TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître WEIZMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître TURBE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/03256 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW6X

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 12],

dont le siège social est sis représenté par son syndic la SAS STARES FRANCE – [Adresse 7]

représenté par Maître TURBE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0237

DÉFENDERESSE

S.C.I. JDM,

dont le siège social est chez Madame [O] [D] – [Adresse 5]

représentée par Maître WEIZMAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0156

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/03256 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW6X

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JDM est propriétaire du lot n°0000002 dans l’immeuble sis [Adresse 11], cadastré AN [Cadastre 1] SEC AI N°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 67/1003ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, par actes de commissaire de justice du 3 mars 2023 et du 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société SAS STARES FRANCE a fait citer la SCI JDM devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-4859, 75 euros à titre de charges de copropriété arriérées et impayées au 8 février 2023, appel de charges du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêts à compter des différents appels de fonds ;

-3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

-3000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire, d’abord appelée à l’audience du 25 mai 2023 a été renvoyée à celle du 10 novembre 2023 au cours de laquelle elle a été appelée et plaidée. Le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement de l’arriéré de charges et frais à la somme de 5666, 37 euros. Selon elle il n’y a eu aucun paiement depuis 3 ans. Elle sollicite le rejet des demandes de la SCI JDM.

En défense, la SCI JDM, par la voix de son conseil, sollicite que le demandeur soit débouté de ses demandes et condamné au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Elle sollicite en outre d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire, dès signification du jugement à intervenir et à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard, un décompte actualisé courant du 1er janvier 2014 jusqu’à la date du jugement, comprenant au crédit l’intégralité des règlements de la SCI JDM.

Elle met en avant le règlement par la SCI JDM de la somme de 5000 € fin 2014 et début 2015 moyennant 5 chèques de 1000 € chacun qui n’a pas été portée au crédit de son compte copropriétaire et de l’absence de preuve de la créance réclamée quant à son quantum. Aucune des sommes évoquées et refacturées n’est justifiée sur pièce ou sur facture. Le syndic ne démontre pas que les frais facturés de suivi contentieux et vacations correspondent à des diligences précises excédant sa gestion courante. Les frais compris dans les dépens comprennent d’ailleurs ces frais. Les dommages et intérêts ne sont pas dus en l’absence de caractérisation d’une faute et de la démonstration d’un préjudice.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024, prorogé au 30 mai 2024.

Suivant jugement avant dire droit du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] a ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du 25 octobre 2024 à 10h31 afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], de produire un décompte débutant aux écritures du 1er janvier 2014 du compte de copropriété de la société JDM, ainsi que la justification de la reprise du solde apparaissant sur les décomptes produits aux débats. Il a également sursis à statuer jusqu’à l’issue de débats sur les demandes formées au titre des dommages et intérêts, des dépens, et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée au 6 mars 2025 pour y être examinée au fond.

A l’audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de:

— recevoir le syndicat des copropriétaires en ces conclusions ;

— condamner la SCI JDM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 191,54 euros à titre de charge de copropriété arriérées et impayées au 5 mars 2025, appel des charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts à compter des différents appels de fonds ;

En tout hypothèse

— débouter la SCI JDM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI JDM à payer :

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  3000 euros à titre de frais irrepétibles sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner la SCI JDM aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que la défenderesse soutient avoir effectué des versements par 5 virements de 1000 euros pour un total de 5 000 euros, sans démontrer le bénéficiaire de ces virements. Il soutient que les frais de recouvrement sont justifiés. Concernant les dommages et intérêts sollicités, il fait valoir que la société n’a effectué aucun règlement depuis 5 années et qu’elle a nui aux autres copropriétaires.

A l’audience, il indique avoir rencontré des difficultés en raison du changement de syndic et indique qu’il lui est impossible de produire un décompte depuis 2014. Il expose que la créance sollicitée dans le cadre de la présente procédure correspond à la période comprise entre 2018 et 2023. Il précise qu’il y a une erreur d’appréciation de la société SCI JDM, le tableau devant être lu de manière inversée.

La SCI JDM, représentée par son conseil sollicite le rejet des conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires, en raison de la date de transmission de ces dernières la veille de l’audience le 5 mars 2025.

Elle confirme qu’elle sollicite de débouter le syndic des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire sur la demande de rejet des conclusions tardives

Selon les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 complète et précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a transmis des conclusions récapitulatives à la SCI JDM le 5 mars 2025, soit la veille de l’audience.

Il apparait que ces conclusions reprennent l’intégralité des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, excepté le montant de la créance, qui est actualisé à la hausse et que le demandeur joint les pièces y afférent.

Même si les parties ont eu 6 mois entre l’audience de réouverture des débats fixée le 25 octobre 2025 et l’audience où l’affaire a été examinée au fond le 6 mars 2025 et que le syndicat des copropriétaires aurait pu effectuer les diligences de transmission des pièces et d’actualisation de la créance prenant en compte les derniers appels de charges plus en amont de ladite audience, il apparait que ces appels de charges avaient été régulièrement adressés à la SCI JDM qui ne pouvait ignorer en être redevable au fur et à mesure des appels, et qu’elle ne les a pas réglés.

Il s’ensuit que les conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires ne comprennent pas de demande nouvelle.

Par ailleurs, en matière de procédure orale, les parties peuvent toujours faire évoluer leurs demandes à l’audience dès lors que toutes les parties sont présentes et qu’il peut en être débattu contradictoirement, ce qui a été possible en l’espèce.

Enfin, la défenderesse aurait pu solliciter un renvoi afin de lui permettre d’examiner les éléments nouveaux et d’éventuellement y répliquer, ce qu’elle n’a pas fait à l’audience.

En ces conditions, la SCI JDM sera déboutée de sa demande de rejet des conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires.

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

«  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

«  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] et [Adresse 4], verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de la société JDM du lot n°2 de la copropriété,

— les procès-verbaux et les attestations de non recours des assemblées générales du 7 juillet 2020, 22 juin 2021, 24 mai 2022, 10 juillet 2024 et 16 décembre 2024 ayant :

o approuvé les comptes des exercices 2019 à 2023 ;

o voté le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, et 2024 ;

o approuvé les comptes travaux suivants : installation d’un panneau d’affichage dans les halls, reprise partielle du sol de la cour, réfection de la loge, ascenseur du bâtiment B ;

— les justificatifs des appels de charges sur la période concernée et régularisations des charges 2018, 2019, 2020, 2022, et 2023 ;

— les attestations de non-recours ;

— un décompte arrêté aux écritures du 1er octobre 2022 incluses, mentionnant un solde débiteur de charges et frais de 4690, 77 euros ;

— un décompte arrêté aux écritures du 1er octobre 2023 incluses, mentionnant un solde débiteur de charges et frais de 5666, 37 euros, ;

— un décompte arrêté au 1er janvier 2025, mentionnant un solde de débiteur de charges de 7 191,54 euros ;

— un extrait K-Bis de la société JDM à jour au 30 septembre 2022;

— le contrat de syndic en cours lors de la délivrance de l’assignation ;

— des mises en demeure du 16 mars 2022 pour avoir paiement de la somme de 3178, 39 euros, du 21 avril 2022 pour avoir paiement de la somme de 3476, 64 euros, une relance du 18 juillet 2022 pour avoir paiement de la somme de 3932, 89 euros sans preuve d’envoi ;

— une sommation de payer du 25 juillet 2022 pour avoir paiement de la somme de 4085,52 euros ;

— le règlement de copropriété.

La société JDM met en cause la créance du syndicat des copropriétaires en exposant avoir réglé une somme de 5000 € au moyen de 5 chèques de 1000, jamais portés au crédit de son compte et qui couvre donc la créance réclamée dans le cadre de la présente instance. Elle produit, afin de le démontrer, copie des chèques libellés au nom de l’ancien syndic, « La Gestion traditionnelle », datés du 2 octobre 2014, 25 novembre 2014, 24 décembre 2014, 28 novembre 2024, 28 janvier 2015, 28 mars 2015 et des relevés bancaires mentionnant le débit à son compte de chacun des chèques.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte qui démarre au 15 juin 2018 avec mention de la reprise d’un solde avec au crédit la somme de 1389, 71 euros, mais laissant apparaitre un solde débiteur de 1389,71 euros.

Dans ses conclusions récapitulatives, si le syndicat des copropriétaires ne peut produire les justificatifs sollicités à partir de 2014 en raison du changement de syndic, il joint un extrait du grand livre de comptes commençant au 15 juin 2018 et faisant apparaitre un crédit de 1389,71 euros au profit de la SCI JDM.

Il peut donc en être déduit qu’en juin 2018 le solde de la SCI JDM était créditeur et que les 5 chèques susmentionnés par le copropriétaire défendeur ont bien été débités, de sorte qu’à cette date, aucune créance n’était constituée au profit du syndicat des copropriétaires.

A l’inverse, la pièce n°25 reprend l’ensemble des charges et règlements de la société JDM à compter de 2018 et il apparait que les charges ne sont pas contestées et que les assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours mais que la SCI JDM n’a pas honoré ses charges à compter de décembre 2019.

Il s’ensuit qu’en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7 191,54 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2019 au 1er janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 890,63 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6 300,91 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 25 juillet 2022 à hauteur de 3 932,89 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI JDM présente, de manière récurrente depuis plus de 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI JDM. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JDM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] ET [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS STARES FRANCE:

— la somme de 6300,91 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2019 au 1er janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts à taux légal à compter du 25 juillet 2022 à hauteur de 3 932,89 euros et du présent jugement pour le surplus;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI JDM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] ET [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS STARES FRANCE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI JDM aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente