TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [P] [L] [Y] ép. [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08829 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54XO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. GMF VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

DÉFENDERESSE

Madame [R] [P] [L] [Y] épouse [N] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08829 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54XO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 5 octobre 1972, l’Union des Assurances de [Localité 4] (UAP), aux droits de laquelle vient la SA GMF VIE, a consenti à M. [H] un bail d’habitation sur des locaux situés au [Adresse 3].

Le bail d’habitation a été renouvelé pour la dernière fois le 4 novembre 2011, puis reconduit par périodes de six années et pour la dernière fois le 5 novembre 2023.

Par jugement du 5 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2023,

— ordonné à M. [H] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et, à défaut, autorisé la SA GMF VIE à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— condamné ce dernier au paiement :

∙ de la somme de 26 243,78 euros, décompte arrêté au 9 mai 2023, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

∙ d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mai 2023,

∙ de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la bailleresse a fait sommation à Mme [R] [P] [L] [Y] d’avoir à justifier de son identité et du lien l’unissant au titulaire du bail, M. [H]. Aux termes de cet acte, la sommée a déclaré se nommer [P] [L] [Y], être l’épouse de M. [N] depuis 1964 et résider dans les lieux avec son époux depuis environ 50 ans.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [R] [P] [L] [Y] épouse [H] un commandement de payer la somme principale de 54 632,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [P] [L] [Y] le 12 juillet 2024.

Par assignation du 13 septembre 2024, la SA GMF VIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [R] [P] [L] [Y] épouse [H], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  55 091,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA GMF VIE a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au mois de novembre 2024 inclus, s’élevait à 59 858,84 euros.

Le SA GMF VIE a précisé n’avoir été informée du mariage de M. [H] qu’après avoir saisi le juge ayant statué le 5 juillet 2023.

Elle n’a sollicité ni délais de paiement au bénéfice de Mme [R] [P] [L] [Y], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [P] [L] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Elle a cependant adressé un courrier reçu au greffe le 20 novembre 2024, dont il a été donné lecture à l’audience et aux termes duquel elle sollicitait d’être dispensée de comparaître.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par jugement du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, aux fins de:

— permettre à la SA GMF VIE de faire valoir ses observations sur son intérêt à agir, au regard notamment des dispositions de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner la comparution ou la représentation de Mme [R] [P] [L] [Y] à l’audience, et la justifier de son lien matrimonial avec M. [H].

L’affaire a été ré-examinée à l’audience du 18 mars 2025, à laquelle la SA GMF VIE, representée par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu’elles avaient été formées lors de la première audience, et expliqué son intérêt à agir par le fait que bien que la décision rendue à l’encontre de M. [H] soit opposable à l’épouse en application des dispositions de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, rien ne garantit, compte-tenu de l’ancienneté du bail, que Mme [Y] [K] ne sera pas en mesure, lors de l’exécution du jugement rendu à l’encontre de son époux, de démontrer que son bailleur avait effectivement connaissance de son existence.

Mme [R] [P] [L] [Y] n’a pas comparu ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la non comparution de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur l’intérêt à agir de la bailleresse aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt doit être né, actuel et certain. Il s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance.

L’intérêt doit en outre être légitime, la légitimité s’entendant de ce qui est juridiquement protégé. Ainsi, la légitimité de l’intérêt à agir d’un plaideur est établie lorsque ce dernier justifie de la lésion d’un droit prévu par la loi que le jugement sollicité serait de nature à rétablir.

Il résulte des dispositions de l’article 1751 du code civil que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l’espèce, la bailleresse soutient n’avoir été informée de l’existence de l’épouse de M. [T] que postérieurement à l’audience ayant donné lieu au jugement rendu le 5 juillet 2023, aux termes duquel le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2023,

— ordonné à M. [H] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, et, à défaut, autorisé la SA GMF VIE à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— condamné ce dernier au paiement :

∙ de la somme de 26 243,78 euros, décompte arrêté au 9 mai 2023, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

∙ d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mai 2023.

Invitée, lors de l’audience après réouverture des débats, à présenter ses observations sur son intérêt à agir alors qu’elle était déjà en possession d’un titre lui permettant de procéder à l’expulsion de M. [T] et à celle de tout occupant de son chef, dont Mme [R] [P] [L] [Y] fait partie, et de recouvrer les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation dues jusqu’à ce jour, la bailleresse a indiqué vouloir anticiper les difficultés d’exécution, en indiquant notamment que "rien ne lui garantissait, compte-tenu de la durée du bail, que Mme [H] ne serait pas en mesure, lors de l’exécution du jugement rendu contre son époux, de prouver que le bailleur avait effectivement connaissance de son existence".

Il en résulte que la bailleresse a saisi le juge aux fins de prévenir d’hypothétiques difficultés d’exécution, sans même justifier d’une quelconque tentative à cette fin, de sorte que son intérêt à agir n’est pas certain.

Il est d’autant moins certain que le mariage de M. [H] et de M^me Mme [R] [P] [L] [Y] n’est pas démontré, seules les déclarations de cette dernière au commissaire de justice rendu sur les lieux le 17 juin 2024 et une pièce d’identité non datée, sur laquelle figure la mention "épouse [H]" étant versée aux débats.

Enfin, si tant est que le lien matrimonial existe, alors la bailleresse serait bien fondée, en application des dispositions des articles 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 220 du code civil, à faire exécuter le jugement contre les deux époux, étant par ailleurs précisé que si des difficultés relatives au titre exécutoire venaient à surgir, c’est, en application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution qui serait exclusivement compétent pour en connaître.

Enfin, l’intérêt à agir de la bailleresse n’apparait pas légitime, dans la mesure où le le jugement sollicité ne serait pas de nature à rétablir un droit dont la bailleresse serait aujourd’hui lésée: en effet, le bail, indivisible, étant déjà résilié, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est aujourd’hui sans objet.

En conséquence, faute pour elle de démontrer un intérêt né, actuel, certain et légitime à agir, la SA GMF VIE sera jugée irrecevable ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SA GMF VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du mois de novembre 2024 inclus, M. [H] lui devait la somme de 59 858,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il a toutefois été précédemment été établi que M. [H] avait, par jugement du 5 juillet 2023, été condamné à payer:

∙ la somme de 26 243,78 euros, décompte arrêté au 9 mai 2023, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

∙ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 mai 2023.

Cependant, ainsi que précédemment évoqué, le bailleur ne justifie pas la réalité du mariage de Mme [R] [P] [L] [Y] et de M. [H].

M. [H] étant, en l’état des éléments versés aux débats, seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, Mme [R] [P] [L] [Y] n’y figurant pas, et ce en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter et en ce qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil, il n’est pas possible d’affirmer que la défenderesse est redevable de l’intégralité des sommes réclamées, notamment des loyers impayés.

Il est cependant établi, par la sommation interpellative versée aux débats, que Mme [R] [P] [L] [Y] vit dans les lieux avec M. [H] depuis environ 50 ans.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation, à laquelle M. [H] a déjà été condamné, à compter de la résiliation du bail, le 11 mars 2023 jusqu’à complète libération des lieux.

L’arriéré d’indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 37 974,64 euros entre le 11 mars 2023 et le 1 novembre 2024, Mme [R] [P] [L] [Y] sera condamnée au paiement de somme, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, dont le montant sera égal à celui qui a été fixé dans la décision rendue le 5 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n°23-25037) contre M. [H]

Sur les frais du procès

La SA GMF VIE, dont la demande est en grande partie irrecevable, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

JUGE la SA GMF VIE irrecevable en ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, faute d’intérêt à agir,

CONDAMNE Mme [R] [P] [L] [Y] à payer à la SA GMF VIE la somme de 37 974,64 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation constitué entre le 11 mars 2023 et le 1 novembre 2024, auquel a également été condamné M. [H] par décision rendue le 5 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n°23-25037), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [R] [P] [L] [Y] au paiement de la même indemnité d’occupation mensuelle que celle à laquelle M. [H] a été condamné à payer par décision rendue le 5 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n°23-25037), soit un quantum égal à celui du loyer et des charges contractuellement prévus entre la bailleresse et M. [H], à compter du 2 novembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE la SA GMF VIE aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge