Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02145 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZJE

Société CDC HABITAT

C/

[I] [N]

— Expéditions délivrées à

la SELARL AGH AVOCATS

— FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS

Le 18/04/2025

Avocats : la SELARL AGH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [I] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 décembre 2023, la société CDC Habitat a donné à bail à Madame [I] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat a fait signifier le 22 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 06 novembre 2024, la société CDC Habitat a fait assigner Madame [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 17 janvier 2025 en lui demandant, au visa des articles 1103 et 1104 du Code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du Code de procédure civile d’exécution, de :

— constater que la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2023 (à effet au 26 décembre 2023) entre elle et Madame [I] [N] portant sur le logement d’habitation (porte 0023, entrée 2 ex.B, avec cave n°63) et stationnement accessoire n°0023, sis [Adresse 11] [Localité 8], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle suite à la délivrance du commandement de payer le 22 juillet 2024,

— la condamner, occupante sans droit ni titre, à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef en application de l’article 412-1 du CPCE,

— A défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai légal, l’Autoriser à faire procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l’aide et l’assistance de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement avec stationnement accessoire dont s’agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 879,21 euros par mois à la date de l’assignation), Et la condamner à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.698,42 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 25 octobre 2024 (échéance d’octobre non incluse), montant à parfaire des échéances dues au jour de l’audience (à hauteur de 879,21 euros par mois), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— la condamner à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris les frais du commandement, d’assignation, de notification aux services préfectoraux.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 janvier 2025, a été renvoyée pour être débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la société CDC Habitat, représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.036,05 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Elle fait part qu’à l’audience précédente, la défenderesse avait indiqué avoir repris le travail fin 2024 au CHU en qualité d’aide-soignante et être en contact avec l’assistante sociale pour effectuer certaines démarches. Aucune réponse n’a été communiquée au bailleur en suite de son courriel adressé au CHU et Madame [I] [N] n’a pas donné suite au rendez-vous du CAIO pour être accompagnée. Elle indique qu’à ce jour, le paiement du loyer n’a pas repris, le mois de janvier 2025 demeurant impayé et que la défenderesse ne bénéficie d’aucune aide financière, faute d’avoir effectué les démarches.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société CDC Habitat.

Madame [I] [N], régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, qui était présente lors de l’audience précédente, n’a pas comparu à l’audience du 7 mars 2025 et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

L’article 469 du Code de procédure civile dispose que « Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défendeur peut cependant demander au juge de déclarer la citation caduque. »

Madame [I] [N] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et ayant comparu à l’audience initiale, il convient de statuer, bien que n’ayant pas comparu sans se faire représenter à l’audience du 7 mars 2025, au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la société CDC Habitat , par ordonnance contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La société CDC Habitat justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé réception en date du 19 juillet 2024, présentée le 24 juillet 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 08 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.720,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [I] [N], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la société CDC Habitat le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [I] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.036,05 euros à la date du 17 février 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Le diagnostic social et financier du 19 décembre 2024 informe que Madame [I] [N] vit seule avec ses trois enfants âgés de 7, 14 et 15 ans et que l’origine de ses difficultés résulte notamment d’un accident du travail ayant diminué ses ressources, en plus de saisies bancaires effectuées par commissaire de justice à la suite d’une usurpation d’identité. Ayant repris le travail, Madame [I] [N], dont le budget s’est stabilisé, expliquait pouvoir reprendre le paiement du loyer courant et solliciter le service social du CHU pour obtenir des aides financières. Elle déclarait 3.585,76 euros de ressources avec 1.692,21 euros de charges de loyer et courantes d’habitation, ainsi qu’une charge de crédit pour 1.000 euros en sus des dettes locatives.

Un renvoi contradictoire à l’audience du 17 janvier 2025 avait été autorisé pour permettre à la défenderesse de justifier des démarches entreprises et de la reprise du paiement du loyer courant en vue de se maintenir dans les lieux.

Faute de comparaître, Madame [I] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme de la reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 5.036,05 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [I] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue par le contrat (903,66 euros à la date de l’audience).

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la société CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2023 et liant la société CDC Habitat à Madame [I] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 9] et le stationnement accessoire n°0023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (903,66 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [I] [N] à payer à la société CDC Habitat à titre provisionnel la somme de 5.036,05 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 17 février 2025, échéance de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE