TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [F]

Monsieur [H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11217 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RHV

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA [Adresse 6] dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEURS

Madame [G] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [H] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11217 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RHV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [F] et M. [H] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 05, porte 52), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 894,86 euros et d’une provision pour charges de 198,63 euros.

Par acte sous seing privé prenant effet le 07 octobre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un contrat de location à Mme [G] [F] sur un emplacement de parking situé au [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 68.43 euros et d’une provision pour charges de 7.70 euros

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 853,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [F] et M. [H] [F] le 19 mars 2024.

Par assignations du 5 décembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [F] et M. [H] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 974,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 03 mars 2025, s’élève désormais à 2 879.91 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [G] [F] et M. [H] [F], qui comparaissent à l’audience, reconnaissent en effet l’existence de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Mme [G] [F] et M. [H] [F] exposent qu’ils ont réalisé un versement de 1 506.67 euros, le 02 mars 2025, qui n’est pas pris en compte dans le décompte produit par le bailleur à l’audience. Ils soutiennent que la dette actualisée au 14 mars 2025, s’élève à 1 675.61 euros. Ils indiquent que M. [H] [F] est intérimaire et perçoit un salaire mensuel de 2 200 euros. Ils ajoutent que Mme [G] [F] a eu un accident de travail et perçoit un revenu de 1 700 euros. Ils précisent avoir 4 enfants à charge.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [F] et M. [H] [F] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 853,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, Mme [G] [F] et M. [H] [F] lui devaient la somme de 2 747,49 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [F] et M. [H] [F] justifient de la réalisation le 02 mars 2025 d’un versement d’un montant de 1 506.67 euros, n’apparaissant pas dans le décompte produit par le bailleur. Ainsi, à la date du 14 mars 2025, ils devaient à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1240,82 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Mme [G] [F] et M. [H] [F] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [F] et M. [H] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 264,67 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 23 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [F] et M. [H] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 31 août 2022 et à effet au 07 octobre 2022 entre la société CDC HABITAT SOCIAL , d’une part, et Mme [G] [F] et M. [H] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 05, Porte 52) et l’emplacement de stationnement n°403 situé [Adresse 4] sont résiliés depuis le 23 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] et M. [H] [F] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 240,82 euros (mille deux cent quarante euros et quatre-vingt deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter dela signification de la présente décision;

AUTORISE Mme [G] [F] et M. [H] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [F] et M. [H] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [F] et M. [H] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [G] [F] et M. [H] [F] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] et M. [H] [F] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [G] [F] et M. [H] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 août 2024 et celui des assignations du 5 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge