TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DOUEB

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JESSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02654 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JVR

N° MINUTE :

13 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [V],

Madame [P] [W]-[V],

Monsieur [L] [H],

Madame [Y] [S] épouse [H],

Monsieur [O] [K],

Madame [R] [F] épouse [K],

demeurant tous [Adresse 1]

tous représentés par Maître JESSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B811

DÉFENDERESSE

Société ACOSS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1272

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02654 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JVR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2006, la CANCAVA a donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour une durée de six ans renouvelable à compter du 19 juin 2025, pour un loyer mensuel révisable de 2291 euros.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2017 à effet au 15 décembre 2017, la Caisse Nationale RSI a donné à bail à Monsieur [O] [K] et Madame [R] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour une durée de six ans renouvelable, pour un loyer mensuel révisable de 2175,55 euros, outre 250 euros de provisions pour charges.

Par acte sous seing privé à effet au 3 mai 2021, l’Agence Centrale des organismes de Sécurité Sociale (ACOSS) a donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour une durée de six ans renouvelable, pour un loyer mensuel révisable de 2511 euros, outre 330 euros de provisions pour charges.

Il n’est pas contesté que le conseil de protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI), représenté par l’ACOSS, est désormais propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V], Monsieur [L] [H], Madame [Y] [S] épouse [H], Monsieur [O] [K] et Madame [R] [F] épouse [K] ont fait assigner la société Acoss devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

condamner la société Acoss à annuler les dépenses décrites dans les points II et III des présentes écritures ;condamner la société Acoss à créditer le compte des charges de l’immeuble de la somme de 38 353,45 euros ;condamner la société Acoss à créditer le compte locataire de chacun des concluants de la quote-part relative de leur appartement sur la somme de 38 353,45 euros ;condamner la société Acoss à remettre aux concluants un avis d’échéance arrêté à la date du 31 décembre 2022 avec un arriéré de charges locatives portant sur la somme de zéro euro et à annuler les montants d’arriérés de charges locatives apparaissant sur les avis d’échéance et quittances émis au profit de chacun des concluants ;condamner la société Acoss à établir des quittances de loyer et de charges pour l’année 2023 pour chacun des demandeurs avec un montant de charges récupérables arriéré égal à zéro à la date du 1er janvier 2023 ;juger qu’il sera appliqué une astreinte provisoire sanctionnant chacune des obligations ci-dessus ;fixer cette astreinte provisoire à la somme de 500 euros par jour de retard applicable au plus tard un mois après la date de signification du jugement à intervenir ;condamner la société Acoss à payer à chacun des concluants la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Acoss en tous les dépens incluant le coût de la présente assignation et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024, sous le numéro de RG 24/03068, et renvoyée à celle de 17 décembre 2024, à laquelle elle a été radiée.

Par courrier reçu au greffe le 31 janvier 2025, le conseil des demandeurs a sollicité une réinscription au rôle.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 20 juin 2025, sous le numéro de RG 25/2654. Elle a été retenue à cette audience.

Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V], Monsieur [L] [H], Madame [Y] [S] épouse [H], Monsieur [O] [K] et Madame [R] [F] épouse [K], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent de :

constater le rétablissement des diligences prévues à l’article 383 du code de procédure civile et d’ordonner le rétablissement de l’affaire ;condamner la société Acoss à annuler les dépenses décrites dans les points II et III des présentes écritures ;condamner la société Acoss à créditer le compte des charges de l’immeuble de la somme de 38 353,45 euros ;condamner la société Acoss à créditer le compte locataire de chacun des concluants de la quote-part relative de leur appartement sur la somme de 38 353,45 euros ;condamner la société Acoss à remettre aux concluants un avis d’échéance arrêté à la date du 31 décembre 2022 avec un arriéré de charges locatives portant sur la somme de zéro euro et à annuler les montants d’arriérés de charges locatives apparaissant sur les avis d’échéance et quittances émis au profit de chacun des concluants ;condamner la société Acoss à établir des quittances de loyer et de charges pour l’année 2023 pour chacun des demandeurs avec un montant de charges récupérables arriéré égal à zéro à la date du 1er janvier 2023 ;juger qu’il sera appliqué une astreinte provisoire sanctionnant chacune des obligations ci-dessus ;fixer cette astreinte provisoire à la somme de 500 euros par jour de retard applicable au plus tard un mois après la date de signification du jugement à intervenir ;prononcer l’annulation des demandes de régularisation des charges locatives de l’exercice 2023 émises à l’égard des trois concluants ;juger que la société Acoss n’a pas justifié des charges réellement dépensées au cours de l’exercice 2023 et imputée aux trois concluants ;condamner la société Acoss à restituer aux trois concluants la totalité des provisions sur charge locatives acquittées mensuellement au cours de l’exercice 2023 ;condamner la société Acoss à payer à chacun des concluants la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Acoss en tous les dépens incluant le coût de la présente assignation et de ses suites.

L’Acoss, agissant pour le compte du CPSTI, venant aux droits de la caisse nationale déléguée pour la sécurité sociale des travailleurs indépendants (CNDSSTI), anciennement dénommée Caisse Nationale du RSI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

dire et juger infondées les demandes des demandeurs ;à titre reconventionnel :condamner les époux [K] au paiement de la somme de 2736,07 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus ;condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 3802,76 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus ;condamner les époux [H] au paiement de la somme de 4334,96 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus ;condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont déposées à l’audience du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre des charges 2020, 2021, 2022 et 2023

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes au titre des charges 2020

A titre liminaire, les époux [H] n’étant devenus locataires qu’à compter de l’année 2021, aucune demande ne saurait prospérer les concernant au titre des charges de l’exercice 2020.

En ce qui concerne Monsieur [V], l’ACOSS produit un relevé individuel de répartition édité le 7 janvier 2022, arrêté au 31 décembre 2020 indiquant bien la désignation de chaque poste de dépense, le montant à répartir, la base (soit le total des tantièmes pour le calcul de la répartition), les tantièmes pour les locataires concernés et le montant de la participation.

S’agissant des époux [K], l’ACOSS produit un relevé individuel de répartition édité le 7 janvier 2022 et arrêté au 31 décembre 2020, qui détaille également chaque poste de dépense, le montant à répartir, la base, les tantièmes pour les locataires concernés et le montant de la participation.

A la lecture de ces différentes pièces, il apparaît néanmoins bien que le bailleur a satisfait à l’obligation de communiquer aux locataires un décompte des charges pour l’exercice 2020, sans que la date ne soit néanmoins connue.

S’agissant de l’obligation des justificatifs des charges, par courrier daté du 30 mars 2023 ayant pour objet « régularisation des charges récupérables des exercices 2020 et 2021 », la société Esset, assurant la gestion immobilière, a proposé à Monsieur [V] plusieurs dates de rendez-vous afin qu’il puisse consulter les factures relatives à ces exercices. Le bailleur a ainsi satisfait à l’obligation de mettre à disposition des locataires les pièces justificatives dans des conditions normales.

Sur les sommes appelées au titre du gardiennage, les demandeurs soutiennent que l’ACOSS a imputé sur 2021 des sommes irrégulièrement dépensées en 2020 sans qu’elles soient justifiées. Elle renvoie ainsi à ses écritures concernant l’année 2021. Ces sommes seront donc examinées avec celles relatives aux charges 2021.

Sur les demandes au titre des charges 2021

Sur la rémunération de la gardienne

Selon l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, pour l’application de ce décret :

(…)

c) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n’assure, conformément à son contrat de travail, que l’une ou l’autre des deux tâches, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.

Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du présent article.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :

— le salaire en nature ;

— l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;

— les indemnités et primes de départ à la retraite ;

— les indemnités de licenciement ;

— la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le comité d’entreprise ;

— la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;

— la participation de l’employeur à l’effort de construction ;

— la cotisation à la médecine du travail ;

Il n’est pas contesté en l’espèce qu’une gardienne travaille dans l’immeuble, et les parties s’accordent sur le fait que celle-ci assure les missions d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets, de sorte que sa rémunération est récupérable à hauteur de 75%.

L’ACOSS ne conteste pas que les frais de médecine du travail ne peuvent, aux termes de ce décret, faire l’objet d’une récupération auprès des locataires. Elle justifie néanmoins que la somme de 78,30 euros imputée le 4 février 2021 a été restituée le 10 octobre 2021 pour l’année 2021. Elle ne l’a en revanche pas été pour l’année 2020. Les demandeurs, sauf les époux [H] qui n’étaient pas présents dans les lieux en 2020, sont donc fondés à solliciter la restitution de la somme de 58,82 euros pour l’année 2020 à hauteur de leurs quote-part.

De même, les frais de mutuelle de la gardienne ne sont pas récupérables. Néanmoins, la simple mention « charges patronales diverses » dans les cotisations employeur ne permet pas d’établir qu’ils intègrent des frais de mutuelle. Leur demande tendant à obtenir la restitution de la somme de 323,01 euros sera donc écartée.

En ce qui concerne le salaire en nature du gardien, aucun des éléments produit ne permet d’établir que celui-ci a été intégré dans les charges récupérables auprès des locataires.

Sur les frais d’Urssaf de 6607 euros, ils entrent dans la catégorie des charges sociales récupérables, et à la lecture du relevé des dépenses, il n’apparaît pas qu’ils concernent une autre période que l’année 2021. Les demandeurs ne sont donc pas fondés à solliciter la restitution de cette somme.

Sur le remplacement de la gardienne

En l’espèce, l’ACOSS produit des ordres de service et des factures pour les années 2020 et 2021 relatives aux remplacements ponctuels de la gardienne. Ces charges constituent ainsi des charges récupérables dans les conditions d’intervention du remplaçant. Or, les conditions d’intervention du remplaçant ne sont pas justifiés. Dès lors, il doit être retenu que le remplaçant est intervenu dans les mêmes conditions que le gardien, de sorte que les charges du remplaçant sont récupérables à hauteur de 75%. Le fait que les montants appelés soient importants ne constitue pas une cause permettant d’écarter le principe des charges récupérables.

Ainsi, sur la somme de 4320 euros réglée pour le remplacement de la gardienne lors de l’exercice 2020, seuls 3240 euros pouvaient faire l’objet de charges récupérables auprès des locataires, et sur les 10 483,20 euros réglés pour le remplacement de la gardienne en 2021, seuls 7862,40 euros pouvaient faire l’objet de charges récupérables. Le trop-perçu est ainsi de 1080 euros pour l’année 2020 (soit 4320 – 3240) et de 2620,80 euros pour l’année 2021 (soit 10 483,20 – 7862,40).

L’ACOSS justifie que les sommes respectives de 152,38 euros, 138,88 euros et 101,71 euros ont d’ores et déjà été créditées à Monsieur [V], aux époux [K] et aux époux [H] pour leurs quotes-parts respectives sur la somme totale de 2620,80 euros.

Comme indiqué précédemment, les époux [H] n’étaient pas entrés dans les lieux en 2020, de sorte qu’ils ne sauraient recevoir de restitution à ce titre pour l’exercice 2020. En revanche, Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V], Monsieur [O] [K] et Madame [R] [F] épouse [K] sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 1080 euros à concurrence de leurs quote-part respective.

Sur l’ascenseur

Selon l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, constituent des charges récupérables relatives aux ascenseurs et monte-charges :

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations:

a) Exploitation :

— visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;

— examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes;

— nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;

— dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces;

— tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

— de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

— des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;

— des balais du moteur et fusibles.

L’ACOSS soutient avoir d’ores et déjà recrédité aux demandeurs la somme de 206 euros calculée au prorata de tantièmes de leurs lots au titre de frais de téléalarme et de télésurveillance de l’ascenseur. Dans le courrier qu’elle leur avait adressé le 23 juin 2023, elle indiquait que cette somme sera déduite de l’échéance d’août 2023. A la lecture des pièces produites, il n’est pas suffisamment établi que cette restitution ait eu lieu. Les demandeurs sont donc fondés à obtenir la restitution de la somme de 206 euros à concurrence de leur quote-part respective.

Sur la chaufferie

Selon l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, constituent des charges récupérables relatives à l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes :

1. Dépenses relatives :

A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration ;

A l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique;

Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

A l’électricité ;

Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations:

a) Exploitation et entretien courant :

— nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;

— entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;

— graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;

— remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;

— entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;

— vérification et entretien des régulateurs de tirage ;

— réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;

— purge des points de chauffage ;

— frais de contrôles de combustion ;

— entretien des épurateurs de fumée ;

— opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;

— conduite de chauffage ;

— frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;

— entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;

— contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

— vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur;

— nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;

— vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :

— réparation de fuites sur raccords et joints ;

— remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;

— rodage des sièges de clapets ;

— menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;

— recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

En l’espèce, l’ACOSS ne produit pas les factures relatives aux prestations de chauffage mentionnées en page 5 du relevé des dépenses pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021. Elle ne permet ainsi pas à la présente juridiction de s’assurer que les sommes appelées à ce titre ressortent de charges récupérables. En conséquence, les demandeurs sont fondés à solliciter la restitution des sommes de 3500 euros et 1538,55 euros au prorata de leurs quotes-parts respectives.

Sur l’interphone

Selon l’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, constituent des charges récupérables l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones.

Les demandeurs s’opposent à ce que la somme de 434,88 euros ait été intégrée aux charges récupérables, considérant que ce changement avait été décidé sans concertation préalable.

Néanmoins, aucune disposition ne prévoit une consultation préalable des locataires à l’engagement de ces dépenses.

Les demandeurs ne sont donc pas fondés à solliciter la restitution de la somme de 434,88 euros à ce titre.

Sur l’électricité

Les demandeurs soutiennent que le poste d’électricité des parties communes est passé de 648,39 euros en 2019 à 9000 euros 2020 et considèrent que le caractère excessif de cette augmentation ne peut entrainer une imputation sur les locataires, et que les affectations des trois contrats EDF donnant lieu à refacturation au titre des charges récupérables ne sont pas connues, et qu’il serait donc nécessaire de connaître la particularité de chacun d’eux pour vérifier si les dépenses sont récupérables ou non. Au regard de la manière dont la demande est formulée, il n’apparaît pas que cette demande concerne une demande de restitution de charges pour l’exercice 2021, ni pour celui 2020. La demande formée à ce titre sera par conséquent nécessairement rejetée.

Sur les demandes au titre des charges 2022 et 2023

Les demandeurs n’ont développé aucun moyen à l’appui de leurs demandes relatives aux charges des années 2022 et 2023.

Ils seront donc nécessairement déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

Sur le total des sommes dues aux demandeurs et les autres demandes des demandeurs

Au regard de ce qui a été indiqué précédemment :

l’ACOSS sera condamnée à créditer le compte locataire de Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 5244,55 euros ; l’ACOSS sera condamnée à créditer le compte locataire de Monsieur [O] [K] et Madame [R] [K] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 6383,37 euros ;l’ACOSS sera condamnée à créditer le compte locataire de M Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 6383,37 euros.

Les circonstances de l’affaire ne justifient pas que soit prononcée une astreinte pour obliger le bailleur à restituer les sommes dues.

La demande d’astreinte sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Acoss

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, dès lors que l’ACOSS est condamnée aux termes de la présente décision à créditer aux locataires certaines sommes au titre de régularisations de charge et dont il lui revient de faire le calcul au titre des quotes-parts respectives des demandeurs, les relevés de compte arrêtés au 11 juin 2025 sont nécessairement erronés.

Il n’est ainsi pas établi que les demandeurs présentent un arriéré de loyers et de charges auprès de leur bailleur.

En conséquence, les demandes reconventionnelles de l’ACOS seront rejetées.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’ACOSS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’ACOSS à payer à chacun des demandeurs la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de l’ACOSS.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] de leurs demandes au titre des charges de l’exercice 2020 ;

Condamne l’ACOSS à créditer le compte locataire de Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 5244,55 euros au titre du remboursement de charges ;

Condamne l’ACOSS à créditer le compte locataire de Monsieur [O] [K] et Madame [R] [K] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 6383,37 euros au titre du remboursement de charges ;

Condamne l’ACOSS à créditer le compte locataire de Monsieur [N] [V] et Madame [P] [W]-[V] de la quote-part relative leur appartenant sur la somme de 6383,37 euros au titre du remboursement de charges ;

Rejette le surplus des demandes de Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V], Monsieur [L] [H], Madame [Y] [S] épouse [H], Monsieur [O] [K] et Madame [R] [F] épouse [K] ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Rejette la demande de l’ACOSS tendant à condamner Monsieur [O] [K] et Madame [R] [K] à lui verser la somme de 2736,07 euros ;

Rejette la demande de l’ACOSS tendant à condamner Monsieur [N] [V] à lui verser la somme de 3802,76 euros ;

Rejette la demande de l’ACOSS tendant à condamner Monsieur [L] [H] et Madame [Y] [S] épouse [H] à lui verser la somme de 4 334,96 euros ;

Rejette la demande de l’ACOSS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’ACOSS à verser à chacun de Monsieur [N] [V], Madame [P] [W]-[V], Monsieur [L] [H], Madame [Y] [S] épouse [H], Monsieur [O] [K] et Madame [R] [F] épouse [K] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’ACOSS aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge