TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 24/56094 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OW7

N° : 14-CH

Assignation du :

19 Juin 2024

10 Octobre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 09 avril 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 10] représentant ladite Ville

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEURS

La société par actions simplifiée GUESTREADY FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Damien WAMBERGUE de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #B0725

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 11] / THAILANDE

représenté par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS – #A0891

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] dans le [Localité 8], constituant le lot n°224 de la copropriété.

Le 15 avril 2021, un mandat de gestion locative de courte durée a été signé entre M. [Y] et la société Guestready, anciennement dénommée Bnblord.

Par acte du 19 juin 2024, la ville de Paris a assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

condamner M. [Y] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte du 10 octobre 2024, M. [Y] a assigné en intervention forcée la société Guestready France.

La jonction des deux instances a été prononcée à l’audience du 15 janvier 2025.

A l’audience de renvoi du 19 mars 2025, la ville de [Localité 10] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [Y] demande au président du tribunal judiciaire de :

A titre liminaire,

le déclarer recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre de la société Guestready France et ordonner la jonction des instances RG n°24/56094 et 24/57365 ;

A titre principal,

débouter la ville de [Localité 10] et la société Guestready France de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

réduire le montant de l’amende civile à 3 000 euros ;

A titre principal contre la société Guestready France,

condamner la société Guestready France à le garantir de l’ensemble des sommes au paiement desquelles il pourrait être condamné en principal, frais, dépens, article 700 du code de procédure civile et honoraires à l’égard de la Ville de [Localité 10] dans le cadre de la présente instance ;

A titre subsidiaire contre la société Guestready France,

condamner la société Guestready France à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois pour s’acquitter de toutes sommes au paiement desquelles il pourrait être condamné dans le cadre de la présente instance à l’égard de la ville de [Localité 10] ;

En tout état de cause,

condamner in solidum la société Guestready France et la ville de [Localité 10] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Guestready France demande au président du tribunal judiciaire de :

A titre principal,

déclarer irrecevable l’action de M. [Y] à son encontre ;

A titre subsidiaire,

débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

En tout état de cause,

condamner M. [Y], et plus généralement toutes les parties succombant à l’instance, à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

Autorisé à produire une note en délibéré, le conseil de la société Guestready France a transmis le 26 mars 2025 ses observations sur l’irrecevabilité des demandes formées par M. [Y] à son encontre.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 10], et notamment du constat de location meublée touristique du 3 novembre 2023 établi par Mme [M] en sa qualité d’agente assermentée, que M. [Y] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque que M. [Y] a déclaré fiscalement le logement en tant que résidence secondaire et qu’il réside en [13].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 10 octobre 2017 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte notamment de la fiche de révision foncière H2 datée du 15 octobre 1970, qui concerne un logement situé au 4ème étage, porte 4 de l’immeuble situé [Adresse 2], et mentionne la présence d’une locataire, Mme [P], et d’un loyer de 6.840 francs au 1er janvier 1970.

Il résulte également de la fiche de révision foncière R, de la fiche immeuble, de la déclaration d’achèvement des travaux et du certificat de conformité du 12 octobre 1971 que le logement concerné, comme tous les locaux de l’immeuble à l’exception du rez-de-chaussée, est à usage d’habitation.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que M. [Y] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 10] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué a minima sur 186 nuitées en 2021 et 139 en 2022, ainsi que les quatre premiers mois de l’année 2023, soit sur une période de 27 mois. Le montant moyen de la nuitée était de 155 euros.

La ville de [Localité 10] estime le montant total des gains illicites à 59 985 euros et il résulte des rapports de gains émanant de la société Guestready produits par le défendeur que les revenus générés par la location s’établissent à 11 575,89 euros en 2021 et 32 369,59 euros en 2022, soit un total de 43 945,48 euros.

La ville de [Localité 10] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 15 544 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 58 800 euros.

Le défendeur conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir signé un mandat avec la société Guestready France pour la location de son appartement et ne pas connaître la réglementation applicable aux locations meublées touristiques à [Localité 10].

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

Il sera en revanche porté à son crédit qu’il a collaboré avec la ville de [Localité 10] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis.

De plus, les pièces produites établissent que M. [Y] a cessé la location touristique et conclu un bail mobilité sur son logement septembre 2023.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par M. [Y] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 10 000 euros.

Sur la demande de délais de paiement

M. [Y] sollicite des délais de paiement pour s’acquitter des condamnations prononcées à son encontre.

En l’absence de tout texte autorisant de tels délais en matière d’amende civile, sa demande sera rejetée.

Sur l’appel en garantie formé par M. [Y] à l’encontre de la société Guestready France

Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire :

« En toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond ».

Aux termes de l’article 839, alinéa 1er, du code de procédure civile :

« Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

Il résulte de ces dispositions que la procédure accélérée au fond ne peut être utilisée que dans les seuls cas prévus par des textes.

En l’espèce, l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité investit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond d’une compétence d’attribution qui ne s’étend pas à l’appréciation d’éventuels manquements contractuels ou extracontractuels dans le cadre d’un appel en garantie.

L’appel en garantie dirigé contre la société Guestready France est par conséquent irrecevable, de même que la demande de condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts formée par M. [Y].

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [Y] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 2 000 euros à la ville de [Localité 10] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, il ne sera fait application de ces dispositions au profit de la société Guesteady France.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [Y] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 10] ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [Y] ;

Déclare irrecevables la demande de M. [Y] tendant à la condamnation de la société Guestready France à le garantir de toutes condamnations et sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [Y] aux dépens ;

Condamne M. [Y] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes fondées sur ces dispositions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY