TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Maxime BORJA DE MOZOTA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54II

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SECURITE PIERRE,

[Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P],

[Adresse 2]

représenté par M^e Maxime BORJA DE MOZOTA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54II

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 1995, la SCI SECURITE PIERRE a donné à bail à Monsieur [M] [P] un appartement à usage d’habitation et une cave n°10, situés [Adresse 3], 3ème étage, porte gauche, pour un loyer mensuel initial de 4320 francs euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SECURITE PIERRE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6 560,70 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la SCI SECURITE PIERRE a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [M] [P] à lui payer les loyers et charges impayés d’un montant de de 8 600,56 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [M] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SECURITE PIERRE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 juillet 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 11 mars 2025, la SCI SECURITE PIERRE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 616,93 euros, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte en date du 5 mars 2025.

Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que les impayés de loyer ont commencé en 2021. Par ailleurs, Monsieur [P] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Monsieur [M] [P], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues sollicite de:

Ordonner la suspension de la clause résolutoire et accorder à Monsieur [M] [P] un délai de paiement de trois années pour l’apurement de l’arriéré locatif ; Débouter la SCI SECURITE PIERRE de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement successifs et écarter en tout état de cause l’exécution provisoire ; Débouter la SCI SECURITE PIERRE de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [M] [P] expose à l’audience qu’il réside dans le logement depuis 1981 et qu’il a 77 ans. Il perçoit une retraite modeste correspondant au montant du loyer. Il est intermittent du spectacle et contenu de travailler même si la crise sanitaire a complexifié la poursuite de son activité.

Il précise qu’il a formé une demande de logement social et a un rendez-vous prévu en avril 2025.

Le locataire a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, en sollicitant des délais de paiement sur une durée de 3 ans.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SECURITE PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 SEPTEMBRE 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 1995 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 6 560,70 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement. En effet, en dépit des conclusions de son conseil, il apparait dans le décompte actualisé de la créance locative en date du 5 mars 2025, que Monsieur [M] [P] a opéré des versements pour l’échéance de janvier 2025 de 500 euros, pour février 2025 de 1000 euros et pour mars de 980 euros en mars 2025 alors que le loyer s’élève à la somme de 1466,73 euros pour janvier et février 2025 et 1 510,28 euros en mars 2025.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permettant de constater que Monsieur [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et la bailleresse la bailleresse s’opposant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [M] [P] étant sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI SECURITE PIERRE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [P] reste lui devoir la somme de 10 616,93 euros à la date du 5 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [M] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 10 616,93 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 560,70 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Monsieur [M] [P] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 1995 entre la SCI SECURITE PIERRE et Monsieur [M] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave n°10, situés [Adresse 4], porte gauche, sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SECURITE PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la SCI SECURITE PIERRE la somme de 10616,93 euros (décompte arrêté au 5 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 6 560,70 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à la SCI SECURITE PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection