TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03230 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUM

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par le Cabinet GENON-CATALOT & PARENT en la personne de Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03230 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PUM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 29 octobre 2010, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 912.99 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3571,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [E] le 10 janvier 2025.

Par assignation du 26 mars 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sitpulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [J] [E], autoriser le transport et la sequestration de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3273,65 euros au titre de son arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, outre les intérêts de retard,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la prefecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève à 1100 euros.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité en défense, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [E], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 22 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou pour la dernière fois reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 09 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3571.40 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, Mme [J] [E] lui devait la somme de 1100 euros.

Mme [J] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. La dette a par ailleurs diminué.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier que Mme [J] [E], mère de deux enfants, perçoit un salaire mensuel de 3018.75 euros, complété par des prestations familiales à hauteur de 226,58 euros outre l’allocation de soutien familial à hauteur de 109.04 euros, de sorte que la proposition d’apurer sa dette par mensualité de 50 euros est une proposition raisonnable.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [J] [E] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 22 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable au contrat de bail litigieux,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2010 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [J] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 10 mars 2025,

CONDAMNE Mme [J] [E] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1100 euros (mille cent euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [E] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [J] [E] sera condamnée à verser à titre de provision à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 09 janvier 2025 et celui de l’assignation du 26 mars 2025.

CONDAMNE Mme [J] [E] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge