TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elie SULTAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03271 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P3T

N° MINUTE :

10JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03271 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P3T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 05/01/2018, IMMOBILIERE 3F a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement d’une surface de 79,82 m² sis [Adresse 1], à [P] [N] et [I] [D], moyennant un loyer initial mensuel de 683,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26/03/2025 remis à personne morale, [P] [N] et [I] [D] ont assigné IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1719 et 1721 du code civil, aux fins de voir :

— débouter IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la défaillance d’IMMOBILIERE 3F dans l’exécution de son obligation de délivrance conforme et de garantie d’une jouissance paisible ;

— condamner IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 2572,99 euros en réparation des préjudices subis découlant des troubles de jouissance correspondant au remboursement de 60% du loyer versé depuis le 26/04/2024 (déduction faite des 4 mois de franchise d’ores et déjà accordés) ;

— condamner IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 856,80 euros à titre de remboursement de la part excessive de l’indemnité d’occupation du logement proposé à titre provisoire ;

— condamner IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 20000 euros en réparation du préjudice moral ;

— condamner IMMOBILIERE 3F à régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était appelée à l’audience du 27/06/2025, et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 07/10/2025.

[P] [N] et [I] [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement à l’audience.

IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

— donner acte qu’elle réitère sa proposition d’indemniser les demandeurs de la somme de 2030 euro, soit 60% du loyer hors charges sur 5 mois, soit entre février 2024 et juillet 2024, date de la première proposition de relogement refusée ;

— débouter les demandeurs de leur demande de restitution de la somme de 856,80 euros ;

— débouter les demandeurs de leur prétention au titre du préjudice moral ;

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires ;

— condamner in solidum [P] [N] et [I] [D] à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16/12/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, IMMOBILIERE 3F ne conteste pas l’engagement de sa responsabilité au titre de l’obligation de délivrance d’un logement décent et habitable. Il est constant et non contesté qu’un dégât des eaux survenu le 26/02/2024 a empêché les locataires de jouir paisiblement de leur logement principal, jusqu’à la réalisation des travaux et la réintégration dans les lieux en mars 2025.

IMMOBILIERE 3F ne conteste pas non plus l’absence d’eau chaude dans le logement provisoire pendant 5 jours en septembre 2024, en raison de la défaillance de la chaudière.

Il y a donc lieu de constater l’engagement de la responsabilité d’IMMOBILIERE 3F.

Sur l’évaluation des préjudices

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le préjudice de jouissance lié à la résidence principale

Il convient de relever que les parties s’accordent sur la base du calcul de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de jouir d’une partie de la résidence principale. En effet, les deux parties proposent un calcul de l’indemnisation se fondant sur 60% du loyer hors charges, ce loyer HC étant de 676,99 euros par mois.

En l’espèce, s’agissant de la durée du préjudice de jouissance subi par les locataires, il résulte des pièces produites que ce préjudice a duré du 26/02/2024, date du sinistre, et jusqu’au 15/09/2024 (inclus), veille de l’emménagement dans le logement provisoire.

En effet, IMMOBILIERE 3F soutient que les locataires ne peuvent solliciter une indemnisation postérieure à juillet 2024, puisqu’ils ont refusé la première proposition de relogement et attendu septembre 2024, soit après les vacations, pour informer de ce refus alors même que le logement leur était réservé. Toutefois, et comme le soulèvent [P] [N] et [I] [D], la première proposition de relogement ne correspondait pas à leurs contraintes géographiques (périmètre scolaire des enfants mineurs) et les éloignait fortement de leur lieu de vie habituel. IMMOBILIERE 3F ne démontre pas d’une particulière négligence ou attitude fautive de leur part dans le délai de réponse suite à cette proposition. Il y a dès lors lieu de prendre en considération la date de relogement effective des demandeurs, soit le 16/09/2024, pour calculer le montant de leur indemnisation.

[P] [N] et [I] [D] sollicitent quant à eux le calcul de leur préjudice de jouissance jusqu’à mars 2025, date de leur réintégration dans leur logement. Toutefois, leur relogement effectif le temps des travaux dès le 16/09/2024 leur a permis de jouir d’un lieu de vie habitable, de sorte qu’IMMOBILIERE 3F a respecté son obligation de délivrance dès cette date. Il n’y a pas lieu par conséquent de retenir un préjudice de jouissance postérieur au 15/09/2024 en lien avec le sinistre du 26/02/2024.

Ainsi, le montant du préjudice de jouissance subi par les locataires du 26/02/2024 (inclus) au 15/09/2024 (inclus), correspondant à 60% de 679,66 euros (loyer mensuel hors charges réglé est égal à la somme totale de 2674,50 euros.

Or, il est constant et non contesté que [P] [N] et [I] [D] ont bénéficié d’une indemnisation de 2706,60 euros suite au rapport d’expertise amiable. Cette indemnisation a été accordée aux locataires afin de réparer la « perte d’usage » (rapport de STELLIANT expertise du 27/12/2024, pièce 9 IMMOBILIERE 3F) liée directement au sinistre du 26/02/2024, et correspond donc à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Il y a donc lieu de débouter [P] [N] et [I] [D] de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance lié au sinistre du 26/02/2024, ce préjudice ayant déjà été indemnisé.

Enfin, il sera relevé qu’IMMOBILIERE 3F propose une indemnisation amiable supplémentaire à hauteur de 2030 euros. Cette proposition, qui n’emporte aucune conséquence juridique, ne sera pas tranchée par la présente décision.

Le préjudice financier lié au logement provisoire

[P] [N] et [I] [D] soutiennent avoir subi un préjudice lié à la différence de superficie entre leur logement habituel (79,82 m²) et le logement provisoire (63 m²), alors que l’indemnité réglée était identique. Ils estiment que l’indemnité qui aurait dû être réglée, au prorata de cette perte de surface de 16 m², devait être de 534,09 euros au lieu de 676,99 euros, du 16/09/2024 au 07/02/2025.

IMMOBILIERE 3F conteste cette prétention, indiquant que l’indemnité appliqué était inférieure à celle normalement demandée, avec une perte sèche de 190,28 euros par mois pour la bailleresse. Elle affirme avoir appliqué un loyer d logement pérenne, et conteste toute diminution du montant du loyer.

En l’espèce, il résulte du bail du logement habituel des locataires et de la convention de relogement que les demandeurs ont effectivement été relogés dans un appartement plus petit, avec une différence de 16 m². La bailleresse ne produit aucun élément justifiant le paiement d’une indemnité égale au loyer précédemment appliqué, alors même que les locataires occupent une plus petite surface. La défenderesse ne produit aucune pièce sur la fixation des loyers, et n’apporte aucune information objective sur ce point.

[P] [N] et [I] [D] ont donc indument versés à IMMOBILIERE 3F la somme de 856,80 euros, correspondant au surplus mensuel de 142,90 euros réglés entre le 16/09/2024 inclus et le 07/02/2025 inclus.

Par conséquent, IMMOBILIERE 3F sera condamnée à payer ce montant de 856,80 euros.

Le préjudice de jouissance lié au logement provisoire

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié au défaut d’eau chaude dans le logement provisoire durant 5 jours suite à la défaillance de la chaudière, les demandeurs sont bien fondés à solliciter une réparation.

En effet, IMMOBILIERE 3F ne conteste pas le défaut d’accès à l’eau chaude durant cette période. Cette situation d’indécence a empêché les locataires d’utiliser une partie de leur logement provisoire pendant 5 jours.

Il y a lieu de calculer le montant de l’indemnisation en se fondant, comme le sollicite les défendeurs, sur une base de 60% de l’indemnité hors charges.

Cette indemnité ayant été recalculée par la présente décision (ci-dessus), et les locataires ne pouvant bénéficier d’une double indemnisation au titre du préjudice financier et du préjudice de jouissance, il convient de se baser sur l’indemnité mensuelle de 534,09 euros pour calculer le montant de l’indemnisation.

Par conséquent, IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à [P] [N] et [I] [D] la somme de 52,53 euros, correspondant à 60% de l’indemnité d’occupation réglée pendant 5 jours.

Le préjudice moral

[P] [N] et [I] [D] estiment avoir subi un préjudice moral nécessitant une indemnisation de 20000 euros, constitué par les conséquences médicales du sinistre sur leurs enfants mineurs, l’angoisse et l’anxiété générés par les déménagements, les courriers avec la bailleresse, les rendez-vous avec les techniciens et les experts, les négociations et demandes répétées pour bénéficier de travaux et de réparations matérielles et indemnitaires.

En l’espèce, [P] [N] et [I] [D] produisent un certificat médical d’un médecin de ville, rédigé le 25/04/2024, mentionnant que l’état de santé des deux enfants du couple peut être altéré par un logement trop humide. Ce seul document ne peut suffire à caractériser un préjudice réel, existant et certain, aucune pathologie ou conséquence effective n’ayant été constatée par le médecin.

S’agissant néanmoins des états de stress et d’anxiété générés par les démarches, les déménagements et les procédures amiables et judiciaires, il convient de relever que [P] [N] et [I] [D] produisent de nombreux courriers et courriels envoyés à leur bailleresse et aux assurances pour avertir de l’état de leur appartement, du sinistre en cours et de l’état du logement provisoire. Ils ont sollicité les services d’un commissaire de justice et de la DRIHL pour assurer l’avancée des travaux, et ont participé aux rendez-vous des techniciens et d’expertise amiable durant plusieurs mois. Ils ont déménagé en septembre 2024 dans un logement provisoire, qui n’a de nouveau pu permettre une jouissance paisible pendant 5 jours, ce qui a nécessairement créé une nouvelle angoisse pour les demandeurs.

Il résulte de ces éléments que les demandeurs démontrent de l’existence d’un préjudice moral.

Toutefois, il convient de réduire à de plus justes proportions leur demande, compte tenu notamment du comportement d’IMMOBILIERE 3F depuis la survenance du sinistre en février 2024. En effet, la bailleresse justifie des diligences effectuées pour réparer le dégât des eaux et les conséquences du sinistre dès mars 2024, et au cours des mois suivants. La première proposition de relogement a été faite en juillet 2024, et la bailleresse ne s’est pas opposée à la réfection de travaux supplémentaires suite aux demandes de ses locataires, sans délai supplémentaire.

Il sera enfin relevé que les demandeurs sollicitent au titre du préjudice moral les coûts engendrés par les procédures judiciaires. Ces coûts seront analysés au titre des demandes accessoires (frais irrépétibles et dépens) et ne peuvent être pris en compte au titre du préjudice moral.

Par conséquent, IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à [P] [N] et [I] [D] la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral subi.

Sur les demandes accessoires

IMMOBILIERE 3F, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

IMMOBILIERE 3F sera condamnée à payer à [P] [N] et [I] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE IMMOBILIERE 3F à payer à [P] [N] et [I] [D] les sommes de :

—  52,53 euros au titre du préjudice de jouissance (logement provisoire) ;

—  856,80 euros au titre du préjudice financier (logement provisoire) :

—  1500 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE [P] [N] et [I] [D] de leur demande de réparation du préjudice de jouissance lié au sinistre du 26/02/2024 (logement principal) ;

CONDAMNE IMMOBILIERE 3F à payer à [P] [N] et [I] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge