30 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.A.R.L. SG2

, S.C.I. SGAC

C/

S.C.I. STUFF

, S.A.R.L. CHRILADOCE

, [P] [L]

, [O] [S]

N° RG 25/00669 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H35F

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. SG2

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

S.C.I. SGAC

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

S.C.I. STUFF

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

S.A.R.L. CHRILADOCE

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [P] [L]

née le 07 Juin 1961 à [Localité 5] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [O] [S]

né le 13 Juillet 1962 à [Localité 11] (MOSELLE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juin 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier lors des débats : Séverine MOIRÉ et greffier lors du délibéré : Valérie PELLEREAU

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT du 30 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

La société SG2 créée par Monsieur [G] [J] et Madame [B] [D], exerce une activité d’hôtellerie-restauration sous l’enseigne “Auberge de l’Ombrée” à [Localité 10].

Elle a fait l’acquisition du fonds de commerce de cet établissement auprès de la société CHRILADOCE, selon acte de cession du 1er avril 2022, pour un prix de 90.000 Euros.

Suite à une promesse de vente du 15 décembre 2021, la société SGAC également créée par les époux [J], a acquis les murs de cet établissement auprès de la société STUFF par acte authentique de vente du 1er avril 2022, au prix de 300.000 Euros puis les a donnés à bail à la société SG2, selon bail commercial du même jour.

La société STUFF et la société CHRILADOCE, créées par Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L], ont été radiées du registre du commerce et des sociétés respectivement en août et décembre 2022.

Le 28 novembre 2022, la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 13] en-[Localité 6]-Bleu a dans le cadre d’une visite périodique, établi un rapport contenant quinze séries de prescriptions relatives à la remise en conformité du système de sécurité incendie et émis un avis favorable :

— à la poursuite de l’activité de l’établissement,

— au délai de réalisation des travaux de 6 mois sollicité par les époux [J],

— et à une nouvelle visite fin mars 2023.

Considérant que les travaux prescrits par la commission de sécurité auraient dû être réalisés par les sociétés STUFF et CHRILADOCE, les sociétés SG2 et SGAC ont après des démarches amiables sans succès, fait assigner les sociétés STUFF et CHRILADOCE ainsi que leurs représentants Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] devant le tribunal de commerce d’Angers par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024.

Par jugement du 04 décembre 2024 auquel il est renvoyé pour l’exposé des faits et des motifs, le tribunal de commerce d’Angers s’est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant les parties et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Angers, en rappelant que l’affaire a été instruite à jour fixe.

En exécution de ce jugement de renvoi, l’affaire a été appelée selon la procédure à jour fixe à l’audience du 06 mai 2025 du tribunal judiciaire d’Angers et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 30 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, la société SG2 et la société SGAC demandent de :

dire et juger les sociétés SGAC et SG2 recevables et bien fondées en leurs demandes ; débouter les sociétés STUFF et CHRILADOCE ès-qualités de leurs mandataires ad hoc, ainsi que Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

1. Sur le remplacement de la chaudière :

condamner solidairement la société STUFF prise es-qualités de son mandataire ad hoc, en sa qualité de venderesse sur le fondement de 1104 du Code civil, la société CHRILADOCE prise ès-qualités de son mandataire ad hoc, en sa qualité de locataire au moment de la cession n’ayant pas fait respecter le bail, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, monsieur [O] [S] et madame [P] [L] sur le fondement de l’article 1857 du Code civil à payer à la société SGAC la somme de 44.527,20 Euros.2. Sur les autres travaux nécessaires :

prononcer la réduction du prix de la cession intervenue le 1er avril 2022 entre les sociétés STUFF et SGAC et ainsi condamner solidairement la société STUFF prise ès-qualités de son mandataire ad hoc sur le fondement de l’article 1137 du Code civil, la société CHRILADOCE prise ès-qualités de son mandataire ad hoc en sa qualité de locataire au moment de la cession n’ayant pas fait respecter le bail, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] sur le fondement de l’article 1857 du Code civil, à payer à la société SGAC la somme de 184.304,09 Euros correspondant au montant des frais et travaux déjà réalisés et à réaliser. A titre subsidiaire, si le Tribunal venait à considérer que le préjudice ne serait subi que par la société SG2,

condamner solidairement la société STUFF prise ès-qualités de son mandataire ad hoc sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] sur le fondement de l’article 1857 du Code civil à payer à la société SG2 la somme de 184.304,09 Euros. A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit aux demandes de la société SGAC ou de la société SG2 au titre du dol et des réticences dolosives,

juger que l’établissement litigieux est entaché de vices cachés ; prononcer la réduction du prix de la cession intervenue le 1er avril 2022 entre les sociétés STUFF et SGAC ; en conséquence condamner solidairement, la société STUFF prise ès-qualités de son mandataire ad hoc sur le fondement de l’article 1644 du Code civil, Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] sur le fondement de l’article 1857 du Code civil, à payer à la société SGAC la somme de 184.304,09 Euros.

En tout état de cause,

condamner solidairement la société STUFF prise ès-qualités de son mandataire ad hoc sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la société CHRILADOCE prise ès-qualités de son mandataire ad hoc sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] sur le fondement de l’article 1857 du Code civil, à payer à la société SG2 la somme de 50.000 Euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ; condamner solidairement les sociétés STUFF et CHRILADOCE prises ès-qualités de leur(s) mandataire(s) ad hoc ainsi que Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] à payer la somme de 8.000 Euros aux sociétés SGAC et SG2 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement les sociétés STUFF et CHRILADOCE prises ès-qualités de leur(s) mandataire(s) ad hoc ainsi que Monsieur [O] [S] et Madame [P] [L] aux dépens de la présente instance ; ne pas écarter l’exécution provisoire.

La société SG2 et la société SGAC invoquent à titre principal trois séries de manquements des sociétés STUFF et CHRILADOCE qu’elles désignent sous le terme “les cédantes” :

— une violation de leur obligation pré-contractuelle d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil, sur des sujets essentiels relatifs au système de sécurité incendie et au remplacement urgent de la chaudière, cette absence d’information au jour de la signature de la promesse de vente du 15 décembre 2021, ayant altéré leur consentement ;

— un dol pour avoir dissimulé aux acquéreurs des informations essentielles concernant les nombreux travaux qui se sont révélés nécessaires suite au passage de la commission de sécurité en novembre 2022 (s’agissant du système d’alarme, des blocs autonomes d’éclairage et des paliers de repos aux portes de sortie), sans lesquels l’établissement ne satisfait pas à de nombreuses normes pour être classé en 4ème catégorie, ou même en 5ème catégorie ;

— leur déloyauté lors de la négociation, en informant très tardivement les acquéreurs du mauvais état de la chaudière qui nécessitait son remplacement, en leur remettant un devis daté du 22 décembre 2021 la veille de la signature, soit le 31 mars 2022 et sans insister sur le caractère urgent du remplacement.

A titre subsidiaire, la société SGAC invoque l’action en garantie des vices cachés au titre de l’article 1641 du code civil, faisant valoir que les cédants ne pouvaient légitimement ignorer l’existence de vices cachés affectant l’établissement rendant inopposable la clause d’exclusion contenue dans l’acte de cession.

Ils précisent que l’établissement présente des vices le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné, ce qui s’infère de la menace de fermeture administrative en l’absence de travaux et du fait qu’il ne répond pas aux exigences d’un établissement de 4ème catégorie et ajoutent que les vices ne se sont révélés que postérieurement à la cession, en particulier concernant les blocs autonomes de sécurité, le système d’alarme et les paliers de repos.

La société SGAC fait état :

— d’un préjudice subi en raison du remplacement de la chaudière d’un montant de 44.527,20 Euros ;

— d’un préjudice en raison des frais et travaux réalisés ou à réaliser hors chaudière, et demande à titre principal la réduction du prix pour dol en application des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil à hauteur de 184.304,09 Euros.

— à titre subsidiaire, une réduction du prix sur le fondement des vices cachés, du même montant.

La société SG2 invoque un préjudice par ricochet, arguant que les fautes commises à l’encontre de la société SGAC ont impacté son développement, tous les efforts déployés dans le cadre des difficultés relatives à la conformité du bâtiment n’ayant pu être injectés au profit du fonds de commerce et ce, alors qu’il est fort probable que l’exploitation du fonds se trouve impactée pendant la réalisation des travaux, qui nécessiteront sûrement une fermeture de l’établissement ou au moins une diminution d’activité. Elle sollicite en conséquence des dommages et intérêts d’un montant de 50.000 Euros.

En réponse aux irrecevabilités soulevées par les défendeurs, elle soutient que :

— la demande de remise aux normes est une obligation qui au jour de la cession incombait au propriétaire des murs, soit la SCI STUFF ;

— la société CHRILADOCE qui était locataire jusqu’à la cession créancière de l’obligation de remise aux normes, ne l’a pas faite respecter ce qui porte préjudice à la SGAC ;

— la société SG2 victime par ricochet d’un dol peut réclamer une indemnité du fait de ce dol ;

— les actifs des sociétés radiées et les actifs des consorts [L] et [S] sont les mêmes de sorte que ces derniers doivent être condamnés solidairement avec leurs sociétés qui ne sont réactivées qu’artificiellement pour les besoins de la comparution en justice mais qu’aucune faute détachable n’est alléguée contre eux.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, les sociétés STUFF et CHRILADOCE représentées par Madame [P] [L] et Monsieur [O] [S] en qualité de mandataires ad hoc ainsi que Madame [P] [L] et Monsieur [O] [S] demandent de :

juger irrecevable et en tout cas mal fondée la demande de la société SGAC au titre du remplacement de la chaudière formulée contre la société STUFF, la société CHRILADOCCE, Monsieur [S] et Madame [L] sur le fondement d’un manquement à l’obligation d’information précontractuelle ou sur le fondement des manoeuvres dolosives, l’en débouter. juger irrecevable et en tout cas mal fondée la demande de la société SGAC au titre de la réduction du prix de cession formulée contre la société STUFF, la société CHRILADOCCE, Monsieur [S] et Madame [L] sur le fondement d’un manquement à l’obligation d’information précontractuelle ou sur le fondement des manoeuvres dolosives, l’en débouter. juger prescrite la demande de réduction de prix formulée par la société SGAC sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil, en toute hypothèse la juger mal fondée et l’en débouter. juger irrecevable et mal fondée la demande de paiement de 50 000.00 euros formulée par SG2 à titre de dommages intérêts l’encontre de la société STUFF, la société CHRILADOCCE, Monsieur [S] et Madame [L]. débouter les sociétés SGAC et SG2 de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société SG2 et la société SGAC à payer à Monsieur [S] et Madame [L] la somme de 10.000 Euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée. condamner la société SG2 et la société SGAC à payer à la société STUFF et la société CHRILADOCE, chacune, une indemnité de 5.000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. condamner la société SG2 et la société SGAC à payer à Monsieur [S] et Madame [L] une indemnité de 10.000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. écarter l’exécution provisoire après avoir constaté qu’elle aurait des conséquences manifestement excessives à l’égard de Monsieur [S] et Madame [L]. condamner les sociétés SG2 et SGAC aux dépens.

Sur les demandes de la société SGAC à l’encontre de la SCI STUFF du fait de l’immeuble, les défendeurs contestent tout manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle et rappellent que la promesse de vente indique que le bénéficiaire prend le bien dans l’état où il se trouve, que les dirigeants de la société SGAC ont pu visiter l’immeuble 4 fois, y compris en présence du père de Monsieur [J] qui exerce la profession de menuisier, que l’ensemble des diagnostics ont été réalisés et communiqués aux cessionnaires, que Monsieur et Madame [J] connaissaient bien l’état de la chaudière et ont travaillé dans l’établissement au mois de mars 2022, qu’un devis a été communiqué pour la chaudière avant la cession.

La société STUFF indique n’avoir eu aucun comportement dolosif.

Sur les demandes de la société SGAC contre la SCI STUFF du fait de la cession du fonds de commerce, les défendeurs soulignent que la société STUFF n’a aucune obligation vis à vis de la société SGAC et que la société SG2 qui a acheté le fonds de commerce à la société CHRILADOCE ne lui réclame rien.

Sur les demandes de la société SGAC contre la société STUFF sur le fondement des vices cachés, ils font valoir que la société SGAC a renoncé aux termes de la promesse de vente et de l’acte de cession à la garantie des vices cachés et considèrent que l’action n’a pas été introduite dans les deux ans de l’entrée dans les lieux, alors que la société SGAC avait connaissance de la situation et des non conformités via le rapport de la SOCOTEC du 23 novembre 2021 annexé à l’acte de cession.

Au soutien de l’irrecevabilité des demandes de la société SG2 contre la société STUFF au titre de la réduction du prix, ils rappellent que le bail qui existait entre la société STUFF et la société CHRILADOCE a été résilié avant la cession, à la demande expresse de la société SG2 et que l’immeuble a été vendu libre de toute occupation dans l’état où il se trouvait, ce que les acquéreurs connaissaient parfaitement. Ils ajoutent que dans le bail entre la SGAC et SG2, le preneur a pris l’engagement de prendre en charge la mise en conformité de toute nature résultant de toute réglementation concernant l’hygiène, la sécurité, la prévention incendie et reconnu avoir connaissance du rapport SOCOTEC du 29 juillet 2021 et le rapport SDIS ayant été visé dans le bail (page 12).

Ils indiquent que la société CHRILADOCE a fourni toutes les informations à son acquéreur la société SG2, (notamment obligation de se soumettre à la réglementation en vigueur, diagnostic DEKRA, caractéristiques du local, rapport SOCOTEC, rapport de la commission de sécurité du SDIS du 21 novembre 2019, compte rendu ERYMA sur le système de sécurité incendie) et que le fonds de commerce a été cédé après négociation moyennant la somme de 90.000 Euros dans l’état où il se trouvait, de sorte qu’une demande de réduction du prix de 184.304,09 Euros ne saurait prospérer.

Sur l’irrecevabilité et le mal fondé de la demande de dommages et intérêts de la société SG2, les défendeurs expliquent que la société STUFF n’est pas sa contractante et qu’aucun préjudice en lien avec une faute n’est démontré.

Sur l’irrecevabilité et le mal fondé des demandes des sociétés SGAC et SG2 à l’encontre de Monsieur [S] et Madame [L], les défendeurs arguent que ces demandes sont injustifiées dans la mesure où les personnalités morales des sociétés demeurent et qu’elles sont représentées par les mandataires ad hoc. Ils estiment qu’aucune faute n’est démontrée contre les anciens dirigeants. Ils indiquent que les anciens associés de la société STUFF ont vocation à faire face au passif de cette société mais que s’agissant de la SARL CHRILADOCE, il faut démontrer une faute détachable.

Ils font valoir que les sociétés demanderesses ont choisi d’engager une procédure plus de deux ans après l’acquisition des murs et du fonds de commerce sans la moindre justification d’un comportement fautif de la part des consorts [S] et [L] et que cette procédure est manifestement abusive.

MOTIFS

Sur les demandes principales de la société SGAC concernant le remplacement de la chaudière

Contre la société STUFF, en sa qualité de venderesse :

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, il est constant que l’acquéreur a visité le bien à quatre reprises.

Comme le soulignent les défendeurs, il a pu ainsi au cours de ces différentes visites, se convaincre de l’état des lieux et en particulier, de l’ancienneté de la chaudière.

Il est établi en outre, que dans la perspective de la reprise de l’activité de l’auberge de l’Ombrée, Monsieur et Madame [J] ont travaillé au sein de l’établissement pendant tout le mois de mars 2022 et ont eu accès à l’ensemble de l’établissement, leur permettant ainsi de prendre connaissance de manière plus précise, non seulement des conditions d’exploitation, mais aussi des lieux.

Cette possibilité offerte aux époux [J] de travailler au sein de l’établissement préalablement à la vente, durant un mois entier, vient contredire les allégations de dissimulation et de déloyauté dans la négociation formulées par le sociétés demanderesses.

L’acte authentique de vente du 1er avril 2022 rappelle que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Cet acte contient en annexe 26, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi le 14 décembre 2021, dont le rapport révèle notamment que :

— l’immeuble est une maison individuelle de construction antérieure à 1948 ;

— la performance énergétique du logement est évaluée à E sur une échelle comprise entre les lettres A (très performant) à G (énergivore).

— le montant des consommations annuelles d’énergie, notamment du chauffage au fioul domestique, est chiffré en quantité d’énergie et en prix, et évalué à 79,5% des dépenses;

— la chaudière au fioul classique est datée entre 1976 et 1980, avec la mention : radiateur HT sans robinet thermostatique.

Le rapport du DPE conclut au titre des travaux à envisager, à un remplacement de la chaudière par une PAC air/eau.

Il est par ailleurs constant que la société venderesse a remis à l’acquéreur la veille de l’acte de vente, un devis de la société LENOIR du 22 décembre 2021 chiffrant le coût de remplacement de la chaudière à 44.527 Euros TTC.

La circonstance que ce devis datant de décembre 2021 ait été remis la veille de la vente, ne suffit pas à caractériser une manoeuvre déloyale ou une intention dolosive de la part de la société STUFF.

La société SGAC disposait en effet d’autres sources d’information sur la vétusté de la chaudière, que ce soit par ses visites directes des lieux ou par le DPE du 14 décembre 2021 annexé à l’acte de vente.

Au regard des éléments d’information précis dont disposait l’acquéreur lors de la vente, la société SGAC n’est pas fondée à conclure à un manquement de la société STUFF à son obligation d’information pré-contractuelle, ni à un dol, ou un comportement déloyal lors de la négociation.

La société SGAC n’apporte par ailleurs aucune preuve d’un dysfonctionnement de la chaudière, ni de la nécessité d’un remplacement urgent qui auraient été dissimulés par la société venderesse.

Le devis de la société LENOIR du 22 décembre 2021 ne fait état d’aucune panne.

Le DPE conclut à un remplacement de la chaudière en raison de son manque de performance énergétique et non en raison d’un dysfonctionnement.

Il est indiqué tant dans la promesse de vente du 15 décembre 2021 (page 29) que dans l’acte de vente du 1er avril 2022 (page 36) que l’acquéreur déclare avoir été en mesure de constater que le système de chauffage est en service.

Il y a lieu d’observer enfin que plus de trois ans après la vente, les demandeurs ne produisent à leur dossier aucune facture prouvant le remplacement effectif de la chaudière, ce qui contredit l’urgence alléguée ainsi que l’existence d’un dysfonctionnement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société SGAC sera déboutée de sa demande contre la société STUFF au titre du remplacement de la chaudière.

Contre la société CHRILADOCE, en sa qualité de locataire au moment de la cession n’ayant pas fait respecter le bail sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

Au regard des circonstances précédemment rappelées, il n’est démontré aucune faute délictuelle de nature à engager la responsabilité de la société CHRILADOCE, tiers au contrat de vente, s’agissant du remplacement de la chaudière.

La société SGAC sera déboutée de sa demande contre la société CHRILADOCE.

Contre Monsieur [S] et Madame [L] sur le fondement de l’article 1857 du code civil :

Les demandes au titre de la chaudière présentées contre les sociétés STUFF et CHRILADOCE ayant été rejetées, les demandes présentées contre les associés de ces sociétés sur le fondement de l’article 1857 du code civil le seront également par voie de conséquence.

Sur les demandes principales de la société SGAC concernant les autres travaux

Contre la société STUFF, sur le fondement du dol :

Il résulte de l’article 1137 du code civil que le dol n’est une cause de nullité ou de réduction du prix de la convention que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée.

Il y a lieu de relever à titre liminaire, que les demandeurs entretiennent une certaine confusion dans leurs demandes en désignant dans leurs conclusions, les sociétés STUFF et CHRILADOCE sous le terme “les cédantes”, alors que ces parties interviennent dans le cadre d’actes juridiques distincts : acte de vente pour la première et cession de fonds de commerce pour la seconde.

En l’espèce, la société SGAC reproche à la société STUFF de lui avoir dissimulé des informations cruciales relatives à l’absence de mise en conformité de l’établissement concernant le système d’alarme, l’installation de blocs autonomes d’éclairage et des paliers de repos aux portes de sortie.

Cependant, il convient de constater que ces non conformités et les travaux invoqués par la société SGAC ne relèvent pas de l’acte de vente du 1er avril 2022 mais de l’acte de cession du fonds de commerce intervenu entre la société CHRILADOCE et la société SG2 le même jour, auquel ni la société SGAC ni la société STUFF ne sont parties.

Le rapport de la commission de sécurité de [Localité 14] du 28 novembre 2022 dont se prévaut la SGAC, concerne le fonds de commerce exploité par la société SG2 sous l’enseigne “Auberge de l’Ombrée”.

C’est donc à juste titre que les défendeurs soulèvent que la société SGAC n’a pas qualité ni intérêt à agir en réduction du prix, s’agissant d’obligations qui ont été souscrites par la société CHRILADOCE dans le cadre de la cession de fonds de commerce.

En réponse, la société SGAC soutient qu’en sa qualité de bailleresse, il incombait à la société STUFF la charge de réaliser les grosses réparations, en application de l’article 606 du code civil.

Cependant, la société STUFF n’a pas non plus la qualité de bailleresse à l’égard de la société SGAC et n’a donc aucune obligation à cet égard envers elle.

S’agissant de l’acte de vente entre les sociétés STUFF et SGAC, il résulte de la promesse de vente du 15 décembre 2021 et de l’acte de vente du 1er avril 2022 que l’acquéreur atteste avoir eu une copie du bail commercial entre la société STUFF et la société CHRILADOCE, et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies. Ce bail a été annexé à l’acte.

Est également annexé à la promesse de vente du 15 décembre 2021, un rapport de vérification SOCOTEC du 29 juillet 2021, comprenant notamment une liste récapitulative des observations relatives aux non conformités constatées.

Aucune réticence ou manoeuvre dolosive n’est ainsi démontrée contre la société STUFF dans le cadre de la vente de l’immeuble.

D’une manière générale, dans le cadre globale de ces deux opérations de vente d’immeuble et de la cession de fonds de commerce intervenues le 1er avril 2022, la société SGAC n’apporte aucune preuve d’un dol de la part de la société STUFF, ou d’un manquement à son obligation de bonne foi, au regard de la multiplicité des documents d’information qui ont été fournis notamment : rapport SOCOTEC du 29 juillet 2021, rapport périodique de la commission de sécurité du SDIS du 21 novembre 2019, rapport de la société ERYMA de mars 2022.

Il convient de débouter la société SGAC de ses demandes de réduction du prix contre la société STUFF.

Contre la société CHRILADOCE, en sa qualité de locataire au moment de la cession n’ayant pas fait respecter le bail sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

La société CHRILADOCE n’a aucun lien contractuel avec la société SGAC.

Il convient d’examiner les différentes fautes délicutelles alléguées contre la société CHRILADOCE, pour ne pas avoir fait respecter le bail, mais également par anticipation de la demande de dommages et intérêts de la société SG2 présentée en tout état de cause sur le fondement de l’article 1104 du code civil, d’examiner s’il existe un manquement à son obligation contractuelle de bonne foi.

— Concernant l’installation d’un report d’alarme dans l’appartement :

Il est constant qu’il s’agissait d’une prescription de la commission de sécurité de [Localité 12] formulée dans un rapport de novembre 2007 destiné à la société CHRILADOCE, qui exploitait à l’époque l’Auberge de l’Ombrée.

Ce rapport de 2007 n’a été communiqué ni à l’acquéreur de l’immeuble, la société SGAC, ni à l’acquéreur du fonds de commerce, la société SG2.

Il y a lieu de constater que cette prescription sur le report d’alarme n’a pas été reprise dans le rapport de la commission de sécurité de [Localité 12] du 21 novembre 2019 communiqué dans le cadre de l’acte de cession de fonds de commerce à la société SG2 ; ce rapport de 2019 mentionne en effet uniquement la nécessité d’étendre l’équipement d’alarme incendie dans la salle de banquet.

La prescription relative à l’installation d’un report d’alarme faite en 2007 a ensuite été reprise dans le rapport de la commission de sécurité du 28 novembre 2022, postérieur à la cession et adressé à la société SG2.

Tout d’abord, il y a lieu de constater que le défaut de mention de la prescription relative au report d’alarme dans le rapport du 21 novembre 2019 est totalement indépendant de la volonté de la société CHRILADOCE, s’agissant d’un rapport émanant d’une commission de sécurité indépendante, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue contre elle à ce titre.

Ensuite, la circonstance que la société CHRILADOCE n’ait pas communiqué le rapport de la commission de sécurité de 2007 mais le rapport le plus récent de 2019, ne suffit pas à caractériser une intention dolosive de sa part, ni un manquement à une obligation de bonne foi, compte tenu de l’ancienneté du rapport de 2007 datant de plus de 15 ans avant la cession, et alors que d’autres visites périodiques avaient eu lieu postérieurement, rendant plus pertinente la production du rapport le plus récent.

Il y a lieu relever en outre que la prescription du rapport du 28 novembre 2022 dont se prévalent les demanderesses, comporte en réalité une alternative à l’installation du report d’alarme qui est celle de s’assurer que le tableau de signalisation de l’équipement d’alarme soit surveillé pendant les heures d’exploitation de l’établissement en activité hôtellerie, option qui avait peut-être été retenue antérieurement par la société CHRILADOCE et qui pourrait expliquer l’absence de prescription relative au report d’alarme par la commission de sécurité en 2019.

Au regard de l’ensemble ces circonstances et notamment de l’alternative offerte à l’installation du report d’alarme, aucune mauvaise foi, ni aucune faute délictuelle, ne sont démontrées contre la société CHRILADOCE et la demande en réduction du prix relative aux travaux de report d’alarme sera rejetée.

Enfin, il n’est démontré aucun lien de causalité entre les travaux de report d’alarme d’un montant de 4.038 Euros, que les demandeurs ont effectué et grâce auxquels ils indiquent pouvoir poursuivre l’exploitation de leur établissement et le changement complet du système d’alarme sollicité à hauteur de 51.396,60 Euros, étant observé que le remplacement du système d’alarme ne fait partie ni des prescriptions du rapport de la commission de sécurité de 2019 ni d’un rapport antérieur de cette commission, ni du rapport de la SOCOTEC, de sorte qu’aucune faute n’est établie contre la société CHRILADOCE dans le respect de son bail ou de son obligation de bonne foi.

L’ensemble des demandes au titre de ces travaux seront rejetées.

— Concernant les blocs autonomes d’éclairage ci-après “BAES” :

Le rapport de la commission de sécurité de [Localité 12] du 21 novembre 2019 prescrivait l’installation de blocs autonomes d’éclairage et de sécurité (BAES).

Le rapport de la SOCOTEC du 29 juillet 2021 inclut dans la liste des anomalies, plusieurs BAES.

Ces deux rapports ont été communiqués et annexés aux actes notariés de vente et de cession de fonds du 1er avril 2022, de sorte qu’aucune rétention d’information ou mauvaise foi ne peut donc être reprochée à la société CHRILADOCE.

Il y a lieu de constater que le rapport de la commission de sécurité de 2019 est imprécis et ne mentionne pas contrairement à celui du 28 novembre 2022, l’installation de blocs autonomes de sécurité “bi-fonction”, mais uniquement celle de “blocs autonomes d’éclairage et de sécurité” (BAES) sans autre précision.

De même, le rapport de la SOCOTEC du 29 juillet 2021 ne mentionne pas la nécessité d’installer des BAES-BAEH ; ce rapport indique uniquement concernant les BAES : “défaut de fonctionnement A réparer ou remplacer”, la mention à réparer conduisant à considérer que les BAES existants pouvaient être conservés sous réserve de leur réparation et ne faisant donc pas apparaître l’exigence d’installer des BAEH.

La société SGAC produit une attestation de la société SN LENOIR qui indique avoir établi pour l’Auberge de l’Ombrée, un devis du 09 novembre 2021, pour le remplacement des BAES + BAEH (bi-fonction), qui a été refusé par la société CHRILADOCE pour une installation moins onéreuse en toute connaissance de cause, au profit d’un devis de mars 2022 avec des BAES non BAEH.

Il convient de constater que le devis du 09 novembre 2021 établi par la SN LENOIR chiffre effectivement l’installation de BAES-BAEH, pour un montant total de 3.708,55 Euros TTC.

Le devis du 02 mars 2022 de la SN LENOIR puis la facture du 30 mars 2022 à hauteur de 4.618,76 Euros TTC, portent sur l’installation de BAES “simples”, dont le coût unitaire est effectivement moins élevé que celui des BAES-BAEH indiqué dans le devis du 09 novembre 2021.

Cependant, l’imprécision des rapports de la commission de sécurité de 2019 et de la SOCOTEC de juillet 2021 qui n’emploient que le vocable BAES, ne permet pas de retenir l’existence d’une mauvaise foi ou d’un manquement au respect de son bail de la part de la société CHRILADOCE, dans le choix d’une solution moins onéreuse de remplacement limitée aux BAES.

En outre, il y a lieu de constater que le devis de la SN LENOIR du 09 novembre 2021 chiffrant l’installation de BAES-BAEH pour un coût de 3.708,55 Euros TTC , ne contient aucun poste relatif au remplacement de l’ensemble du système de sécurité incendie (SSI), ni aucune mention indiquant la nécessité de remplacer le SSI en raison de son incompatibilité avec l’installation de ce type de blocs bi-fonction.

Si ce devis montre que le coût unitaire des BAES-BAEH est plus élevé que celui des BAES “simples”, il ne permet pas de prouver que l’attention de la société CHRILADOCE ait été attirée sur l’incompatibilité de l’ensemble du système de sécurité incendie.

La non-conformité de l’ensemble du SSI ne ressort pas non plus du rapport de la commission de sécurité de [Localité 12] de 2019, ni de celui de la SOCOTEC de 2021.

Au regard de l’ensemble des éléments, il n’est pas établi de réticence dolosive, de mauvaise foi ou de manquement au respect des obligations du bail de la part de la société CHRILADOCE et par voie de conséquence, aucune faute délictuelle à l’égard de la société SGAC.

La demande de réduction du prix pour le remplacement des BAES et du SSI sera rejetée.

— Concernant les paliers de repos aux portes de sortie :

Cette recommandation figue dans le rapport de la commission de sécurité de 2019, régulièrement communiqué à l’acquéreur, de sorte qu’aucune réticence dolosive ou mauvaise foi n’est caractérisée de la part de la société CHRILADOCE.

La facture de la société SOCOTEC du 26 novembre 2021 concernant les travaux réalisés par la société CHRILADOCE pour la levée des réserves et annexée à l’acte de cession du 1er avril 2022 (annexe 32) n’est pas produite au dossier.

Les demandeurs indiquent toutefois dans leurs conclusions (page 20) que cette facture ne correspondent en rien à la levée des réserves, ce qui montre qu’ils avaient connaissance que cette réserve n’avait pas été levée.

Dans ces conditions, aucune dissimulation n’est caractérisée dès lors que les demandeurs admettent eux-mêmes que l’examen de la facture annexée à l’acte permettait de constater que la réserve n’avait pas été levée.

Les éléments produits sont insuffisants pour établir la mauvaise foi de la société CHRILADOCE ou une faute délictuelle.

La société SGAC sera par conséquent déboutée de sa demande contre la société CHRILADOCE.

Contre Monsieur [S] et Madame [L] sur le fondement de l’article 1857 du code civil :

Les demandes présentées contre les sociétés STUFF et CHRILADOCE ayant été rejetées, il convient par voie de conséquence de rejeter les demandes présentées contre les associés de ces sociétés sur le fondement de l’article 1857 du code civil.

Sur les demandes subsidiaires en réduction du prix présentées par la société SG2

Il convient de constater que la société SG2 ne présente aucune demande contre la société CHRILADOCE qui est son co-contractant.

Il convient de reprendre l’ensemble des motifs précédemment développés pour les demandes de la société SGAC, dès lors que les moyens invoqués par la société SG2 sont les mêmes et de débouter la société SG2 de l’ensemble de ses demandes contre la société STUFF sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aucune faute n’étant caractérisée, et par voie de conséquence contre les associés Monsieur [S] et Madame [L].

Sur les demandes plus subsidiaires de la société SGAC au titre des vices cachés

1. Contre la société STUFF

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Sur le fondement de l’article 1644 du code civil, la société SGAC demande la réduction du prix de cession intervenue entre les sociétés SGAC et STUF à hauteur de 184.304,09 Euros, c’est à dire pour les travaux autres que la chaudière, concernant le report du système d’alarme, les BAES et les paliers de repos.

Elle fait valoir que ces vices rendent l’immeuble impropre à sa destination d’établissement de catégorie 4 pour laquelle il a été vendu.

— Sur la forclusion :

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Concernant l’installation du report du système d’alarme, il résulte de ce qui précède que ce défaut n’était pas mentionné dans le rapport de la commission de sécurité du 21 novembre 2019 remis à l’acquéreur mais dans un rapport antérieur de 2007 non communiqué lors de la vente. Cette recommandation a été ensuite reprise dans le rapport de la commission de sécurité du 28 novembre 2022, postérieur à la vente.

L’action des demanderesses ayant été engagée par assignations des 24 juillet 2024, la forclusion n’est pas encourue pour ce vice qui n’a été découvert que le 28 novembre 2022.

S’agissant des BAES, la découverte de ce vice dans toute son ampleur et ses conséquences résulte du rapport de la commission de sécurité du 28 novembre 2022, compte tenu de l’imprécision du rapport du 21 novembre 2019.

La forclusion sera donc écartée.

S’agissant des paliers de repos aux portes de sortie, cette difficulté est expressément mentionnée dans le rapport de la commission de sécurité du 21 novembre 2019 remis à l’acquéreur et les demandeurs admettent que l’examen de la facture de la SOCOTEC de novembre 2021 annexée à l’acte notarié du 1er avril 2022 permettait de constater que la réserve n’avait pas été levée.

Ce vice pouvait donc être identifié dès le 1er avril 2022, de sorte qu’il convient de déclarer irrecevable la demande présentée au titre de la garantie des vices cachés concernant les paliers de repos.

— Sur le fond :

La clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

En l’occurrence, s’agissant du report d’alarme, l’acquéreur n’avait pas connaissance de cette non-conformité relevée dans un rapport de la commission de sécurité de 2007 mais non reprise dans le rapport de cette même commission de 2019, seul communiqué lors de la vente.

Contrairement à ce qu’indique la société SGAC, il n’est pas démontré que ce défaut rende l’immeuble impropre à sa destination d’établissement de 4ème catégorie, ou en diminue substantiellement l’usage.

Tout d’abord, il résulte du rapport de la commission de sécurité de 2019 qu’il existe une alternative à l’installation d’un report d’alarme.

Ensuite, les travaux relatifs à l’installation d’un report d’alarme grâce auxquels les demandeurs indiquent pouvoir continuer l’exploitation de leur établissement se chiffrent à 4.038 Euros, de sorte qu’eu égard à la valeur de l’immeuble acquis 300.000 Euros, il ne peut être considéré que ces travaux compromettent sa destination ou en altèrent substantiellement l’usage.

En outre, il n’est démontré aucun lien de causalité entre les travaux particuliers de report d’alarme et le changement complet du système d’alarme sollicité à hauteur de 51.396,60 Euros.

Enfin, le rapport de la commission de sécurité du 28 novembre 2022 formule certes quinze séries de prescriptions relatives à la remise en conformité du système de sécurité incendie mais émet un avis favorable :

— à la poursuite de l’activité de l’établissement,

— au délai de réalisation des travaux de 6 mois sollicité par les époux [J]

— et à une nouvelle visite fin mars 2023.

Le procès verbal de la commission de sécurité de [Localité 14] du 31 mars 2023 émet:

— un avis favorable au délai de deux mois afin de réaliser les travaux d’urgence à savoir le déplacement du SSI et la mise en service d’un transmetteur GSM ;

— un avis favorable au délai de 6 mois à compter de ce jour afin de réaliser les travaux de remplacement du SSI et la mise en conformité de l’établissement ;

— un avis favorable à la poursuite de l’activité de cet établissement.

Les demandeurs ne justifient pas des avis suivants rendus par la commission de sécurité de [Localité 12]-en-Anjou-Bleu.

Il n’est pas justifié notamment de menace de fermeture d’administrative du fonds de commerce ou de déclassement de l’établissement en catégorie 5.

L’impropriété à destination n’est pas démontrée concernant le défaut relatif au report d’alarme, de sorte que ce vice ne présente pas le caractère d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. La demande de garantie à ce titre sera rejetée.

S’agissant des BAES, il résulte des motifs qui précèdent que le vendeur n’avait pas connaissance de ces défauts dans toute leur ampleur et leurs conséquences, en ce que :

— le rapport de la commission de sécurité de 2019 ne mentionne pas l’installation de BAES-BAEH mais uniquement de BAES, pas plus qu’il ne prescrit le remplacement de l’ensemble du SSI, cette recommandation étant apparue dans le rapport de la commission du 28 novembre 2022, soit postérieurement à la vente.

— le rapport de la SOCOTEC du 29 juillet 2021 mentionne un remplacement ou une réparation des BAES et ne prévoit pas l’installation de BAEH ni le remplacement du SSI.

— le devis du 09 novembre 2021 de la SN LENOIR ne contient aucune mention ni aucun poste relatif au remplacement du SSI.

Au regard de ces éléments, les vendeurs pouvaient de bonne foi estimer que le seul remplacement des BAES était suffisant, de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés peut recevoir application.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient de débouter la société SGAC de l’ensemble de sa demande au titre des vices cachés.

2. Contre Monsieur [S] et Madame [L] sur le fondement de l’article 1857 du code civil :

La demande au titre de la garantie des vices cachés présentée contre la société STUFF ayant été rejetée, les demandes présentées contre les associés de cette société sur le fondement de l’article 1857 du code civil le seront également par voie de conséquence.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société SG2

Il résulte de l’ensemble des motifs qui précèdent qu’aucune faute n’est démontrée contre la société STUFF sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ni aucun manquement de la société CHRILADOCE sur le fondement de l’article 1104 de sorte que la demande de dommages et intérêts d’un montant de 50.000 Euros présentée par la société SG2 en tout état de cause, doit être rejetée.

Par voie de conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée contre les associés de ces sociétés sur le fondement de l’article 1857 du code civil seront écartées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Ces éléments ne sont pas caractérisés en l’espèce par les défendeurs, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’est démontré aucun motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire. Les défendeurs seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société SG2 et la société SGAC qui succombent en toutes leurs demandes, seront condamnées aux dépens.

De plus, il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais qu’ils ont dû exposer pour se défendre en justice et non compris dans les dépens.

En conséquence il convient de condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société SG2 et la société SGAC à payer aux sociétés défenderesses, la somme de 3.000 Euros chacune, et à Monsieur [S] et Madame [L] ensemble, la somme de 3.000 Euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare forclose la demande au titre de la garantie des vices cachés relative aux paliers de repos aux portes de sortie.

Déboute la société SG2 et la société SGAC de l’ensemble de leurs demandes.

Déboute la société STUFF, la société CHRILADOCE, Madame [P] [L] et Monsieur [O] [S] du surplus de leurs demandes.

Condamne la société SG2 et la société SGAC à payer à la société STUFF la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société SG2 et la société SGAC à payer à la société CHRILADOCE la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société SG2 et la société SGAC à payer à Madame [P] [L] et Monsieur [O] [S] la somme de 3.000 Euros (trois mille Euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société SG2 et la société SGAC aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT