TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à Me [R]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/12927

N° Portalis 352J-W-B7E-CTN7R

N° MINUTE :

Assignation du :

16 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. GRATADE

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0220

DÉFENDERESSE

S.A. Cabinet BARATTE & Associés

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/12927 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTN7R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 27 juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 3 octobre 2025, prorogé au 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2015, le cabinet Gratade a été désigné en tant que syndic de copropriété, succédant ainsi au cabinet Baratte et Associés.

Les comptes de travaux soumis aux assemblées des 21 décembre 2015 et 20 mai 2019 n’ont pas été approuvés.

Par courrier de mise en demeure du 1er juillet 2020, le cabinet Gratade a demandé au cabinet Baratte et Associés la transmission de pièces comptables et des explications sur les comptes de travaux non approuvés par l’assemblée, lequel a répondu par courrier du 20 juillet 2020.

Le 6 novembre 2020, le cabinet Gratade a mis en demeure le cabinet Baratte et Associés de lui communiquer de nouvelles explications et pièces comptables sur lesdits comptes.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier du 16 décembre 2020, au cabinet Baratte et Associés, aux fins de réparation d’un préjudice tiré de fautes de gestion, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance d’incident du 9 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du quitus donné au syndic pour les exercices 2011 et 2012, soulevées par le cabinet Baratte et Associés.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 17ème demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, de :

«  Condamner la société Baratte et associés, dont la faute de gestion est incontestable du fait du dépassement du budget des travaux de mise aux normes des ascenseurs et des travaux de sécurisation, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 11.983,62 euros en réparation du préjudice qui en est résulté ;

Condamner la société Baratte et associés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la société Baratte et associés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société Baratte et associés aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du CPC;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. ".

*

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, le cabinet Baratte et Associés demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 1353, 2224 du code civil, et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, aucune faute et aucun préjudice n’étant démontré ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Gratade à payer au cabinet Baratte la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article du code de procédure civile ; le condamner, de même, en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la Selarl cabinet Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 27 juin 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la responsabilité de l’ancien syndic

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de son ancien syndic au titre de fautes de gestion tenant au dépassement du budget des travaux de mise aux normes des ascenseurs et de sécurisation de l’immeuble. Il estime que le syndic a commis une faute en engageant au nom et pour le compte du syndicat des dépenses complémentaires sans son information ni son accord. Il estime par ailleurs que les comptes des travaux en question étaient incompréhensibles, puisque les sommes votées varient d’une assemblée générale à l’autre pour les mêmes travaux.

Le cabinet Baratte et Associés estime que les fautes de gestion alléguées ne sont pas démontrées par le syndicat et que les comptes non clôturés ne sont pas produits aux débats. Il ajoute avoir reçu quitus pour les exercices 2011 et 2012 ; que ces assemblées sont aujourd’hui définitives, ce qui emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes et empêche leur remise en cause.

Sur ce,

Aux termes de l’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

En application du 1er alinéa de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Le quitus entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exercice du mandat. Il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans ses autres domaines d’intervention.

Toutefois, ce quitus n’est libératoire que s’il n’est assorti d’aucune réserve et s’il couvre des actes dont l’assemblée générale a eu connaissance et dont elle a été à même d’apprécier les conséquences.

En l’espèce, le syndicat reproche au cabinet Baratte et Associés des fautes de gestion liées aux irrégularités des comptes des travaux de mise aux normes des ascenseurs et à un dépassement de budget pour des travaux de sécurisation.

S’agissant des comptes de travaux litigieux portant sur la mise aux normes des ascenseurs de l’immeuble (ascenseur côté boulevard et ascenseur côté cour), il ressort des procès-verbaux et documents comptables produits aux débats que :

— lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2008, la résolution n°20 prévoyant de confier à l’entreprise [D] la première tranche des travaux de mise en conformité à réaliser en 2010 portant sur un montant de 17.303,73 euros a été adoptée ;

— lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2010 : les copropriétaires ont approuvé une résolution tendant à " demander à l’entreprise [D] de réaliser en 2011 les tranches 2010 (déjà votée) et 2013 de mise aux normes des ascenseurs, respectivement de 9.384,22 euros et 43.579,93 euros, sous réserve d’obtenir une réduction du prix global justifiée par la réalisation groupée des 2 tranches de travaux en cause » ;

— lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2011 : les points 16 et 17, qui n’ont pas fait l’objet d’un vote, ont rappelé qu’a été réalisée en 2011 la première tranche des travaux de mise en conformité pour un montant de 10.098,31 euros, et que restait à engager la tranche 2013 pour un montant de 12.815 euros pour l’ascenseur cour, et 28.493 euros pour l’ascenseur côté boulevard, le 1er appel de fonds ayant été

effectué ;

— lors de l’assemblée du 27 novembre 2012 : les points 12 et 15, qui n’ont pas fait l’objet d’un vote, rappellent que la tranche 2010 des travaux a été effectuée en 2011 pour un montant de 9.384,22 euros et que la tranche 2013 a été effectuée en 2012 pour un montant total de 44.116,96 euros (12.715,05 euros pour l’ascenseur côté cour et 30.401,91 euros pour celui côté boulevard). La clôture du compte de la tranche 2010 pour un montant de 9.384,22 euros a été approuvée (résolution n°3). Toutefois, il convient de relever que la convocation à cette assemblée générale ne comportait aucun document comptable relatif aux opérations exceptionnelles et travaux, de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu approuver le compte travaux en question de manière éclairée ;

— lors de l’assemblée du 20 novembre 2013, il a été rappelé que la tranche 2013 des travaux de mise en conformité des ascenseurs a été réalisée en 2012, pour un montant de 44.825,06 euros. La clôture du compte de travaux de mise aux normes 2013 de l’ascenseur sur boulevard d’un montant de 44.825,06 euros a été approuvée par les copropriétaires (résolution n°3) ;

— lors de l’assemblée du 26 novembre 2014 : le « compte travaux de mise aux normes 2008 de l’ascenseur sur boulevard d’un montant de 9.384,22 euros, créditeur d’un montant de 714 euros » a été approuvé (résolution n°3). Le tribunal relève, comme le syndicat, que ce compte avait déjà fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée du 27 novembre 2012. La convocation à cette assemblée générale était quant à elle accompagnée d’un état des travaux de l’article 14-2 qui mentionnait un total des travaux réalisés de 31.467,82 euros pour l’ascenseur côté boulevard et 26.267,96 euros côté cour, avec des appels pour des montants respectifs de 41.260,40 euros et 8.454,51 euros.

Comme le fait à juste titre valoir le syndicat, les montants correspondant aux diverses tranches de travaux ne correspondent pas d’une assemblée à l’autre et ne correspondent pas aux documents comptables annexés aux convocations.

Il ressort par ailleurs du compte de travaux au 7 juillet 2020, adressé par le cabinet Baratte et Associés à son successeur le 20 juillet 2020, que:

— s’agissant de l’ascenseur cour : le coût total des travaux s’élève à 26 267,96 euros, pour des appels de 8 454,51 euros, soit un solde débiteur pour ce compte de 17 813,45 euros.

— s’agissant de l’ascenseur côté boulevard : le budget voté s’élève à 30 912,06 euros pour un coût de 22 083,60 euros. La somme de 31 162,09 euros ayant été appelée, ce compte présente un solde créditeur de 9.078,49 euros.

Ces sommes, qu’il s’agisse des budgets votés ou des fonds appelés, diffèrent donc à nouveau des sommes votées en assemblée générale et des documents comptables annexés aux convocations, de sorte que le caractère incompréhensible des comptes allégué par le syndicat est établi.

Par ailleurs, ni le quitus donné au syndic pour sa gestion comptable pour les exercices 2011 et 2012, ni l’approbation des comptes travaux en question ne peuvent en l’espèce exonérer le syndic de sa responsabilité, dès lors que les éléments permettant de remettre en cause la gestion comptable du cabinet Baratte et Associés n’ont été révélés que postérieurement, lors du changement de syndic.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que les comptes en question n’ont pu être clôturés par le cabinet Gratade, dans la mesure où il reste à appeler et répartir la somme de 9 229,89 euros, relative à ce compte de travaux de mise en conformité des ascenseurs au regard des documents comptables produits par le syndicat après reconstitution des comptes par le syndic.

L’absence de répartition de ce solde constitue une faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité du cabinet Baratte et Associés, celui-ci ne rapportant pas la preuve des éléments susceptibles d’établir que l’ensemble des appels de fonds ont été effectués sur ces travaux et répartis.

Le syndicat indique que les travaux ont été intégralement réglés à l’entreprise [D], en charge de les réaliser, ce qui implique que le solde a été réglé sur la trésorerie du syndicat alors même que les appels spécifiques correspondants n’avaient pas été effectués. Cette faute de gestion entraîne nécessairement un préjudice financier au syndicat qui s’est trouvé privé de fonds nécessaires à la gestion courante de l’immeuble, placé dans l’impossibilité de clôturer ce compte de travaux et exposé à des risques de contestation des appels de fonds complémentaires qu’il a été contraint d’effectuer pour clôturer ces comptes. Ce préjudice, dont il n’est toutefois pas démontré qu’il est égal au montant des sommes non réparties, sera justement évalué à la somme de 6.000 euros que le cabinet Baratte et Associés sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/12927 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTN7R

Le demandeur reproche par ailleurs au cabinet Baratte et Associés un dépassement de budget concernant les travaux de sécurisation, en indiquant que les copropriétaires avaient voté un budget de 14 422,16 euros mais que le syndicat a payé une somme de 17 175,89 euros, soit un dépassement injustifié de 2 753,73 euros. L’ancien syndic conteste en indiquant qu’il s’agissait de travaux urgents de réparation des interphones qui ne nécessitaient pas de vote de l’assemblée.

Le syndicat indique justifier cette demande au regard de sa pièce n°5 (la situation des comptes au 7 juillet 2020, transmise par le cabinet Baratte et Associés le 20 juillet 2020). Si celle-ci confirme les montants avancés, elle est toutefois insuffisante à établir la réalité et la consistance du dépassement allégué, le syndicat ne précisant nullement à quoi correspondent ces travaux alors même que ce document comporte plusieurs lignes relatives à des travaux de sécurisation.

Faute pour le syndicat d’étayer ce moyen de fait, le tribunal n’est pas en mesure d’examiner s’il est susceptible de constituer une faute de gestion imputable à l’ancien syndic, de sorte qu’il sera débouté de la demande de réparation formée à ce titre.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le cabinet Baratte et Associés, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le cabinet Baratte et Associés sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

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— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE le cabinet Baratte et Associés à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE le cabinet Baratte et Associés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le DEBOUTE de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE le cabinet Baratte et Associés aux dépens et AUTORISE Maître [S] [R] à recouvrer directement ceux qu’elle a exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente