TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADYT

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE QUINTESSENCE [Adresse 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SA CABINET JOURDAN (Agence [Localité 5]) – [Adresse 3]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADYT

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [I] est propriétaire du lot n°4016 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré DF n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 586/100000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Jourdan en exercice, a assigné M. [M] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3743,72 euros au titre des charges de copropriété (après répartition des charges de l’exercice du 1 juillet 2023 au 30 juin 2024), décompte arrêté au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  377,59 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise qu’une précédente procédure a été diligentée par le précédent syndic à l’encontre de M. [M] [I], et qu’un accord est finalement intervenu, dont les termes ont été respectés. Il ajoute toutefois que le copropriétaire ne règle de nouveau plus régulièrement ses charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 205, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [M] [I] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 4016, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de M. [M] [I] ,

— le protocole d’accord transactionnel aux termes duquel M. [M] [I] s’est engagé à payer au syndicat des copropriétaires les somme de 4189,86 euros dont 2823,69 euros dus au titre des charges de copropriété impayées à la date du 2 mars 2020,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 30 juin 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

— l’historique du compte du 31 décembre 2022 au 4 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4121,31 euros (en ce inclus 377,59 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 13 février 2023, 25 janvier 2024 et 20 mars 2025 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022-2023, 20203-2024, 2024-2025, 2025-2026

o vote des travaux ou opérations suivantes : constitution d’une provision pour frais de procédure à l’encontre du cabinet LAMBERT, travaux de remplacement des couvertines côté cour façade Nord Est, audit par architecte, constitution d’une provision pour procédure à l’encontre de Mme [D], travaux de curage des colonnes d’évacuation, travaux de changement des couvertines escalier 2 côté parc, complément de provision pour procédure contre [Localité 6] Habitat, constitution de provisions complémentaires dans les procédure Mme [D] et M. [R], constitution d’une provision pour procédure contre M. [I],

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 30 juillet 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2758,93 euros,

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3743,72 euros.

M. [M] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3743,72 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2023 au 4 avril 2025 (incluant l’appel du deuxième trimestre 2025 et la répartition des charges 2023-2024).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 juin 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 – sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; – - b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 377,59 euros se décomposant comme suit :

—  54 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 16 décembre 2024,

-24 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en date du 29 mai 2024,

—  150,76 euros pour une sommation de payer en date du 10 janvier 2023,

—  148,83 euros pour une sommation de payer en date du 9 octobre 2024,

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’avis de réception. La somme demandée au titre de la mise en demeure sera par conséquente rejetée. Les frais postérieurs à cette mise en demeure, laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

Il est cependant justifié de la signification de deux sommations de payer, de montants respectifs de 150,76 euros et 148,83 euros.

En conséquence la somme de 299,59 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [I] présente, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture de la dernière décision d’assemblée générale, dont il résulte que les manquements de M. [I] ont nécessité l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [M] [I].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Jourdan :

— la somme de 3743,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2023 au 4 avril 2025 (incluant l’appel du deuxième trimestre 2025 et la répartition des charges 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 juin 2025,

— la somme de 299,59 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet Jourdan, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [M] [I] aux dépens à l’exception des sommations de payer délivrées avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président