TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03409 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24AS

Minute :

Monsieur [L] [G]

Madame [O], [Y] [U] épouse [G]

Société GARANTME

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [T], [E] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Monsieur [T], [E] [H]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 3]

Madame [O], [Y] [U] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

Société GARANTME, ayant son siège social [Adresse 5]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T], [E] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par acte signé le 25 et 30 janvier 2023, M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] ont donné à bail à M. [T] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel principal de 770 €, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 30 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 770 €.

Le bailleur a donné mandat de gestion à l’agence ORPI, Agence de la Mairie, par acte du 2 juin 2015, laquelle a souscrit un contrat d’assurance auprès de la société GARANTME couvrant l’ensemble des lots à usage d’habitation géré par l’agence.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] ont fait signifier le 4 décembre 2024 par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2579,30 € au titre de l’arriéré locatif dû arrêté au 29 novembre 2024.

PROCEDURE

M. [L] [G], Mme [O] [U] épouse [G] et la société Garantme ont ensuite fait assigner M. [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 5 mars 2025 aux fins de :

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  en conséquence :

«  ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner M. [T] [H] au paiement :

— de la somme de 3745,56 € au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation répartie de la façon suivante :

o 3261,63€ à M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G],

o 483,93€ à la société Garantme subrogée dans les droits des bailleurs,

— à compter de la date de la résiliation du bail d’ une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1346-1 du code civil, exposent que M. [T] [H] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, que la société Garantme est subrogée dans les droits de M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] dans la mesure où elle a indemnisé le bailleur, que le locataire a été mis en demeure de procéder au règlement des loyers par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’il n’y a pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

A l’audience du 30 juin 2025, M. [L] [G], Mme [O] [U] épouse [G] et la société Garantme, représentés, ont maintenu les termes de leur assignation, ont actualisé la dette à la somme de 5739,16 euros terme du mois de juin 2025 inclus. Ils ont indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [T] [H], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué être sans emploi actuellement et bénéficier du revenu de solidarité active et de l’allocation pour le logement à hauteur de 343 euros. Il a indiqué reprendre une activité en alternance en septembre et bénéficier d’une prime en juillet 2025 de la part de son ancien employeur. Il a exposé souhaiter se maintenir dans le logement et a demandé l’octroi de délais de paiement. Il a proposé de payer 2500€ en juillet 2025 puis 200 euros par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [L] [G], Mme [O] [U] épouse [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis, par voie électronique le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’examen du décompte démontre des paiements, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à la date de l’assignation, soit le 5 mars 2025.

Néanmoins, M. [T] [H] expose à l’audience qu’il va percevoir une prime de 2500 euros en juillet 2025 et qu’il pourra ensuite payer 200 euros par mois en sus du loyer courant.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [T] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local sur le fondement de l’article 1240 du code civil, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

L’article L.121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, la société Garantme est subrogée dans les droits de M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G], bailleurs.

La société Garantme produit une quittance subrogative en date du 21 janvier 2025 indiquant qu’elle a versé au bailleur la somme de 483,93 euros.

M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] produisent en outre un décompte démontrant que M. [T] [H] reste devoir la somme de 5739,16 euros.

M. [T] [H] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [T] [H] sera condamné à payer :

— la somme de 5255,23 euros à M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G], arrêtée au 30 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3261,63 euros à compter de l’assignation du 5 mars 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision,

— et la somme de 483,93 euros à la société par actions simplifiée GARANTME, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société GARANTME les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la résiliation judiciaire du bail conclu lse 25 et 30 janvier 2023 entre M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] et M. [T] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [H] à verser à la société Garantme la somme de 483,83 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois de juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025;

CONDAMNE M. [T] [H] à verser à M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] la somme de 5255,23 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3261,63 euros à compter de l’assignation du 5 mars 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [T] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 2500 euros, qui viendra régler en totalité le montant de la condamnation au profit de la société Garantme, et partiellement le montant de la condamnation au profit de M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G], puis 16 mensualités de 200 € chacune, puis une 17ème mensualité qui soldera la dette des bailleurs en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la résiliation judiciaire qui sera réputée n’avoir jamais été effective en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra ses effets ;

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [T] [H] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3];

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de M. [T] [H] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE EN CE CAS M. [T] [H] à payer à M. [L] [G] et Mme [O] [U] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 29 août 2025.

La greffière Le juge