TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[W] [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [Localité 5]-NOGUEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SAS RINALDI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TPC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [W] L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la SAS RINALDI – [Adresse 3]

représentée par Mme [G] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

Monsieur [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02151 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TPC

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [I] est propriétaire des lots n°31 et 17 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 2007/11465 et 68/11465 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS RINALDI en exercice, a assigné M. [U] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6885,77 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2024, 296,07 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros de dommages et intérêts,1401,72 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Madame [G] [E] munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

M. [U] [I], comparant en personne, reconnaît les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, et sollicite le rejet des demandes formées au titre des dommages-intérêts. S’il reconnaît être redevable de frais irrépétibles, il en conteste le montant, laissant le tribunal apprécier le montant des sommes dues à ce titre. Il sollicite par ailleurs des délais de paiement s’échelonnant sur 24 mois.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS [W] LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°31 et 17, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de M. [U] [I],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2022 au 1 janvier 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023, l’historique du compte du 1 avril 2022 au 1 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 7332,30 euros (en ce inclus 296,07 euros de frais de recouvrement et 150,46 euros dus au titre des dépens), le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 comportant : o approbation des comptes des exercices 2018, 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 et 2025,

une sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de 3650,35 euros en principal, signifiée le 30 mai 2024,une mise en demeure de payer la somme en principal de 2043,73 euros datée du 9 mai 2023, adressée au défendeur le 2 juin 2023,le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 446,53 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 6885,77 euros.

M. [U] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6885,77 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2022 au 31 mars 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 3650,35 euros et de l’assignation du 4 avril 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 296,07 euros correspondante à la signification d’une sommation de payer et à l’envoi d’une mise en demeure.

Ces frais ne sont pas contestés en défense.

En conséquence, M. [U] [I] sera condamné au paiement de la somme globale de 296,07 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [U] [I] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux, les seuls crédits portés à son compte depuis le 1 avril 2022 correspondant aux régularisations de charges opérées en sa faveur. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [U] [I].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, M. [U] [I] justifie percevoir une allocation de retour à l’emploi journalière nette de 56,77 euros et avoir mis son bien en vente. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS RINALDI :

— la somme de 6885,77 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2022 au 31 mars 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 mai 2024 sur la somme de 3650,35 euros et de l’assignation du 4 avril 2025 pour le surplus,

— la somme de 296,07 euros au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [U] [I] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 300 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS RINALDI, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 02 septembre 2025

le greffier le Président