TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50793

N° Portalis 352J-W-B7J-C62DS

N° : 1

Assignation du :

28 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société FINANCIERE MAGOT, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Sandrine TURPIN, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS – #E0177; Maître Maxime GHIGLINO, avocat plaidant avocat au barreau de LYON – 3231

DEFENDERESSE

OPEN CONSEIL IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS – #G 121

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Suivant acte authentique du 6 novembre 2020, la société FINANCIERE MAGOT a acquis la propriété d’un appartement au 5ème étage et d’une cave, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont ils constituent les lots n°28 et n°29.

Exposant que les gouttières de l’immeuble ne sont pas entretenues depuis un certain nombre d’années, engendrant des fissures sur la façade de l’immeuble et des dégâts des eaux dans son appartement, que les fenêtres comprises dans les parties communes ne ferment pas en raison de leur vétusté, exposant les parties communes aux intempéries, qu’elles contiennent du plomb et que le syndic de l’immeuble n’a jamais fait exécuter aucun travaux en dépit des courriers et de la mise en demeure qu’elle lui a adressés, la société FINANCIERE MAGOT a, par exploit du 28 janvier 2025, fait assigner la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, ès qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 3], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentiellement de voir celle-ci condamnée sous astreinte à procéder au changement des fenêtres de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2025, un nouveau syndic a été désigné, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER ayant manifesté son intention de ne pas présenter sa candidature au renouvellement de son mandat.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience, la société FINANCIERE MAGOT soutient oralement ses écritures, aux termes desquelles elle entend voir :

Condamner la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER à lui verser une provision de 3.000 euros au titre des préjudices moraux, de la perte de temps et des frais engagés ;Condamner la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER aux dépens, comprenant les frais d’exécution ;La Dispenser de toute participation à la dépense commune de frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Au soutien de ses prétentions, la société demanderesse expose que la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER s’est montrée défaillante dans sa gestion de l’immeuble. Elle explique que les fenêtres se trouvant dans les parties communes et notamment dans les escaliers ne ferment plus en raison de leur vétusté, de telle sorte que l’immeuble est exposé aux intempéries, que les escaliers se dégradent et que les copropriétaires sont contraints d’augmenter leurs dépenses de chauffage. En outre, la demanderesse souligne que les marches de l’escalier sont régulièrement détrempées et que la présence de plomb dans les fenêtres a été relevée. Selon elle, le syndic de l’immeuble a refusé de faire exécuter des travaux de sauvegarde de l’immeuble, alors que la Ville de [Localité 6] l’a enjoint de faire réaliser les travaux dans un délai de trois mois pour se mettre en conformité avec la règlementation et alors que les travaux de remplacement des fenêtres étaient urgents. Elle estime subir un préjudice direct et personnel de jouissance, puisque son appartement ne respecte plus la règlementation sanitaire, fait valoir que des frais de remise en état peuvent être mis à sa charge en tant que copropriétaire dans le cas où les intempéries dégraderaient les parties communes, qu’elle paie des frais de chauffe importants et qu’elle a subi plusieurs sinistres dans son appartement. Dès lors, elle considère que la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER a commis une faute caractérisée notamment par son refus de faire exécuter les travaux de conservation de l’immeuble, en dépit des injonctions de la ville de [Localité 6] et ses propres courriers, en raison également du défaut d’information des copropriétaires, le syndic n’ayant pas alerté la copropriété de la présence de plomb, de l’injonction faite par la Ville de [Localité 6] de procéder aux travaux et des conséquences qu’engendrerait l’absence d’exécution de travaux dans les parties communes. Enfin, elle reproche à la défenderesse de ne pas avoir informé la copropriété de sa démission trois mois avant la tenue de l’assemblée générale se prononçant sur le renouvellement de son mandat.

En réplique, par la voix de son conseil, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER entend voir :

Débouter la société FINANCIERE MAGOT de toutes ses demandes ;Condamner la société FINANCIERE MAGOT à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts provisionnels pour procédure abusive ;Condamner la société FINANCIERE MAGOT à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société OPEN CONSEIL IMMOBILIER explique que dans le corps de son assignation, la société demanderesse sollicitait sa condamnation à faire exécuter des travaux sous astreinte, alors que le syndic de l’immeuble n’est pas l’organe décisionnaire de la copropriété et que ces travaux devaient être votés en assemblée générale. Elle précise par ailleurs qu’elle n’est plus le syndic de l’immeuble et que les travaux ont d’ores et déjà fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 18 février 2025. Elle soutient n’avoir commis aucune faute, puisque la réalisation des travaux ne pouvait intervenir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et dans la précipitation et qu’elle a présenté le projet de travaux aux copropriétaires dans le délai de trois mois qui lui était laissé par l’administration pour exécuter ces travaux. Par ailleurs, elle estime que les dégâts des eaux dont se prévaut la société FINANCIERE MAGOT ne sont démontrés par aucun élément tangible produit aux débats. Elle précise qu’aucun défaut d’information des copropriétaires n’est démontré. Sur le délai de préavis, la défenderesse explique que sa démission a été anticipée, puisque deux contrats de syndic ont été proposés au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale et qu’un nouveau syndic a été élu. Elle souligne par ailleurs que la société FINANCIERE MAGOT ne démontre pas l’existence d’un préjudice et ne donne aucun élément pour chiffrer le quantum de sa provision.

Enfin, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER expose que l’attitude de la société demanderesse est agressive et doit être sanctionnée, la présente instance n’ayant pas lieu d’être. Elle sollicite à ce titre la condamnation de la société FINANCIERE MAGOT à une provision de 5.000 euros à valoir sur des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, cette date ayant été prorogée au 21 août 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que si la société FINANCIERE MAGOT a formulé, dans le dispositif de son assignation, une demande de condamnation de la défenderesse à faire réaliser des travaux, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses nouvelles écritures soutenues oralement à l’audience de plaidoirie. Dès lors, la présente juridiction n’en est pas saisie.

Il est également rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande principale de la société FINANCIERE MAGOT Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)-d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

Il est constant qu’une atteinte aux parties communes dont chaque lot comprend une quote-part constitue pour le copropriétaire un préjudice personnel l’autorisant à agir en réparation.

Demanderesse à une provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, la société FINANCIERE MAGOT supporte la charge de la preuve de l’existence d’un manquement imputable à la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, d’un préjudice et d’un lien de causalité unissant la faute audit préjudice.

S’agissant tout d’abord de l’argument invoqué par la demanderesse selon lequel son appartement « ne respecte pas les dispositions et règlementations imposées par le Code de la santé publique » et que des « d’importantes déperditions énergétiques ont été constatées » ce qui engendrerait des coûts d’électricité plus élevés, il sera relevé qu’elle ne produit aucun élément qui établirait qu’elle aurait subi un préjudice à ce titre.

En outre, la société demanderesse se prévaut également de « sinistres répétés intervenus au sein de son appartement » qui lui causeraient « des troubles de jouissance répétés ». Néanmoins, et en premier lieu, il n’est pas établi en l’espèce que les infiltrations survenues dans l’appartement de la défenderesse ont pour cause exclusive l’encombrement des gouttières et un défaut d’étanchéité de la toiture. En second lieu, il résulte des échanges entre les parties, produits aux débats, qu’un couvreur a été missionné à deux reprises par le syndic pour déboucher les gouttières et que les copropriétaires ont adopté lors de l’assemblée du 18 février 2025 la souscription d’un contrat annuel d’entretien des gouttières et chéneaux ainsi que des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble. Dès lors, rien ne démontre en l’espèce que ces troubles sont imputables à une faute délictuelle du syndic et que celui-ci n’a pas agi conformément à sa mission.

Sur l’argument tiré du défaut de respect du préavis par la société défenderesse lors de sa démission, la société FINANCIERE MAGOT ne démontre pas l’existence d’un préjudice qu’elle aurait subi à ce titre, ni d’une faute commise par la défenderesse, un autre syndic ayant été dûment désigné avant la fin du mandat de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER.

S’agissant enfin des fenêtres se trouvant dans les parties communes, la société FINANCIERE MAGOT produit plusieurs courriels qu’elle a adressés au syndic les 2 février 2024, 22 février 2024, 14 octobre 2024, ainsi que trois courriers de son conseil des 27 novembre, 11 décembre et 23 décembre 2024, alertant la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER de ce que sept des fenêtres se trouvant dans la cage d’escalier de l’immeuble n’étaient plus étanches et ne fermaient plus, exposant aux intempéries les parties communes, ces correspondances faisant injonction au syndic de faire réaliser des travaux réparatoires.

Par ailleurs, la société demanderesse a mandaté la société DIAGSHOP afin qu’elle opère un diagnostic sur les parties communes de l’immeuble. Lors de sa visite du 7 novembre 2024, la société DIAGSHOP a relevé des traces de plomb notamment sur les menuiseries des fenêtres de l’immeuble, ce dont la société FINANCIERE MAGOT a informé le syndic par courrier officiel du 27 novembre 2024.

Ainsi, la société demanderesse a alerté la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER sur l’absence d’étanchéité des fenêtres, sur les désordres affectant les parties communes lors des épisodes de pluie et de vent dès le mois de février 2024, ainsi que sur la présence de plomb dans les peintures des fenêtres au mois de novembre 2024.

La société OPEN CONSEIL IMMOBILIER affirme n’avoir pu faire exécuter les travaux de remplacement des fenêtres sans convoquer une assemblée générale, car « le seuil de consultation obligatoire du conseil syndic et de mise en concurrence » a été fixé par la copropriété à la somme de 750 euros TTC, ce qui ressort en effet du procès-verbal du 3 avril 2024, les copropriétaires ayant décidé lors l’assemblée générale ordinaire du 26 mars 2024 de « maintenir » ce seuil.

Néanmoins, il sera relevé que lors de cette assemblée générale convoquée le 26 mars 2024, la question de l’étanchéité des fenêtres et des désordres dans les parties communes n’a pas été évoquée, alors que l’ordre du jour est établi par le syndic au moins 3 semaines avant la tenue de l’assemblée et que les premières alertes de la société FINANCIERE MAGOT remontent au 2 février 2024 et au 22 février 2024, de sorte que le syndic disposait d’une marge de temps suffisante pour inscrire la question des travaux dans l’ordre du jour de cette assemblée, un vote sur le principe des travaux avec une délégation au syndic pour y faire procéder étant parfaitement possible

Ces désordres ont, en outre, été constatés par un contrôleur du Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] ayant effectué une visite dans l’immeuble le 25 novembre 2024, qui relève que « 4 des 5 fenêtres de l’immeuble R+5 ne ferment pas dans la cage d’escalier et n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries ». Cette visite a donné lieu à un courrier de la Ville de [Localité 6] mettant en demeure la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER de prendre les « mesures nécessaires afin de permettre le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures » dans un délai de 3 mois.

La société défenderesse souligne à juste titre que suite à cette injonction, les travaux de remplacement des fenêtres ont été votés lors de l’assemblée générale du 18 février 2025, selon devis établi par la société LORENOVE, pour un montant de 10.370 euros.

Toutefois, il résulte des éléments qui précèdent que la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER s’est abstenue pendant de nombreux mois d’inscrire à l’ordre du jour la question des travaux de remplacement des fenêtres des parties communes, alors qu’elle a été alertée dès le mois de février 2024 sur le fait que ces parties communes n’étaient plus protégées contre les intempéries, ce qu’elle n’a d’ailleurs pas fait vérifier par un technicien qu’elle aurait mandaté, alors qu’il est constant qu’en étant régulièrement exposées à la pluie et au vent, les planchers et les murs peuvent rapidement se dégrader et engendrer des frais de réfection supplémentaires pour les copropriétaires. Il n’est ni allégué, ni démontré que la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER ait engagé la moindre diligence relative à la dégradation et aux dysfonctionnements des fenêtres durant l’année 2024, fût-ce pour s’assurer de la réalité des doléances formulées par la demanderesse. Suite au rapport de diagnostic établi sur mandat de cette dernière, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER a eu connaissance de la présence de plomb dans la peinture desdites fenêtres au mois de novembre 2024, ce qui ne pouvait manquer de l’alerter eu égard à la dangerosité d’un tel matériau dans des revêtements dégradés. Pour autant, la société défenderesse n’a inscrit les travaux de remplacement des fenêtres que plus de deux mois après réception de la lettre de mise en demeure de la Ville de [Localité 6] à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 février 2025, soit un an après les premiers signalements effectués par la société FINANCIERE MAGOT.

Dès lors, en considération de la durée écoulée depuis les premiers courriers d’alerte, de l’absence de prise de mesures conservatoires et de la réaction très tardive de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER qui, dans l’exercice de sa mission de syndic, devait pourvoir à la conservation et à la sauvegarde des parties communes, notamment en procédant aux vérifications relatives aux informations portées à sa connaissance, en faisant réaliser les travaux conservatoires s’imposant et en inscrivant à l’ordre du jour dès qu’il lui était possible les travaux qu’elle devait soumettre préalablement au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qu’elle n’a pas fait, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER a manqué à ses obligations.

Cette atteinte aux parties communes qui a perduré pendant plusieurs mois en raison de l’inaction de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la société FINANCIERE MAGOT, copropriétaire disposant d’une quote-part dans ces parties communes et du droit d’en user, justifiant la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 1000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts provisionnels pour procédure abusive

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La défense en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

Il convient de rappeler que l’amende civile sollicitée sur le fondement de l’article 32-1 susvisé, contrairement aux dommages et intérêts, est versée au Trésor public et non au défendeur.

Toutefois, le juge des référés a également le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En l’espèce, il est partiellement fait droit aux demandes de la société FINANCIERE MAGOT, démontrant le bien-fondé -fût-il partiel- de ses prétentions. En outre, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER ne démontre ni la mauvaise foi de la société FINANCIERE MAGOT, ni une volonté de nuire, ni même le préjudice qu’elle aurait subi en raison de l’introduction de la présente procédure, la seule circonstance que la demanderesse ait introduit une action en justice dirigée contre elle pour faire, initialement, exécuter des travaux de remplacement des fenêtres, puis pour faire valoir un manquement de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER dans l’exercice de sa mission de syndic et obtenir réparation, étant impropre à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

En conséquence, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts provisionnels.

Sur les demandes accessoires L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La présente décision faisant partiellement droit aux prétentions de la société FINANCIERE MAGOT à l’encontre de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, celle-ci supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Condamnée aux dépens, la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions susvisées.

En outre, la présente action étant dirigée exclusivement à l’encontre de la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER, en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble à titre personnel, et non à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, il n’y a pas lieu de dispenser la défenderesse de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER à payer à la société FINANCIERE MAGOT la somme provisionnelle de mille euros (1000 euros) à titre de dommages-intérêts ;

REJETONS la demande provisionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER ;

CONDAMNONS la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER à verser à la société FINANCIERE MAGOT la somme de deux mille euros (2 000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société OPEN CONSEIL IMMOBILIER aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu de dispenser la société FINANCIERE MAGOT de sa participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 août 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT