TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03755 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Q

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, CENTURY 21 SYNDIXIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

La S.C.I. THEIA, anciennement dénommée SCI HU-NI-RA,

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Q

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI THEIA anciennement dénommée SCI HU-NI-RA est propriétaire des lots n°20 et 72 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 8] 8ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème, représenté par son syndic la société CENTURY 21 SYNDIXIS, a assigné, devant ce tribunal, la SCI THEIA aux fins de :

“Condamner La Société Civile Immobilière SCI THEIA anciennement dénommée SCI HU-NI-RA en : (sic)

—  12.270,76 € de charges de copropriété arrêtées au 25/01/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  1.000 € de dommages et intérêts,

—  1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner la même en tous les dépens.”

Par conclusions signifiées à la SCI THEIA le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème demande :

“Condamner La Société Civile Immobilière SCI THEIA anciennement dénommée SCI HU-NI-RA en : (sic)

—  11.874,86 € de charges de copropriété arrêtées au 23/10/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  1.000 € de dommages et intérêts

—  1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner la même en tous les dépens.”

***

La SCI THEIA, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions ont été signifiées dans les mêmes conditions le 30 octobre 2024, n’a pas constitué avocat.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Q

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 novembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI THEIA sur les lots n°20 et 72 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2020, 10 mars 2022, 23 juin 2023 et 20 juin 2024, approuvant les comptes 2019, 2020, 2022, 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2024, le réajustement du budget prévisionnel 2023, les fonds travaux et certains travaux donc ceux de remplacement du groupe de pompe en chaufferie, ou de financements portant sur la procédure Sci Béatrice et la réalisation du DTG,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte faisant apparaître, au 23 octobre 2024, un solde débiteur de 11.874,86 euros dont 754,09 euros de frais, que le demandeur n’a pas jugé utile de faire apparaître dans une colonne distincte.

Le Tribunal n’a pas été en mesure d’identifier la résolution de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes 2021 et le budget prévisionnel 2023. Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel 2021 (AG. 21.02.2020) et du réajustement du budget prévisionnel 2023 (AG. 23.06.2023) de sorte que les appels de fonds corrélatifs seront admis.

En revanche, le tribunal n’a pas retrouvé la décision des copropriétaires autorisant des travaux de “vitrification du sol + Marchés bâtiment A”. Dès lors, les réclamations au titre des appels de travaux des 1er juillet et 1er octobre 2023 pour la somme totale de 294,04 euros (147,02 x 2) seront écartées.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société défenderesse est débiteur, déduction faite des frais examinés ci-après et des appels rejetés, de la somme de 10.826,73 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 23 octobre 2024, “appel du 01/10/24 au 31/12/2024”, “1/1 appel travaux remplacement du groupe de pompe en chaufferie AG. du 20.06.2024,” “1/1 appel de fonds réalisation du DTG (…) AG. 20.06.2024” et “fonds de travaux loi Alur” du 01.10.2024 compris.

La SCI THEIA ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Bien que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires soit lacunaire, le tribunal comprend qu’il sollicite le paiement à son profit.

En conséquence, la SCI THEIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.826,73 euros. Le demandeur n’identifie pas la lettre de mise en demeure à partir de laquelle il sollicite les intérêts, sachant qu’il n’appartient pas au tribunal de suppléer le syndicat des copropriétaires à cet égard. Dans la mesure où la SCI THEIA a procédé, en cours de procédure, à un réglement de 5.000 euros, lequel s’impute sur les dettes les plus anciennes, les intérêts au taux légal seront accordés à compter du 30 octobre 2024, date de signification des dernières conclusions.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Q

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de mise en demeure conforme étayée d’un accusé de réception, antérieure à la sommation par huissier du 28 février 2023. Les frais antérieurs de relances (57,60 x 2) ne peuvent qu’être rejetés, étant au surplus relevé que le contrat de syndic susceptible de justifier de leur coût n’était pas produit. La facturation de “Syndixis -transmission dossier avocat” n’entre pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. La somme de 240 euros sera rejetée.

Les frais d’avocat pour 180 euros relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et la facturation de l’assignation (54,78 euros) des dépens. Ils ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie que des frais de la sommation par huissier facturée le 8 juin 2023 et les frais à hauteur de 164,11 euros serons admis du chef de l’article 10-1 précité et mis à la charge de la SCI THEIA. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03755 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3Q

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que, en ce qui le concerne, le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI THEIA ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la société copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts est de droit lorsque les conditions prévues à l’article 1342-2 du code civil sont réunies. Elle sera ordonnée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI THEIA sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI THEIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI THEIA, anciennement dénommée SCI HU-NI-RA, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème :

— la somme de 10.826,73 euros, au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêté au 23 octobre 2024, “appel du 01/10/24 au 31/12/2024”, “1/1 appel travaux remplacement du groupe de pompe en chaufferie AG. du 20.06.2024,” “1/1 appel de fonds réalisation du DTG (…) AG. 20.06.2024” et “fonds de travaux loi Alur” du 01.10.2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

— la somme de 164,11 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds, des frais et des dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI THEIA aux dépens,

CONDAMNE la SCI THEIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 novembre 2025.

La Greffière La Présidente