Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 3 octobre 2025, n° 25/03357

TJ Paris 3 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'avait pas réglé les sommes dues dans les délais prévus, permettant ainsi au bailleur de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation des baux
La cour a autorisé l'expulsion de la locataire en raison de la résiliation des baux, conformément à la théorie de l'accessoire.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a condamné la locataire à payer les arriérés locatifs, le montant étant justifié par le décompte fourni par le bailleur.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a statué que la locataire devait verser une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 3 oct. 2025, n° 25/03357
Numéro(s) :	25/03357
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GUERRIER
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	Société anonyme dont le siège social est situé [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03357 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QD4

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE- SIEMP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDERESSE

Madame [S] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03357 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QD4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 536,04 euros outre une provision, sur charges.

Par acte sous seing privé à effet au 3 décembre 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un emplacement de stationnement n°9017 à Mme [S] [V] dans un immeuble situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 90, 89 euros, non versé aux débats mais non contesté.

Par acte sous seing privé à effet au1er décembre 2021, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un emplacement de stationnement n°9018 à Mme [S] [V] dans un immeuble situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 45, 45 euros, non versés aux débats mais non contesté.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme principale de 884, 76 euros pour l’emplacement 9018 et 744, 24 euros pour l’emplacement 9017 au titre de l’arriéré locatif dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2028,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [V] le 4 décembre 2024.

Par assignation du 11 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire subsidiairement en prononcé la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,4284,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025 au titre du logement, outre 1000, 15 euros au titre du parking 9017 et 1007, 21 euros au titre du parking 9018 selon décompte incluant l’échéance de janvier 2025,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, la SA ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle considère que les baux concernant les deux emplacements de stationnement doivent être résiliés et suivre le sort du bail d’habitation en vertu de la théorie de l’accessoire.

Mme [S] [V] reconnaît en effet le montant de la dette locative pour le bail d’habitation et les baux portant sur les deux emplacements de stationnement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 450 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire du bail d’habitation pendant le cours des délais de paiement ainsi que pour les baux des emplacements de stationnement en vertu de la théorie de l’accessoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2028,41 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par ailleurs, une sommation de payer a été signifiée à la locataire à la même date portant sur les impayés de loyer pour les deux places de stationnement et les sommes de 884, 76 euros et de 744, 24 euros n’ont pas été réglées dans les huit jours.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025 pour le bail d’habitation. S’agissant des emplacements de stationnement la résiliation judiciaire doit être prononcée, les effets remontant à la même date du 4 février 2025 en vertu de la théorie de l’accessoire

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les trois baux seront résiliés de plein droit en vertu de la théorie de l’accessoire, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, Mme [S] [V] lui devait la somme de 941,56 euros pour le logement, 1383, 71 euros pour le parking 9017 et 1 209, 01 euros pour le parking 9018 soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer ces sommes au bailleur soit un total de 3534, 28 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [S] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 800,60 euros pour le bail d’habitation, 95, 89 euros pour le parking 9017 et 50, 45 euros pour le parking 9018.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 25 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, et que la dette relative aux emplacements de parking n’a pas été payée dans le délai de huit jours,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2020, celui à effet du 3 décembre 2020 et celui à effet du 1er décembre 2021 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [S] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], outre deux emplacements de stationnement 9017 et 9018- [Localité 5] [Localité 9] sont résiliés depuis le 4 février 2025,

CONDAMNE Mme [S] [V] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 941,56 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025 pour le bail d’habitation, 1383, 71 euros pour le parking 9017 et 1 209, 01 euros pour le parking 9018, soit un total de 3534, 28 euros arrêté au 24 juin 2025,

AUTORISE Mme [S] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 450 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [S] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 4 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [S] [V] sera condamnée à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de payer des 3 décembre 2024 et celui de l’assignation du 11 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge