TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Février 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/01064 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DN3A

Plaidoirie le 09 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e FREIRE-MARQUES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [G]

né le 17 Novembre 1059 au PORTUGAL

876 Route de Seyssuel

38200 CHUZELLES

comparant ayant pour avocat M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Z]

15 Chemin de Fossas

38110 CESSIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 25 mars 2023, consenti par Monsieur [I] [G], Monsieur [F] [Z] a pris en location un logement situé 15 Chemin de Fossas à 38110 CREMIEU devenu 267 Chemin de Fossas, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 950,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 1er juillet 2025, Monsieur [I] [G] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 5 700,00 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 7 août 2025, Monsieur [I] [G] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z] un congé pour vendre avec obligation pour le locataire de quitter les lieux au plus tard le 24 mars 2026.

Monsieur [I] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 02 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 1er octobre 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 02 octobre 2025, Monsieur [I] [G] a assigné Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Constater que le bail conclu entre Monsieur [I] [G] et Monsieur [F] [Z] le 25 mars 2023 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire deux mois après un commandement de payer les loyers et de produire l’attestation d’assurance et de la révision de la chaudière signifiée le 1er juillet 2025 ;

• Constater le congé pour vendre signifié à Monsieur [F] [Z] le 07 août 2025 avec effet au 24 mars 2026 ;

• Juger que Monsieur [F] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement situé 267 (anciennement 15) chemin de Fossas à 38110 CESSIEU et, à défaut d’avoir volontairement libérer les lieux ;

• Ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était ;

• Condamner Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 11 400 € représentant les loyers impayés au 9 décembre 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre intérêts de droit à compter de la signification de l’assignation ;

• Condamner Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer dudit bail, soit 950 € par mois, à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

• Condamner Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

• Condamner Monsieur [F] [Z] à procéder à l’entretien des extérieurs du logement et au retrait des déchets entreposés dans ces extérieurs ;

• Débouter Monsieur [F] [Z] de toute demande reconventionnelle, notamment de délais, et toute défense exception et fins ;

• Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• Condamner Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, la dénonce CCAPEX, l’assignation et les frais de mise à exécution et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés suivant l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [Z] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 décembre 2025, en présence de Monsieur [I] [G], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 11 400 € suivant décompte arrêté au 09 décembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [F] [Z] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [I] [G] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 02 juillet 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 1er octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 octobre 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la validité du congé pour vendre et l’expulsion

I. – « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, le bien occupé par Monsieur [F] [Z] en vertu du bail signé le 25 mars 2023 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 mai 2023, Monsieur [I] [G] a fait délivrer un congé pour vendre au 07 août 2025 à Monsieur [F] [Z]. Ainsi, Monsieur [I] [G] a donné congé à Monsieur [F] [Z] justifiant sa décision de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par Monsieur [F] [Z] de l’une des obligations lui incombant. Monsieur [F] [Z] ne paie plus son loyer depuis le mois de janvier 2025.

Ce motif invoqué est prévu par la Loi et le délai légal imposé pour la reprise du logement fixé au 24 mars 2026. Le congé est donc formellement valable.

Le congé pour vendre étant valable, le bail se trouvera résilié le 24 mars 2026 à minuit et, Monsieur [F] [Z] occupera dès lors les lieux sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

(Aussi, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».)

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 25 mars 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [G] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [F] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de janvier 2025.

Au vu de ces impayés, Monsieur [I] [G] a fait délivrer à Monsieur [F] [Z], le 1er juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [I] [G].

En outre, Monsieur [F] [Z] qui a été mis en demeure par acte d’huissier en date du 1er juillet 2025 de produire dans un délai d’un mois tout justificatif, n’établit pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 2 septembre 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 09 décembre 2025 à la somme de 11 400 €, au paiement de laquelle Monsieur [F] [Z] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [F] [Z] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 2 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [Z], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 1000 € sera allouée de ce chef à Monsieur [I] [G].

S’agissant de la demande de 300,00 € au titre de la résistance abusive et injustifiée, il ressort des pièces versées au débat que Monsieur [I] [G] a tenté de résoudre ce litige par la voie amiable, ainsi qu’en attestent les éléments produit à cet effet.

Il ressort également desdites pièces que Monsieur [F] [Z] a fait preuve d’une résistance abusive et injustifiée, en refusant toute solution amiable sans motif légitime.

La somme de 300 € sera allouée de ce chef à Monsieur [I] [G].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant débats après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 2 septembre 2025 ;

DIT que Monsieur [F] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement situé 15 Chemin de Fossas à 38110 CREMIEU devenu 267 Chemin de Fossas ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 2 septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 11 400 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 09 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à procéder à l’entretien des extérieurs du logement et au retrait des déchets entreposés dans ces extérieurs ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION