RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00666 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6AV

PRONONCÉE PAR

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du

8 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. VIF 2

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexane RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P164

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ROSE DE L’OCEANIE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Léa BOST, avocat au barreau de l’ESSONNE, Maître AKMAN, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2025, la SCI VIF 2, propriétaire d’un local commercial donné à bail à la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE, a assigné cette dernière devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé.

Elle sollicite, au visa des articles 1104 et suivants du code civil, des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, et ce à compter du 20 avril 2025,

— que soit ordonnée en conséquence l’expulsion de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE et de tous occupants de son chef des locaux situés dans le Centre Service Center, [Adresse 12], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— qu’il soit dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde meuble qu’il plaira à Madame Monsieur le président de désigner et, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— qu’il soit dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis les clés à la bailleresse, elle y sera contrainte sous astreinte de 200 e par jour de retard et ce, à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE au paiement d’une somme de 88 659,67 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (incluant le 3ème trimestre 2025), laquelle somme portera intérêt au taux de base bancaire (TBB) majoré de quatre points,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant de 3 410,12 € HT-HC et ce, à compter du 20 avril 2025, charges et impôts en sus, en ce compris notamment l’impôt foncier,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE au paiement d’une somme de 17 731,93 € au titre de la clause pénale prévue aux termes du bail,

— la condamnation, à titre provisionnel, de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la levée des états de nantissement, la dénonciation aux créanciers inscrits et celui de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCI VIF 2 expose que :

— par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2009, la SCPI IMMORENTE, aux droits et obligations de laquelle se trouve la SCI VIF 2, a donné à bail un local commercial situé dans le Centre Service Center, [Adresse 11] à [Adresse 8] (91140), à la société [Adresse 6], aux droits et obligations de laquelle se trouve la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE en vertu d’une cession de droit au bail du 09 décembre 2016, et ce pour une durée de 09 années,

— le bail a été renouvelé aux termes d’un avenant de renouvellement de bail du 19 octobre 2020 pour une durée de 09 années à effet rétroactif du 15 octobre 2018, moyennant un loyer annuel actuel de 40 921,52 € HC-HT, outre une provision trimestrielle sur charges de 1 373 € HT,

— par suite d’impayés, elle a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit du 19 mars 2025 et réclamant le règlement d’un reliquat de 61 511,55 € dont la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE ne s’est pas acquittée,

— la dette, depuis la délivrance de cet acte, a continué d’augmenter, se chiffrant, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (incluant le 3ème trimestre 2025) à la somme de 88 659,67 €.

A l’audience du 08 juillet 2025, la SCI VIF 2, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance, déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Par ailleurs, elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formée par la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE aux motifs que la dette locative est déjà très importante et que les mensualités proposées en sus du règlement du loyer courant ne sont pas réalistes.

La SARL LA ROSE DE L’OCEANIE, représentée par son avocat, a repris oralement les termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 08 juillet 2025, sollicitant, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— faire droit à sa demande d’échelonnement,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 23 mensualités de 2 500 € et le solde à la 24ème échéance en sus du loyer courant,

— le débouté de l’ensemble des demandes et prétentions de la société VIF 2.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que :

— à l’occasion du renouvèlement du bail, le loyer a augmenté de façon significative,

— elle déploie son activité de restauration dans une ZAC de sorte que son activité de restauration se destine principalement à une clientèle d’employés du secteur

— à la suite du Covid, le changement des habitudes de travail, notamment avec le télétravail, a induit une baisse significative de la fréquentation de son établissement,

— elle reconnait l’existence d’une dette locative, mais souligne ne pas être, toutefois, totalement défaillante,

— elle a cherché à obtenir une baisse de loyer sans que sa bailleresse n’y réponde.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2009, la SCPI IMMORENTE a consenti à Mlle [P] [H], en qualité de future gérante de la société [Adresse 6], en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 9][Localité 5][Adresse 1] [Adresse 7], à effet du 15 octobre 2009, pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 32 200 € payable en quatre termes égaux et d’avance, les locaux donnés à bail étant destinés à une activité de restauration.

Une cession de droit au bail est intervenue en date du 09 décembre 2016 entre la SARL AVENUE SUSHI et M. [L] [D] pour le compte de la société LA ROSE DE L’OCEANIE, en cours de formation.

Le contrat de bail était renouvelé le 19 octobre 2020, avec une prise d’effet rétroactive au 15 octobre 2018 pour une durée de neuf années entières, moyennant un loyer de 35 064,88 € HT/HC.

Le contrat de bail initial du 14 octobre 2009 comporte une clause résolutoire, en son article 21, qui stipule que “il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR et sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour contraindre, si besoin était, le PRENEUR à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures.”

La SCI VIF 2 produit aux débats, outre le commandement de payer du 19 mars 2025, une facture du 18 février 2025 d’un montant de 14 824,06 €, et relative au loyer, à la provision de taxe foncière et la provision pour charges pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, ainsi qu’un décompte arrêté au 1er juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 88 659,67 €.

Le commandement de payer délivré le 19 mars 2025 par la SCI VIF 2 à sa locataire vise une somme en principal de 61 511,55 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 06 mars 2005 ainsi qu’une clause pénale de 12 302,31 €, ledit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

La SARL LA ROSE DE L’OCEANIE, qui ne le conteste pas, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L145-41 du code de commerce, dans le mois ayant suivi sa délivrance et, dans ces conditions, la clause résolutoire se trouve acquise au 20 avril 2025.

S’agissant de la demande de délai formulée, la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE produit ses bilans et comptes de résultats des exercices 2020 à 2024.

A l’examen de ces pièces, il y a lieu d’observer que si l’année 2020 a effectivement été marquée par un résultat négatif, suivi en 2021 par une légère reprise d’activité avec un résultat largement positif, les trois années suivantes ont enregistré un chiffre d’affaires bien plus important avec des résultats bénéficiaires en progression, ces données chiffrées se présentant comme suit :

2020 : CA = 108 227 € – Résultat négatif (perte) de 8 997 €

2021 : CA = 110 289 € – Résultat positif (bénéfice) de 34 845 €

2022 : CA = 179 073 € – Résultat positif (bénéfice) de 1 006 €

2023 : CA = 208 386 € – Résultat positif (bénéfice) de 6 072 €

2024 : CA = 182 999 € – Résultat positif (bénéfice) de 34 933 €.

Au regard de cette situation financière et matérielle favorable, et bien que la défenderesse n’ait pas expliqué plus avant les raisons du cumul de sa dette locative, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, d’accorder, selon les modalités prévues au dispositif, un délai de paiement de 24 mois comme sollicité, qui sera suspensif de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes de provision au titre des loyers, charges et taxes impayés

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI VIF 2 sollicite la condamnation de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE à lui payer la somme provisionnelle de 88 659 ,67 € au titre des loyers et charges échues arrêtées au 1er juillet 2025, incluant le 3ème trimestre 2025.

Au vu du décompte produit qui n’est pas contesté, l’obligation de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE de payer la somme de 88 659 ,67 € au titre des loyers et charges échues arrêtées au 1er juillet 2025, incluant le 3ème trimestre 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, la demande de majoration du taux d’intérêt, même prévue au contrat, s’analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible d’être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances.

En conséquence, en référé, il sera fait application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, de sorte que la somme de 88 659,67 sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 61 511,55 €, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 28 mai 2025, date de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI VIF 2 sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 3 410,12 € HT/HC à compter du 20 avril 2025, charges et impôts en sus, en ce compris l’impôt foncier.

Au vu du contrat de bail commercial et des dernières factures, il convient de dire qu’en cas de déchéance du terme, la société LA ROSE DE L’OCEANIE devra payer à la SCI VIF 2 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, soit 3 410,12 € par mois, hors taxes et hors charge, outre les charges et taxes, et jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clés.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

Sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale

La SCI VIF 2 sollicite la somme de 17 731,93 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 20 % prévue par l’article 21.2 du contrat de bail commercial qui stipule que “En sus du remboursement au BAILLEUR des frais d’huissier, de justice, actes de procédure, droit proportionnel ainsi que tous frais extra-judiciaires qui seraient la suite ou la conséquence des poursuites engagées à l’encontre du PRENEUR et dans la mesure de sa condamnation aux dépens, les honoraires de ses avocats, ce dernier devrait payer une indemnité fixée forfaitairement à vingt pour cent des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le BAILLEUR des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements. Elle sera considérée comme supplément et accessoire au loyer. Elle devra en conséquence être acquittée en même temps que les sommes dues au titre du présent bail.”

Or, cette indemnité forfaitaire de 20 % s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte que la demande afférente relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL LA ROSE DE L’OCEANIE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI VIF 2 la somme de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présence ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie ROLLAND-MAZEAU, juge des référés, après débats en audience publique, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, susceptible de recours dans les conditions rappelées à l’article 490 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNONS la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE à payer à la SCI VIF 2 la somme de quatre-vingt-huit-mille-six-cent-cinquante-neuf euros et soixante-sept centimes (88 659,67 €) TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025, troisième trimestre inclus, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 61 511,55 €, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 28 mai 2025, date de l’assignation, et ce jusqu’à complet paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du taux d’intérêt ;

SUSPENDONS toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE se libère de la provision ci-dessus allouée, par le versement de 23 mensualités d’un montant de deux-mille-cinq cents euros (2 500 €) et d’une 24ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DISONS que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 15 août 2025 et les suivants avant le 15 de chacun des mois ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés à [Localité 10], [Adresse 7] ;

— la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE devra payer mensuellement à la SCI VIF 2, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale 3 410,12 €, hors taxes et hors charge, à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux et remise des clés ;

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la clause pénale du bail ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE à payer à la SCI VIF 2 la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LA ROSE DE L’OCEANIE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

La greffière, Le juge des référés,