TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [S] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sarah BARUK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00777 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AI2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet BALZANO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483

DÉFENDERESSE

Madame [S] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00777 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AI2

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [U] est propriétaire du lot n°32 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, a assigné Mme [S] [U] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  3480,71 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 sur la somme de 1884,24 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  1035,50 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  800 euros de dommages et intérêts,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que Mme [S] [U] ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [S] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°32,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2021, 7 avril 2022, 12 avril 2023, 10 juin 2024 comportant :

approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023,vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024, 2025,

— un certificat de non recours des assemblées générales des 7 avril 2022, 12 avril 2023 et 10 juin 2024,

— un état récapitulatif de la créance au 4 février 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3480,71 euros au 4 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

Mme [S] [U] sera donc condamnée à payer la somme de 3480,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 1755,53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1035,50 euros se décomposant ainsi :

— quatre mises en demeure ainsi que des frais de relance,

— un commandement de payer

— des frais de constitution de dossier,

— des frais de suivi de contentieux,

— des frais de transmission à avocat.

Au regard des pièces versées en procédure, il est justifié de :

— deux mises en demeure en date des 6 février 2023 et 1er décembre 2023,

— une relance en date du 19 décembre 2023,

— un commandement de payer.

Il sera relevé que la mise en demeure du 6 février 2023 ne figure pas dans le décompte et seules seront prises en compte la mise en demeure et la relance des mois de décembre 2023 pour un montant de 97,40 euros. Il sera également alloué la somme de 158,71 euros au titre du commandement de payer. Il n’est pas justifié de diligences particulières pour les autres actes.

Il sera ainsi attribué la somme de 256,11 euros au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [S] [U] n’a pas payé ses charges de copropriété depuis le mois de décembre 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucune reprise de paiement n’est constatée depuis le commandement de payer et l’assignation.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO :

— la somme de 3480,71 euros, au titre des charges de copropriété au 4 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 1755,53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus

—  256,11euros au titre des frais nécessaires,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Mme [S] [U] aux dépens,

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente