ORDONNANCE DU : 21 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00105 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C43P

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDEURS

Monsieur [X] [Z], demeurant 6, rue Come des Dames – 24000 PERIGUEUX

Madame [L] [N] épouse [Z], demeurant 6, rue Come des Dames – 24000 PERIGUEUX

Monsieur [E] [Z], demeurant 6, rue Come des Dames – 24000 PERIGUEUX

Tous trois représentés par Maître Jean françois CAPOUL, avocat au barreau de BERGERAC,substitué par Maître Karine PERRET, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDEURS

Monsieur [S] [Y], demeurant 2140, route de la Grange Dimière – 24420 SAVIGNAC LES EGLISES

Madame [T] [F], demeurant 2140, route de la Grange Dimière – 24420 SAVIGNAC LES EGLISES

Tous deux représentés par Maître Thierry LE GALL, avocat au barreau de BERGERAC,

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 17 février 2023, l’indivision [L], [X] et [E] [Z] a donné à bail à [T] [F], [S] [Y] et [M] [H] un local à usage de bureaux, sis 6 rue Combe des Dames à Périgueux (24000), destiné à l’exercice de la profession d’avocat, à compter du 1er mars 2023 et moyennant un loyer mensuel de 1 200 € réparti de la manière suivante :

200 € à la charge de maîtres [X] et [E] [Z]350 € à la charge de maître [T] [F]350 € à la charge de maître [S] [Y]300 € à la charge de maître [M] [H] Le bail prévoit en outre que maître [T] [F] et maître [S] [Y] paieront une provision pour charges d’un montant de 75 € en sus du loyer mensuel.

Le 31 octobre 2023, Maître [M] [H] a quitté la location.

Le 20 décembre 2024, [X] [Z], [L] [N] épouse [Z] et [E] [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont fait délivrer un commandement de payer :

à [S] [Y], lui réclamant la somme totale de 2 287 €, soit 1 162 € au titre des charges du 1er mars 2023 au 4 juin 20241 125 € au titre des arriérés de loyers d’octobre à décembre 2024 et les provisions sur charges.à [T] [F], lui réclamant la somme totale de 2 325 €, soit 1 050 € au titre d’un arriéré de loyer de 3 mois à 350 €/mois1 275 € au titre des loyers d’octobre à décembre 2024 et les provisions sur charges.

Par actes en date du 3 mars 2025, les consorts [Z] ont fait assigner [S] [Y] et [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection, lequel a relevé d’office son incompétence par mention au dossier, et a renvoyé la cause devant le tribunal judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Par conclusions récapitulatives, les consorts [Z] demandent au président de ce tribunal, statuant en matière de référé, au visa de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et la loi du 6 juillet 1989, des articles 1713 à 1762 du code civil, et 47 du code de procédure civile, de :

constater et prononcer de plein droit la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Me [S] [Y] et de Me [T] [F] et la remise immédiate des clefs, sous peine d’une astreinte provisoire, passé la huitaine, de 300 € par jour de retard ;dire que le commissaire de justice disposera à cette fin de tous moyens légaux y compris le concours de la force publique ;condamner Me [S] [Y] et de Me [T] [F], in solidum, à verser une provision de 15 000 € à valoir ;condamner les mêmes à verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les mêmes aux entiers dépens ;juger que les condamnations pécuniaires seront prononcées conjointement et solidairement entre [S] [Y] et [T] [F] ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[X] [Z] expose avoir pris sa retraite au 1er janvier 2025, et [E] [Z] indique ne pas occuper les lieux, même si son adresse professionnelle est au 6 rue Combe des Dames à Périgueux (24000).

Les consorts [Z] expliquent avoir saisi le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Périgueux à plusieurs reprises, aboutissant notamment à un procès-verbal du 18 janvier 2024 portant chiffres et délais d’exécution, puis à un procès-verbal de non-conciliation le 3 février 2025.

Ils concluent que cette persistante volonté des défendeurs de ne rien payer en loyers et charges, et de ne pas remettre les clefs alors qu’ils n’occupent pas les lieux, résulte d’un comportement inqualifiable pour des avocats.

Par conclusions transmises par voie électronique le 2 juillet 2025, [S] [Y] et [T] [F] demandent au juge des référés de :

constater qu’ils ont de nouveaux locaux professionnels,constater qu’ils proposent de remettre les clés, au plus tard le 10 juillet, compte-tenu du conseil de l’ordre à venir,dire n’y avoir lieu à expulsion ni à astreinte,constater la résiliation du bail en tant que de besoin,constater les contestations sérieuses quant au calcul des charges, tant en leur répartition qu’en leur assiette,renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir s’agissant des comptes à faire entre les parties,débouter les demandeurs de toutes réclamations plus amples (article 700 du code de procédure civile ou exécution provisoire),laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

[S] [Y] et [T] [F] font valoir qu’ils ne peuvent être concernés par la dette d’assurance, puisqu’ils ont souscrit, pour leurs locaux, une assurance auprès de la compagnie Allianz. Ils estiment que les charges d’électricité et d’énergie ne peuvent correspondre à leur seule consommation, et évoquent la possibilité que cela corresponde en réalité aux locaux professionnels des demandeurs ou au domicile personnel des époux [Z].

S’agissant de faire le décompte entre les parties au résultat d’une interprétation et d’une application contractuelle, ils estiment que les demandeurs doivent être renvoyés à mieux se pourvoir au fond.

Enfin, maître [F] indique être profondément affectée par la situation et souhaite rappeler qu’elle avait tenté de demander une réduction de sa part des locaux et donc de son loyer afin de permettre aux bailleurs de relouer ceux-ci à un éventuel confrère.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en page 9 qu’à défaut de paiement à son échéance « de tout ou partie d’un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci », le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail à l’égard du preneur concerné et sans conséquence pour les autres, un mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 20 décembre 2024, dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile, à [S] [Y] d’une part, et à [T] [F] d’autre part.

Les défendeurs ne démontrent ni avoir régularisé l’arriéré de loyers ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause, ainsi que l’article L.145-41 susvisé les y autorisait.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 21 janvier 2025, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 21 janvier 2025, [S] [Y] et [T] [F] sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de leur ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, ils pourront être expulsés, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [Z] sollicitent la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 15 000 €, après avoir établi le décompte suivant dans leurs conclusions :

[S] [Y]

Solde dû, mois de février 2025 compris : 4 131 €Loyers de mars et avril : 700 €38,89 % des factures EDF (236,76 €) et assurances (748.72 €) : 384 €Total dû au 30 avril 2025 : 5 215 €[T] [F]

Solde dû, mois de février 2025 compris : 6 609 €Loyers de mars et avril : 700 €38,89 % des factures EDF (236,76 €) et assurances (748.72 €) : 384 €Total dû au 30 avril 2025 : 7 693 €

Pourtant, le bail prévoit en son article 7 que « les preneurs acquitteront directement toutes consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, auprès des organismes compétents, sans que le bailleur puise être tenu responsable des impayés ».

En outre, les requérants n’expliquent nullement quels loyers impayés sont inclus dans les 4 131 € dus par [S] [Y] et les 6 609 € dus par [T] [F].

Enfin, le tribunal relève que dans son premier relevé établi le 25 avril 2024, [X] [Z] appliquait un prorata de 40 % pour calculer les charges dues, et non 38,89 %.

Ces éléments constituent autant de contestations sérieuses de la prétention.

Ainsi, ni les pièces produites ni les conclusions des consorts [Z] ne permettent au juge de déterminer les sommes réellement dues à ce jour.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce sujet et les consorts [Z] seront renvoyés à mieux se pourvoir de ce chef.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Les consorts [Z] demandent, en page 5 de leurs conclusions, de condamner chaque défendeur à payer une indemnité mensuelle de 1 200 € par mois à compter du 1er mai 2025.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que les preneurs devaient s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive les bailleurs de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont ils se trouvent privés du fait de la résiliation du bail et s’analyse en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par [S] [Y] d’une part, et par [T] [F] d’autre part, depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 21 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel et des provisions sur charges, soit un total de 425 €.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[S] [Y] et [T] [F], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de [S] [Y] et [T] [F] ne permet d’écarter la demande des consorts [Z] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les consorts [Z] et [S] [Y] et [T] [F], à la date du 21 janvier 2025 ;

Ordonne à [S] [Y] et [T] [F] et à tous occupants de leur chef de libérer les locaux objet du bail (situés 6 rue Combe des Dames, 24 000 Périgueux), dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion d'[S] [Y] et [T] [F] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute les consorts [Z] de leur demande d’assortir l’expulsion d'[S] [Y] et [T] [F] d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les prétentions des consorts [Z] tendant à condamner [S] [Y] et [T] [F] à payer la somme provisionnelle de 15 000 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 avril 2025, et renvoie les consorts [Z] à mieux se pourvoir ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par [S] [Y] aux consorts [Z], à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 21 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel et des provisions sur charges, soit 425 €, et condamne [S] [Y] au paiement de cette indemnité ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par [T] [F] aux consorts [Z], à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel et des provisions sur charges, soit 425 €, et condamne [T] [F] au paiement de cette indemnité;

Condamne [S] [Y] à payer aux consorts [Z] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [T] [F] à payer aux consorts [Z] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne [S] [Y] et [T] [F] in solidum au paiement des dépens ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un août ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente