TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Alexandra BOISSET

Monsieur [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Laurent MEILLET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03763 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

Madame [V] [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428

DÉFENDEURS

Madame [R] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03763 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SUH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] ont consenti un bail d’habitation à Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3593,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] le 11 avril 2024.

Par assignations du 3 avril 2025, M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, outre la capitalisation des intérêts :

9135,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 06 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre eu conseil de Mme [R] [Z] épouse [B] de se mettre ne état.

À l’audience du 26 septembre 2025, M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 26 septembre 2025, s’élève désormais à 9820,89 euros. M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] précisent, par ailleurs, qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [Z] épouse [B], représentée par son conseil, expose que le contrat de bail la liant aux époux [N] [Y] comporte une clause prévoyant une réduction de loyer de 85 euros applicable de juin 2024 à mars 2025 inclus. Elle soutient que ses bailleurs n’ont pas appliqué cette réduction sur cette période. La locataire ajoute qu’elle est séparée de M. [M] [B] et qu’elle a perdu son emploi suite à des problèmes de santé. Elle précise qu’elle n’a bénéficié d’aucune aide. Elle ajoute avoir depuis retrouvé un emploi et avoir repris le paiement de son loyer. Elle déclare enfin n’avoir aucune possibilité de relogement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [M] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [R] [Z] épouse [B] sollicite son maintien dans les lieux loués, le bénéfice de délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [Z] épouse [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3593,45 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [R] [Z] épouse [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [R] [Z] épouse [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2025, Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] leur devaient la somme de 9820,89 euros, soustraction faite des frais de procédure et du virement de 750 euros effectué le jour de l’audience par la locataire.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [M] [B], le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 9135,46 euros, suivant décompte arrêté au 1er avril 2025.

Mme [R] [Z] épouse [B] soutient que le contrat de bail la liant aux époux [N] [Y] comporte une clause prévoyant une réduction de loyer de 85 euros applicable de juin 2024 à mars 2025 inclus. Elle affirme que ses bailleurs n’ont pas appliqué cette réduction sur cette période.

En l’espèce, l’article IX intitulé « le cas échéant, autres conditions particulières » prévoit, que : « par dérogation : du 1er avril 2023 au 31 mars 2025, le loyer de Monsieur et Madame [B] sera minoré de 85 euros par mois, soit pour la durée de 24 mois de 2040 euros (deux mille quarante euros) ».

Il ressort, en effet, du décompte au 01 septembre 2025, que cette réduction de 85 euros n’a pas été appliquée pour la période allant de janvier 2024 à mars 2025 inclus. Il en résulte que la somme de 1275 euros (85 euros x 15 mois = 1275 euros) doit être déduite du montant de la dette locative arrêté au 1er avril 2025 et que cette dernière s’établit in fine à la somme de 7860,46 euros (9135,46 euros – 1275 euros= 7860,46 euros).

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2023 entre M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y], d’une part, et Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5] est résilié depuis le 11 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] à payer à M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] la somme de 7860,46 euros (sept mille huit cent soixante euros et quarante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025,

AUTORISE Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] seront solidairement condamnés à verser à M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [H] [N] [Y] et Madame [V] [N] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [B] et M. [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 avril 2024 et celui des assignations du 3 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge