TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/10630

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXRJ

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

29 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [J] [S] [M]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1887

Décision du 28 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/10630 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXRJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 juin 1997, renouvelé par acte sous seing privé le 25 juillet 2008 puis le 15 juin 2015, Mme [G] [H] aux droits de laquelle est venu M. [X] [M], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE (ci-après la société « AB LEGIM ») des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans, pour une activité de syndic et d’administration de biens.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 août 2021, M. [M] a fait délivrer à la société AB LEGIM un commandement de payer la somme principale de 8.843 euros au titre de loyers et charges impayés depuis avril 2021 jusqu’à août 2021, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par ordonnance du 3 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur assignation du 21 septembre 2021 délivrée par M. [M], a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 septembre 2021,

— suspendu les effets de ladite clause,

— condamné la société AB LEGIM à payer à M. [X] [M] la somme provisionnelle de 1046 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 27 janvier 2022 (mois de janvier 2022 inclus), avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— autorisé la S.A.R.L AB LEGIM à se libérer de la dette dans les 45 jours après la signification de l’ordonnance, en plus du loyer courant,

— dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Cette ordonnance a été signifiée à la société AB LEGIM le 27 avril 2022.

Le 31 mai 2022, M. [M] a fait délivrer à la société AB LEGIM un nouveau commandement de payer la somme de 8.102,54 euros au titre de loyers, charges et taxes foncières impayés au 26 mai 2022, et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 21 juillet 2022, M. [M] lui a fait délivrer une sommation de payer sous huit jours la somme de 12.134,93 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations impayés et des frais de procédure en vertu de l’ordonnance en référé du tribunal judiciaire de Paris du 3 mars 2022.

Par acte extrajudiciaire du 1er août 2022, M. [M] a assigné la société AB LEGIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à une indemnité provisionnelle d’occupation et paiement de la somme provisionnelle de 11.632,82 euros au titre des impayés arrêtés au 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2022, M. [M] a fait délivrer à la société AB LEGIM un commandement de quitter les lieux situés [Adresse 3] dans les deux jours dudit acte.

Par acte extrajudiciaire du 29 août 2022, la société AB LEGIM a assigné M. [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de lui octroyer un délai de paiement de douze mois pour régler les causes du commandement de payer signifié le 12 août 2021 et juger que la clause résolutoire stipulée au bail n’a produit aucun effet.

Par jugement du 30 mai 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a annulé le commandement de quitter les lieux signifié le 2 août 2022.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement de sommes provisionnelles formées par M. [M] à l’encontre de la société AB LEGIM.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la société AB LEGIM demande au tribunal de :

— lui octroyer un délai de paiement de douze mois pour payer les dettes de loyer ayant constitué les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 12 août 2021,

— dire et juger qu’elle a apuré sa dette de loyer au 31 janvier 2022, que les délais de paiement ainsi attribués par le jugement à intervenir ont été respectés et qu’en conséquence la clause résolutoire insérée au contrat de bail qui la lie à M. [M] n’a produit aucun effet,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 4.065,11 euros au titre des taxes foncières indûment facturées et payées à tort par elle depuis l’année 2017,

— le condamner au paiement d’une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles L. 145-41 et L. 145-40-2 du code de commerce, elle soutient en substance que l’ordonnance du 3 mars 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, qui n’a pas autorité de la chose jugée au principal, l’a condamnée à payer la somme de 1.046 euros à M. [M] et lui a accordé un délai de 45 jours à compter de sa signification pour la payer en sus des loyers courants ; qu’elle demande un délai de paiement rétroactif de 12 mois pour qu’il soit constaté qu’elle a réglé l’ensemble des causes du commandement de payer signifié le 12 août 2021, comprenant la somme précitée de 1.046 euros, ainsi que les paiements des loyers postérieurs au mois de janvier 2022, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

S’agissant de sa demande de restitution des sommes indûment perçues par M. [M], elle fait valoir que les taxes foncières qu’elle a réglées à son bailleur depuis 2017, comprenant la somme de 1046 euros précitée, ne sont pas dues, le contrat de bail ne prévoyant pas que ces taxes soient à la charge du preneur et ne faisant pas un inventaire précis et limitatif des catégories de taxes liées au bail.

Enfin, la société AB LEGIM soutient que M. [M] a agi de façon brutale et de mauvaise foi dans sa façon de gérer sa relation locative avec son preneur dans la mesure où il a multiplié les procédures tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, au paiement d’arriérés locatifs et à l’expulsion de son preneur, alors même que s’agissant de la procédure en référé introduite le 2 août 2022 au terme de laquelle une ordonnance de référé a été rendue le 31 août 2023, il a été constaté que la procédure a été intentée sur la base d’un décompte erroné alors que la locataire était à jour de ses paiements. Elle estime que le bailleur a appliqué de façon dolosive le contrat de bail à raison de sa « frénésie procédurale », ce qui l’a contrainte à exercer son activité professionnelle depuis plus d’un an sous la menace constante d’une expulsion, ce qui lui a été causé un trouble particulier dans la jouissance de son local commercial.

M. [M], ayant régulièrement constitué avocat le 13 septembre 2022, n’a pas notifié de conclusions par voie électronique.

Par ordonnance du 2 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de l’application de cet article que, lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, il ne peut lui être accordé par le juge du fond de nouveaux délais s’il est constaté qu’il n’a pas respecté les délais fixés par le juge des référés (en ce sens Civ. 3e 2 avril 2003 n°01-16.834, Civ. 3e 11 juillet 2024 n°23-16.040).

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 3 mars 2022, signifiée à la société AB LEGIM le 27 avril 2022, lui a accordé un délai de 45 jours à compter de sa signification pour payer à M. [M] la somme de 1046 euros, en sus du loyer courant.

Il ressort du jugement du juge de l’exécution du 30 mai 2023 que la société AB LEGIM avait jusqu’au 13 juin 2022 pour régler cette somme, en sus du loyer courant, qu’elle a réglé l’échéance du loyer d’avril 2022 le 29 avril 2022, puis la somme de 1.493,83 euros correspondant à la somme due de 1046 euros et des dépens de l’ordonnance du 3 mars 2022, par virement sur le compte CARPA de son conseil le 8 avril 2022, le règlement n’ayant été effectué auprès de M. [M] que par chèque du 3 août 2022 transmis le 4 août 2022. Il en résulte que le règlement effectif des sommes dues à M. [M] a été réalisé postérieurement au délai accordé par le juge des référés.

Toutefois, le juge de l’exécution a exactement retenu que la déchéance du terme ne pouvait être acquise qu’en respectant la formalité exigée par l’ordonnance du 3 mars 2022, à savoir, l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Le jugement du juge de l’exécution du 30 mai 2023 a ainsi constaté que la déchéance du terme prévue par l’ordonnance n’était pas acquise.

La société AB LEGIM ayant justifié de l’apurement de l’intégralité des causes du commandement du 12 août 2021 à la date du 4 août 2022, la bonne foi de la société locataire étant caractérisée notamment par l’apurement de la quasi-totalité de sa dette pendant le cours de la procédure de référé, seule la taxe foncière à hauteur de 1.046 euros restant due à la date de l’ordonnance de référé du 3 mars 2022, et M. [M] ne justifiant pas de ses besoins, il sera fait droit à la demande de délais de paiement de la société AB LEGIM d’une durée de 12 mois à compter du commandement de payer signifié le 12 août 2021.

Il n’est pas contesté que la société locataire avait intégralement réglé les causes du commandement du 12 août 2021 à la date du 12 août 2022, de sorte que la clause résolutoire stipulée au bail est réputée n’avoir jamais produit effet.

Sur la demande de restitution des sommes perçues au titre de la taxe foncière

L’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Enfin, il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de l’acte de renouvellement du bail en date du 2 juin 2008 que ledit bail a été conclu « aux clauses et conditions du bail antérieur telles que stipulées dans le bail notarié du 16 juin 1997 auquel il est fait expressément référence et dont les parties acceptent mutuellement les termes, à l’exception des clauses loyer, indexation et dépôt de garantie modifiées comme ci-après, ainsi que la clause frais ».

L’acte de renouvellement contient des clauses relatives au « Loyer », « Taxes », « Charges », « Dépôt de garantie », « Indexation », qui modifient expressément les clauses du bail précédent en date du 16 juin 1997.

La clause « Taxes » de l’acte de renouvellement du 2 juin 2008 stipule que « La contribution aux revenus locatifs ayant été supprimée, le bail n’est assujetti au paiement d’aucune taxe afférente au bail.

Il est cependant expressément convenu que, dans l’hypothèse où la réglementation en vigueur changerait et où le présent bail serait assujetti à une nouvelle taxation, quelle qu’elle soit, et qu’el qu’en soit le montant, le preneur s’engage par les présentes, irrévocablement, à en assumer la charge, en même temps que son loyer ».

Il résulte de cette clause que les parties n’ont entendu mettre aucune taxe à la charge du locataire. En l’absence de formalisation d’un nouvel acte de renouvellement postérieur, les clauses de l’acte de renouvellement du 2 juin 2008 sont demeurées valables après le renouvellement intervenu le 15 juin 2015.

En conséquence, les sommes versées par la société AB LEGIM au titre de la taxe foncière sont indues.

La demanderesse sollicite le remboursement de la somme de 4.065,11 euros au titre de la taxe foncière indûment payée depuis l’année 2017.

Il ressort des pièces produites que :

— la demanderesse justifie du paiement des taxes foncières des années 2017 (319,11 euros), 2021 (1.046 euros), 2022 (1.063 euros) par la production de quittances ou de justificatifs de virement,

— l’ordonnance de référé du 31 août 2023 indique que les causes du commandement de payer délivré le 5 février 2020, incluant la taxe foncière 2019 (716 euros), ont été apurées dans les délais accordés,

— les différents commandements de payer versés aux débats ne font pas état de sommes impayées au titre de la taxe foncière 2018 (722 euros), ni de la taxe foncière 2020 (721 euros), qui ont été facturées à la locataire.

Au regard de ces éléments, la société AB LEGIM a justifié avoir indûment payé les taxes foncières des années 2017 à 2022.

En conséquence, M. [M] sera condamné à lui rembourser la somme de 4.065,11 euros au titre de la taxe foncière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société AB LEGIM a placé son bailleur face à des impayés de loyers à plusieurs reprises. S’il est vrai que M. [M] a multiplié les actes et les procédures à l’encontre de sa locataire, il n’est pas démontré que l’exercice des voies de droit qui lui étaient ouvertes a dégénéré en abus. En outre, la société AB LEGIM ne justifie pas le montant du préjudice qu’elle demande.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, M. [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Condamné aux dépens, il sera également condamné à payer à la société AB LEGIM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Accorde à la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE un délai de paiement de 12 mois à compter du commandement de payer du 12 août 2021 pour se libérer des causes du commandement,

Constate que la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE s’est libérée de l’intégralité des causes du commandement de payer du 12 août 2021 dans le délai accordé,

Constate que la clause résolutoire insérée au bail liant M. [X] [M] et la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], n’a produit aucun effet,

Condamne M. [X] [M] à payer à la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE la somme de 4.065,11 euros en remboursement des taxes foncières indûment facturées par le bailleur et payées par la société locataire,

Déboute la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [X] [M] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne M. [X] [M] à payer à la S.A.R.L ADMINISTRATION DE BIENS LOCATION ET GESTION IMMOBILIERE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à [Localité 7] le 28 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES