TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Jeanne [Localité 8]

M^e Katia SZLEPER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZ5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ALROMAND, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0942

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZ5

Par acte du 06/02/2023 à effet au 18/01/2023, la SARL ALROMAND ayant pour mandataire DIRECT GESTION a donné à bail à usage d’habitation à M. [U] [Z] et M. [O] [J] un appartement ( lot 21, type T2 ) situé au [Adresse 4], pour un loyer de 1520 euros et 50 euros de provision sur charges . Une franchise de loyer a été appliquée pour la période du 18/01/2023 au 31/01/2023 de 663.87 euros. Un dépôt de garantie a été payé de 1520 euros.

Entre mars et juin 2023 les locataires ont exprimé des doléances sur l’état du logement, notamment du fait de la présence de moisissures et des échanges ont eu lieu sur le paiement des loyers.

Après un courrier de relance du 15/06/2023, les locataires par l’intermédiaire de leur assureur de protection juridique CARDIF IARD ont sollicité par LRAR reçue le 07/09/2023 l’intervention d’entreprises pour des travaux de réparation et de remise en état du logement , en raison de moisissures recouvrant les meubles, les murs et le parquet, des difficultés de raccordement de leur box internet empêchant la connexion, le dysfonctionnement de la porte d’entrée et de leur fenêtre pour vétusté , et demandé la copie de l’état des lieux d’entrée .

Par acte de commissaire de justice du 02/10/2023, la SARL ALROMAND a fait signifier à M. [U] [Z] et M. [O] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 4000 euros arrêtée au 18/09/2023.

Les locataires ont répondu faire le nécessaire puis le 10/11/2023 ont mentionné un non-respect de l’encadrement des loyers selon l’arrêté en vigueur, l’absence de mention du loyer du précédent locataire sur le bail, l’absence de copie remise de l’état des lieux d’entrée ; ils ont rappelé leur doléance sur l’état du logement et mis en demeure le bailleur sous 8 jours de restituer la somme de 2081.09 euros de trop perçu ( 189.19 x11 mois, sur la base de loyer de 1330.81 euros de loyer pour 44.96m² x 29.60 euros/m² ) .

A la demande des locataires, le STH de la Ville de [Localité 9] a effectué une visite du logement et établi une demande de travaux au bailleur pour :

1°) La fenêtre situé en façade à l’entrée du logement n’assure plus une protection efficace contre les intempéries (la fenêtre ne se ferme pas)

2°)Des infiltrations d’eau se manifestent au niveau au travers du mur mitoyen entre la salle de

douches et la cuisine en raison de :

— l’état fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées

— l’ insuffissance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires (sol, parement mural, joint

autour du bac, à préciser)

— l’état précaire des installations sanitaires

3°) Une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace, (la VMC de la salle de douche est non fonctionnelle) .

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 09/01/2024 après visite du 06/11/2023 par LEGEXPERTS DS EXPERTISE , mandatée par CARDIF IARD, en l’absence de la SARL ALROMAND et DIRECT GESTION , convoqués par LRAR du 10/10/2023.

La commission départementale de conciliation des baux saisie par les locataires a rendu un avis le 04/03/2024 , mentionnant que le loyer devait être de 1330.82 euros depuis la prise d’effet du bail, soit 2459.34 euros de remboursement au 29/02/2024, le dépôt de garantie devant être de 1330.82 euros , soit un remboursement de 189.18 euros.

La SARL ALROMAND a fait intervenir des entreprises pour des travaux le 12/02/2024 ( portant sur la douche) et le 15/04/2024 portant sur la fenêtre .

Par ailleurs le Préfet de Police a adressé le 25/10/2023 au syndic de l’immeuble une mise en demeure sur le fondement de l’article L511-2 1° du code de la construction et de l’habitation pour la réalisation de mesures de sécurité portant sur divers désordres détaillés , notamment pour le mauvais état des façades sur cour avant et façade sur cour arrière du bâtiment sur rue, et le mauvais état de l’escalier B. Elle a été motivée par un risque de sécurité au sens de cet article.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par le Préfet de Police au syndic le 05/08/2024 au syndic pour les mêmes motifs , et notamment portant pour les lieux loués, sur un affaissement du faux plafond du logement loué à M. [U] [Z] et M. [O] [J].

Une dernière mise en demeure a été adressée par le Préfet de Police au syndic le 20/02/2025 pour les mêmes motifs , où il a été noté que pour les lieux loués, l’ affaissement du faux plafond du logement est réparé et que la paroi séparant la grande pièce de la salle de bain ne présente plus de fissure horizontale ni de cloque.

Par acte de commissaire de justice du 13/11/2024 , M. [U] [Z] et M. [O] [J] ont assigné la SARL ALROMAND sur le fondement des articles 140 de la loi [Localité 7], 6 et 20 de la loi du 06/07/89, 1719 du code civil , du décret du 30/01/2002 aux fins de :

— DECLARER que la SARL ALROMAND a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O],

En conséquence,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme de 2.080,43 euros au titre du loyer indûment versé, somme à parfaire au jour de la rectification du contrat de location,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme 189,18 euros au titre de la part du dépôt de garantie indûment versé,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à réaliser les travaux préconisés afin que le logement soit conforme aux exigences de décence, et ce sous astreinte de 50 par jour de retard à compter de la présente assignation,

— AUTORISER Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] à suspendre le règlement du loyer durant le temps des travaux et jusqu’à leur complète exécution,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue le 08/09/2025,après fixation des échanges entre les parties par contrat de procédure .

M. [U] [Z] et M. [O] [J] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— DECLARER que la SARL ALROMAND a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O],

En conséquence,

— DEBOUTER la SARL ALROMAND de l’ensemble de ses demandes, fins et-conclusions .

— DEBOUTER la SARL ALROMAND de sa demande reconventionnelle,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme de 2.080,43 euros au titre du loyer indûment versé, somme à parfaire au jour de la rectification du contrat de location,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme 189,18 euros au titre de la part du dépôt de garantie indûment versé,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à réaliser les travaux préconisés afin que le logement soit conforme aux exigences de décence, et ce sous astreinte de 50 par jour de retard à compter de la présente assignation,

— AUTORISER Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] à suspendre le règlement du loyer durant le temps des travaux et jusqu’à leur complète exécution,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND à payer à Monsieur [Z] [U] et Monsieur [J] [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL ALROMAND aux entiers dépens.

La SARL ALROMAND soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— RECEVOIR la société ALROMAND en ses écritures et les déclarer bien fondées,

— DEBOUTER Messieurs [U] et [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

— JUGER prescrite leur demande de diminution de loyer,

— JUGER que le dispositif d’encadrements de loyers n’est pas applicable au bail de Messieurs [U] et [O],

— PRONONCER la résiliation du fait de 1'acquisition de la clause résolutoire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements graves et répétés de Messieurs [U] et [O],

— ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Messieurs [U] et [O], ainsi que de tout occupant dans les lieux de leur fait, et ce avec 1'assistance du Commissaire de Police et de la force publique s’il y a lieu,

— ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Messieurs [U] et [O],

— CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [O] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés

— CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [O] à payer à la société ALROMAND la somme de 6303.87 euros , solde débiteur en septembre 2025 inclus, au titre des arriérés de loyers et charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date d’ exigibilité jusqu’au paiement effectif,

— ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [O] à payer à la société ALROMAND la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [O] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment les frais de commandement,

MOTIFS :

Sur la demande de restitution pour non-respect de l’encadrement :

A la suite de la loi ALUR et des décisions administratives rendues, la loi du 23/11/2018 a ouvert sur décision volontaire des collectivités territoriales, la possibilité d’un encadrement des loyers sur un territoire en introduisant l’article 140 .

L’article 140 de la loi du 23/11/2018 dispose :

II. Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

…

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 de la même loi s’applique à chaque valeur ainsi définie.

Cet article est applicable à [Localité 9] depuis le décret du 12/04/2019 et le premier arrêté d’encadrement au 01/07/2019.

Sur la recevabilité de la demande :

La SARL ALROMAND fait valoir la prescription de l’action de M. [U] [Z] et M. [O] [J] , sur le fondement de l’article 17 II alinéa 6 de la loi du 06/07/89 , en indiquant que la commission départementale de conciliation des baux devait être saisie dans les 3 mois de la signature du bail , puis que les locataires disposaient de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge de la demande en annulation ou en diminution du complément de loyer , que la demande envers la commission départementale de conciliation des baux est du 20/11/2023 , donc tardive , que la saisine du juge l’a été également le 13/11/2024.

M. [U] [Z] et M. [O] [J] soutiennent être recevables, l’action en restitution de l’article 140 III A de la loi du 23/11/2018 étant soumise à la prescription triennale .

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, les actions dérivant du contrat de bail sont soumises à la prescription triennale .

La présente action est mal fondée d’une part sur l’article 17 II alinéa 6 , qui n’est pas existant.

L’action prévue est celle de l’article 140 III A de la loi [Localité 7] du 23/11/2018 , qui est la seule action possible pour la restitution du trop versé lors du bail initial , et est donc soumise à la prescription triennale depuis la signature du bail , date à laquelle le locataire est en mesure de constater que son contrat ne respecte pas ces dispositions.

Le délai visé par la SARL ALROMAND est celui concernant le délai court de contestation du complément de loyer, qui n’est pas stipulé dans le présent bail.

L’action de M. [U] [Z] et M. [O] [J] est recevable.

Sur le fond de la demande :

L’arrêté du 01/07/2022 au 30/06/2023 applicable pour le quartier [Adresse 6] mentionne un loyer de référence majoré de 29.60 euros/m² pour un immeuble datant d’avant 1946 en bail de locaux vides.

La SARL ALROMAND indique que les arrêtés du 01/07/2019 au 30/06/2020 et du 01/07/2020 au 30/06/2021 avaient fait l’objet de recours , que l’arrêté de 2020 était annulé par décision du 02/10/2023 , et celui de 2019 en cours d’instance par renvoi devant la Cour administrative d’appel par une autre décision du 02/10/2023 . Elle en déduit que le dispositif pour les périodes antérieures au 01/07/2024 encourent annulation.

Cependant il n’a pas été prononcé d’annulation de l’arrêté visé du 01/07/2022 au 30/06/2023 , si bien que celui-ci est dans l’ordonnancement juridique et produit ses effets.

La surface habitable du logement est indiquée être de 44.96 m² .

Le loyer lors de la signature du bail ne pouvait donc dépasser le loyer de :

44.96 x 29.60 = 1330.82 euros par mois , hors charges.

La demande de remboursement de 189.18 x 11 pour la période de janvier à novembre 2023 inclus sera ramenée à 189.18 x10 , puisqu’une franchise de loyer a été appliquée en janvier 2023.

La SARL ALROMAND est redevable à M. [U] [Z] et M. [O] [J] de la somme de 1891.80 euros de trop versé de février 2023 à novembre 2023 inclus.

De même le dépôt de garantie a été trop versé à hauteur de 189.18 euros ,et la SARL ALROMAND est redevable de cette somme.

Sur la demande de M. [U] [Z] et M. [O] [J] au titre des travaux et de suspension du paiement des loyers jusqu’à mise en conformité :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites , répondant à un critère de performance énergétique minimal.

Cette obligation est continue pendant le bail . Elle est composée des différentes normes prévues au décret 2002-120 du 30/01/2002. Elle ne nécessite pas de mise en demeure , s’agissant d’une obligation légale continue.

Le bailleur a également en vertu de l’ article 6 comme obligation de procéder à l’entretien du logement conforme à son usage d’habitation, hormis les réparations locatives, notamment les menues réparations du décret 87-712 du 26/08/87 qui demeurent à charge du locataire pendant le bail. L’absence d’entretien conforme nécessite une mise en demeure par le locataire, afin de préciser les travaux nécessaires et son absence d’information envers le bailleur engage la responsabilité du locataire, si elle contribue à une aggravation des dommages.

Le bailleur est débiteur de l’obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire pendant le bail en application de l’article 6b de la même loi.

M. [U] [Z] et M. [O] [J] soutiennent que le logement présente une fenêtre en façade à l’entrée du logement , qui n’assure pas de protection efficace car elle ne ferme pas, des infiltration d’eau au travers du mur mitoyen entre la salle de douche et la cuisine, en raison de l’état fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées et une insuffisance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires( sol, parement mural, joint autour du bac , et également une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inefficace ( VMC non fonctionnelle ) , selon le rapport du STH .

Ils font valoir l’expertise amiable qui a également relevé un état dégradé du logement , qui n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux .

La SARL ALROMAND soutient que lors de l’état des lieux d’entrée , le logement est neuf, que les fenêtres et volets sont en état d’usage . Elle observe que la fenêtre était fermée lors de l’état des lieux d’entrée, et que son état actuel interroge sur les motifs de cette dégradation. Elle mentionne que le logement a trois fenêtres, si bien qu’il convient de s’interroger si la VMC ne fonctionne plus . Elle ajoute que les joints de carrelage relèvent des menues réparation du décret 87-712 du 26/08/87, si bien que le locataire devait y pourvoir.

Pour l’état fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées, elle relève que les locataires ont dû être mis en demeure pour que les réparations interviennent, ce qui a été opéré le 27/12/2023 pour la douche ; elle ajoute que la fenêtre a été réglée , qu’un problème de manipulation peut exister ou selon la température extérieure.

La SARL ALROMAND en déduit que si des travaux sont nécessaires de ravalement et en façade de l’immeuble, le logement loué n’est pas indécent, que la Préfecture ne l’a pas décrit comme tel, si bien que la demande est mal fondée .

Elle ajoute que l’exception d’inexécution est seulement invocable en cas d’absolue impossibilité de jouir des lieux loués.

Les mises en demeure au syndic de l’immeuble ont trait à des travaux de façades ,ou les escaliers du bâtiment B , mais il est relevé en octobre 2023 dans les lieux loués ( appelés 2ème étage droite porte de gauche) que les 4 fenêtres des lieux loués présentent « des fissures en tableau , avec enduit et maçonnerie manquants, notamment à chaque angle », qui « peuvent laisser pénétrer l’eau de pluie dans la façade. Les désordres sont plus particulièrement importants sur la 1ère fenêtre en entrant côté cour avant, avec un vide de 2 à 3 cm en linteau » . La même constatation est opérée le 05/08/2024 et le 20/02/2025.

Il en résulte que les constatations de l’expertise amiable du 09/01/2024 , sont corroborées par ces constats , ainsi que les photos complétant cette expertise du 09/01/2024 ( qui montrent le défaut d’étanchéité de la fenêtre en façade nord-ouest ) .

Il s’en déduit que cette situation a une influence directe sur l’état de protection du logement en cas d’intempéries.

Si le joint de pourtour du bac de douche relève des menues réparations à la charge du locataire, en application du décret 87-712 du 26/08/87, tel n’est pas le cas des calfeutrement nécessaires d’étanchéité à la jonction avec le sol carrelé , a fortiori en cas de plancher bois ( une dalle d’étanchéité n’étant pas signalée dans cette salle d’eau) . Mais en l’espèce , même lors de l’état des lieux d’entrée , il est noté « léger écoulement sous le cadre de la douche », ce qui supposait une canalisation fuyarde.

Les conséquences pour le parquet sont donc directes dans le séjour, près de cette paroi.

Par ailleurs la VMC de la douche apparait dysfonctionnelle le 15/11/2023 , sans contestation de la SARL ALROMAND, qui ne peut donc opposer un défaut de ventilation par les locataires , cette pièce humide selon le plan dans l’attestation de surface ( P.4) étant sans fenêtre.

Les travaux menés le 12/02/2024 dans la douche ont remédié aux défauts , puisque l’entreprise a dû procéder à une réfection complète, selon sa note et la facture acquittée .

Pour la fenêtre en façade à l’entrée du logement ne fermant pas, une réfection a eu lieu le 15/04/2024.

Mais il demeure des causes d’indécence du logement , en raison des infiltrations possibles par les fenêtres , et une aération défectueuse .

Par conséquent il convient de condamner la SARL ALROMAND à faire procéder , sous astreinte de 30 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sur une période de 3 mois , à :

— La réfection des 4 fenêtres ( 2 sur cour avant et 2 sur cour arrière) et « des fissures en tableau ,avec enduit et maçonnerie manquants, notamment à chaque angle », qui « peuvent laisser pénétrer l’eau de pluie dans la façade, et notamment de » la 1ère fenêtre en entrant côté cour avant, avec un vide de 2 à 3 cm en linteau "

— Une réparation ou un remplacement de la VMC défectueuse en salle de bain

Concernant les travaux de façades de manière générale ou pour les murs séparatifs entre le [Adresse 1] et le [Adresse 3] , l’obligation dépend des copropriétaires , le syndic étant déjà été mis en demeure par la Préfecture pour l’ensemble de l’immeuble . Il n’a pas été adressé d’arrêté de mise en sécurité , ni d’astreinte, pendant cette phase contradictoire , lors de laquelle le Préfet demande aux propriétaires d’exécuter des travaux , selon les dispositions du code de la construction et de l’habitation , en vigueur depuis l’ordonnance 2020-1144 du 16/09/2020.

La demande de suspension des loyers en application de l’article 20-1 de la loi du 06/07/89 n’est pas accueillie , mais il convient de réduire le loyer de 10% jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés , matérialisée par la production de factures détaillées , communiquées aux locataires.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL ALROMAND en acquisition de la clause résolutoire du bail ou subsidiaire en résiliation du bail :

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, le bail peut être résilié si la somme réclamée est due , et n’est pas réglée dans le délai du commandement de payer.

Selon le point IV de ces dispositions, la demande reconventionnelle est soumise aux diligences exigées au II et III pour la recevabilité de la demande . Si la signification à CCAPEX est réalisée au 03/10/2023, il n’est pas produit de dénonciation des conclusions au Préfet.

Mais en tout état de cause et au surplus, d’une part le commandement de payer pour une somme inexacte est valide seulement à concurrence des sommes réellement dues ; or le loyer mentionné ne respectant pas l’encadrement des loyers , ni le dépôt de garantie , et la provision sur charges contractuellement due étant de 50 euros, et non 100 euros , le décompte est inexact.

De plus sur celui-ci le loyer est mentionné de 1470 euros, et ne correspond pas au loyer fixé au contrat, si bien que si le total appelé est de 1570 euros , il ne correspondait pas aux clauses stipulées entre les parties .

D’autre part pour produire effet , le commandement de payer doit être signifié de bonne foi.

Compte-tenu de l’ensemble des éléments précités et des échanges entamés entre les parties, ledit commandement n’avait pas été délivré de bonne foi et n’aurait pu produire aucun effet.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le manquement à l’obligation de payer régulièrement le loyer par M. [U] [Z] et M. [O] [J] n’est pas suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail à leurs torts.

La SARL ALROMAND sera déboutée de sa demande.

Sur la demande au titre de l’arriéré :

Le compte entre les parties est le suivant, en tenant compte des loyers et charges réellement dus , compte-tenu du recalcul du loyer dû :

Loyers et charges et accessoires dus de janvier à décembre 2023:

— (1330.82 + 50 ) x 12 + 1330.82 ( dépôt de garantie ) +120 ( honoraires état des lieux d’entrée ) + 22.58 ( prorata provision sur charges sur base de 50 euros ) – 601.01 ( franchise de loyer du 18/01 au 31/01) = 17442.23 euros

Loyers et charges dus de janvier 2024 à décembre 2024 avec indexation au 01/01 de chaque année selon le bail selon indice du 4ème trimestre, base 137.26 au 4ème trimestre 2022 :

(1377.36 + 50 ) x12 = 17128.32 euros

Loyers et charges dus de janvier 2025 à septembre avec indexation au 01/01 de chaque année selon le bail selon indice du 4ème trimestre, base 137.26 au 4ème trimestre 2022 , et modification de la provision sur charges en mars 2025 :

— De janvier à février 2025 : ( 1402.37 + 50) x 2 = 2904.74 euros

— De mars à septembre 2025 : ( 1402.37 + 40) x 7 = 10096.59 euros

Déduction des sommes payées ou créditées :

—  47801.69 – 601.01 ( déjà déduit) = 47200.68 euros

Solde dû:

17442.23+17128.32+2904.74+10096.59 -47200.68 = 371.20 euros .

Il convient de condamner solidairement M. [U] [Z] et M. [O] [J] à payer à la SARL ALROMAND la somme de 371.20 euros , avec intérêts au taux légal à compter du 08/09/2025, date de la demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la SARL ALROMAND aux dépens, alors que la somme due d’arriéré est limitée.

La SARL ALROMAND sera condamnée à payer à M. [U] [Z] et M. [O] [J] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que M. [U] [Z] et M. [O] [J] sont recevables en leur demande au titre de trop versé de loyer, pour non-respect de l’arrêté d’encadrement des loyers du 01/07/2022 au 30/06/2023, applicable au bail du 18/01/2023 conclu avec la SARL ALROMAND

FIXE le loyer à la somme de 1330.82 euros, hors charge, compte-tenu de l’arrêté d’encadrement des loyers du 01/07/2022 au 30/06/2023

DIT qu’en conséquence la SARL ALROMAND est redevable à M. [U] [Z] et M. [O] [J] de la somme de 1891.80 euros de trop versé de février 2023 à novembre 2023 inclus.

DIT qu’en conséquence la SARL ALROMAND est redevable à M. [U] [Z] et M. [O] [J] pour le dépôt de garantie d’un trop versé à hauteur de 189.18 euros

CONDAMNE la SARL ALROMAND à faire procéder , sous astreinte de 30 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sur une période de 3 mois , à :

— La réfection des 4 fenêtres ( 2 sur cour avant et 2 sur cour arrière) et « des fissures en tableau ,avec enduit et maçonnerie manquants, notamment à chaque angle », qui « peuvent laisser pénétrer l’eau de pluie dans la façade, et notamment de » la 1ère fenêtre en entrant côté cour avant, avec un vide de 2 à 3 cm en linteau "

— Une réparation ou un remplacement de la VMC défectueuse en salle de bain

REJETTE la demande de suspension de paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux ordonnés

ORDONNE réduction du loyer, hors charges , de 10% jusqu’à réalisation des travaux, matérialisée par la production de factures détaillées , communiquées aux locataires

DEBOUTE la SARL ALROMAND de sa demande en acquisition de la clause résolutoire

DEBOUTE la SARL ALROMAND de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

CONDAMNE solidairement M. [U] [Z] et M. [O] [J] à payer à la SARL ALROMAND la somme de 371.20 euros , avec intérêts au taux légal à compter du 08/09/2025, date de la demande.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SARL ALROMAND aux dépens

CONDAMNE la SARL ALROMAND à payer à M. [U] [Z] et M. [O] [J] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KZ5