Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 26 mars 2025, n° 23/15841

TJ Paris 26 mars 2025

Arguments

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Accepté
Droit à la communication de pièces nécessaires au litige
Le tribunal a jugé que le protocole d'accord est nécessaire pour éclairer le tribunal sur les circonstances de la vente et sur les commissions versées, justifiant ainsi la demande de communication.
Rejeté
Nécessité de la communication d'échanges pour le litige
Le tribunal a estimé que la demande de communication des échanges était insuffisamment précise et que la production du protocole était suffisante pour résoudre le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 26 mars 2025, n° 23/15841
Numéro(s) :	23/15841
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe AYELAClaire-Marie DUBOIS-SPAENLE
Cabinet(s) :	SEBAN ET ASSOCIESSZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN
Parties :	S.A.S.U. OMRI c/ L' ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D' ILE DE FRANCE ( EP FIF )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/15841

N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5N

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Décembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OMRI

[Adresse 2]

[Localité 18]

Représentée par Maître Christophe AYELA de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0049

DEFENDERESSE

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EP FIF)

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0498

* * *

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 26 Mars 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 octobre 2018, la société FONCIERE LEON MOREUX a consenti au bénéfice de la société KAUFMAN & BROAD HOME une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier composé de serres, bâtiments d’habitation, bureaux, stockages divers, terres, situé [Adresse 20] » à [Localité 19], cadastrées section AN n°[Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] au prix de 10 310 000 euros.

La promesse expirait le 10 mars 2022 et stipulait en son article 9.2 :

« Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées par la société AR CONSULTANT (…) suivant mandat donné par le Promettant [le vendeur] en date du 1er décembre 2016 suivi d’un avenant en date du 16 mars 2017 et du 10 janvier 2018.

La commission sera à la charge du Bénéficiaire [l’acquéreur] qui s’y oblige, dont le montant sera déterminé conformément aux termes dudit mandat et de ses avenants.

Le bénéficiaire déclare de son côté qu’il a conclu un mandat de recherche avec la société OMRI SAS, dont le siège est à [Adresse 2], en date du 28 novembre 2017, aux termes duquel le Bénéficiaire est redevable d’une rémunération d’un montant de 5% du montant définitif de l’acquisition du terrain ».

Le 12 juillet 2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France, ci-après l’EPFIF, a exercé son droit de préemption au prix de 7 750 000 euros, en ce compris les frais d’agence.

Par courrier du 19 septembre 2022, la société FONCIERE LEON MOREUX a refusé l’offre de l’EPFIF et renoncé à la cession de son bien.

Par acte notarié du 4 juillet 2023, elle a ensuite vendu les parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à l’EPFIF au prix de 10 864 000 euros.

L’acte de vente stipulait en son article 26.1 que « le prix comprend tous les frais et commissions d’intermédiaire immobilier qui auront pu être exposés par le Vendeur pour la cession de l’Immeuble », que « le Vendeur s’oblige à respecter les termes du protocole transactionnel signé les 03 et 04 juillet 2023 » et que « le Vendeur déclare faire son affaire personnelle du paiement des frais et commissions d’intermédiaire immobilier complémentaires qui pourraient lui être réclamés suite à la signature de la Vente, sans recours contre l’Acquéreur ».

Par courrier recommandé du 10 octobre 2023, la SASU OMRI a mis en demeure l’EPFIF de lui régler les sommes dues au titre de sa commission d’agent immobilier.

En l’absence d’issue amiable du litige, elle l’a, par exploit d’huissier du 8 décembre 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à lui verser la somme de 660 600 euros au titre de sa commission d’agent immobilier.

Dans ses dernières conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SASU OMRI demande au juge de la mise en état de :

ORDONNER à l’EPFIF de communiquer aux débats le protocole d’accord signé les 03 et 04 juillet 2023 entre l’EPF, FONCIERE LEON MOREUX et AR CONSULTANT, visé dans l’acte de vente signé le 04 juillet 2023, ainsi que tous les échanges entre eux (y compris emails, messages WhatsApp, textos …) qui ont précédé la signature de ce protocole, entre le 04 avril 2022 et le 04 juillet 2023, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la date à laquelle l’ordonnance à venir lui sera signifiée,ORDONNER à AR CONSULTANT, SARL dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de Paris sous le n°792 815 557 et à SOCIETE FONCIERE LEON MOREUX, Société civile dont le siège social est situé [Adresse 21], immatriculée au RCS de Versailles, sous le n°313 8110 242, de communiquer aux débats le protocole d’accord signé les 03 et 04 juillet 2023 entre l’EPF, FONCIERE LEON MOREUX et AR CONSULTANT, visé dans l’acte de vente signé le 04 juillet 2023, ainsi que tous les échanges entre eux (y compris emails, messages WhatsApp, textos …) qui ont précédé la signature de ce protocole, entre le 04 avril 2022 et le 04 juillet 2023, notamment le message whastapp reçu par OMRI le 30 novembre 2022, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la date à laquelle l’ordonnance à venir lui sera signifiée,DEBOUTER l’EPF IDF de toutes ses demandes, fins et prétentions,CONDAMNER l’EPF IDF à payer à la société OMRI la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident, signifiées par voie électronique le 10 février 2025, l’EPFIF demande au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la SAS OMRI de sa demande tendant à voir communiquer aux débats le protocole d’accord signé les 3 et 4 juillet 2023,CONDAMNER la SAS OMRI au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 5 mars 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de communication de pièces

La SASU OMRI sollicite la communication par l’EPFIF, la FONCIERE LEON MOREUX et la société AR CONSULTANT du protocole transactionnel signé les 3 et 4 juillet 2023, mentionné dans l’acte de vente du 4 juillet 2023, ainsi que tous les échanges entre eux ayant précédé la signature de ce protocole, entre avril 2022 et juillet 2023, à savoir les courriels, messages whatsapp et SMS. Elle expose que le contenu de ce protocole est susceptible de démontrer que la société AR CONSULTANT, seul autre intermédiaire visé dans la promesse de vente, a perçu tout ou partie de la commission prévue alors qu’elle en a été exclue. Elle ajoute que s’il était établi que l’EPFIF avait versé à la société AR CONSULTANT sa commission d’agent immobilier, son argumentation selon laquelle il serait entré dans une nouvelle vente à l’amiable avec caducité de la promesse et donc du droit à commission de tous les intermédiaires serait alors contradictoire.

Sur les arguments qui lui sont avancés en défense pour s’opposer à la production forcée dudit protocole, la SASU OMRI réplique :

qu’il ne fait aucun doute que l’EPFIF détient ce protocole d’accord puisqu’elle a déclaré au début de leurs échanges ne pouvoir le produire du fait de sa confidentialité,que si l’acte notarié du 4 juillet 2023 prévoir que le vendeur fasse son affaire personnelle du paiement des éventuelles commissions d’intermédiaire immobilier, le fait de ne devoir aucune commission n’est pas un motif légitime pour s’opposer à la production du protocole, que la résistance de l’EPFIF à communiquer cette pièce démontre l’importance pour le procès au fond de cette communication.

En défense, l’EPFIF oppose qu’il n’est pas partie au protocole d’accord dont la communication est sollicitée, qui lie la société FONCIERE LEON MOREUX à son mandataire immobilier, la société AR CONSULTANTS, de sorte qu’il n’est pas en mesure de le produire. Il ajoute qu’aux termes de l’acte de vente du 4 juillet 2023, le vendeur doit faire son affaire personnelle du paiement des éventuels frais et commissions d’intermédiaire immobilier qui pourraient être réclamés, de sorte qu’il n’est redevable d’aucune commission d’intermédiaire à la société OMRI.

Sur ce,

Selon les termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Selon les termes des articles 138 et suivants du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge de la mise en état la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, sous réserve que leur existence soit acquise de même que leur détention par la partie à laquelle on les demande et que la demande de communication de pièces n’ait pas pour effet d’inverser la charge de la preuve.

L’article 146 du code de procédure civile vient préciser qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 24 octobre 2018 entre la société FONCIERE LEON MOREUX et la société KAUFMAN & BROAD HOME stipulait en son article 9.2 :

La commission sera à la charge du Bénéficiaire [l’acquéreur] qui s’y oblige, dont le montant sera déterminé conformément aux termes dudit mandat et de ses avenants.

Souhaitant obtenir le paiement de sa commission d’agent immobilier auprès de l’EPFIF au titre de la vente que ce dernier a finalement conclue avec la société FONCIERE LEON MOREUX le 4 juillet 2023, la SASU OMRI fonde son action sur les articles 1103 et 1104 du code civil et sur une jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 12 mai 2021, qui confirme le droit à rémunération de l’agent immobilier en cas d’exercice du droit de préemption. Cette jurisprudence rappelle que le titulaire du droit de préemption au profit duquel la vente est effectivement conclue est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’EPFIF soutient quant à lui, dans ses écritures au fond, que la société FONCIERE LEON MOREUX a renoncé à l’aliénation de son bien le 19 septembre 2022 et a ainsi mis fin au processus de préemption, de sorte que le titulaire du droit de préemption, qui a par la suite conclu une vente à l’amiable, n’est pas tenu des termes de la promesse de vente d’origine ou de la déclaration d’intention d’aliéner mais des termes du nouvel engagement qu’il a pris avec le vendeur. Il fait également observer que la vente litigieuse a porté sur un prix et des parcelles différentes de ceux mentionnés dans la promesse de vente initiale.

Le tribunal devra ainsi trancher au fond la question de savoir si l’EPFIF était tenu, dans le cadre de la vente intervenue le 4 juillet 2023, de prendre en charge la rémunération de l’ensemble des intermédiaires, laquelle incombait à l’acquéreur pressenti aux termes de la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2018.

Or aux termes de l’article 26.1 de l’acte de vente finalement conclu entre la société FONCIERE LEON MOREUX et l’EPFIF le 4 juillet 2023, versé par la SASU OMRI aux débats :

« Chacune des parties s’acquittera seule de toutes sommes qui pourraient être dues à tout intermédiaire qu’elle a mandaté dans le cadre des présentes, de manière à ce que l’autre partie ne soit jamais inquiétée ni recherchée.

Les parties rappellent que le prix comprend tous les frais et commissions d’intermédiaire immobilier qui auront pu être exposés par le vendeur pour la cession de l’immeuble.

Par suite, le vendeur s’oblige à respecter les termes du protocole transactionnel signé les 3 et 4 juillet 2023.

Le vendeur déclare faire son affaire personnelle du paiement des frais et commissions d’intermédiaire immobilier complémentaires qui pourraient lui être réclamés suite à la signature de la vente, sans recours contre l’acquéreur ».

Il est donc nécessaire à la résolution du litige d’ordonner la production forcée du protocole mentionné dans cet acte de vente, ce dernier étant susceptible d’une part, d’éclairer le tribunal sur les circonstances de la vente objet du présent litige, et d’autre part, dans le cas où le tribunal accueillait favorablement la demande de la SASU OMRI, de savoir quelles commissions ont été effectivement versées dans le cadre de cette vente.

Le protocole transactionnel étant cité dans l’acte de vente du 4 juillet 2023, l’EPFIF l’a donc nécessairement en sa possession dans les annexes de l’acte notarié, ce nonobstant le fait qu’il n’en soit éventuellement pas partie.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner à l’EPFIF, à la société AR CONSULTANT et à la société FONCIERE LEON MOREUX de produire ledit protocole signé les 3 et 4 juillet 2023.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, aucun élément ne permettant de penser que l’EPFIF, la société AR CONSULTANT ou la société FONCIERE LEON MOREUX n’exécuteront pas la présente décision.

Enfin, s’agissant de la demande de production forcée des échanges entre la société FONCIERE LEON MOREUX, la société AR CONSULTANT et l’EPFIF, ensemble ou séparément qui ont précédé la signature de ce protocole, demande insuffisamment précise, couvrant une période d’un an, le juge de la mise en état relève que la SASU OMRI produit un message whatsapp qui lui aurait été transféré par la société AR CONSULTANT, qu’elle aurait elle-même reçu le 30 novembre 2022 de la société FONCIERE LEON MOREUX, lui indiquant que l’EPFIF lui avait confirmé « que l’acquisition se ferait au prix de la DIA mais sans prise en charge des commissions mentionnées sur la DIA (la vôtre et celle d’OMRI) ».

L’EPFIF n’a pas commenté le contenu de ce message dans ses conclusions d’incident.

Il appartiendra au tribunal statuant au fond d’apprécier l’incidence de cet échange sur les demandes formées par la SASU OMRI qu’il aura à trancher.

A ce stade et au vu des questions juridiques qui saisissent le tribunal, il n’apparaît pas nécessaire à la résolution du litige d’ordonner la production forcée de ces échanges, la production forcée du protocole transactionnel du 4 juillet 2023 étant suffisante.

Cette demande dirigée à l’encontre de l’EPFIF mais également de la société AR CONSULTANT et de la société FONCIERE LEON MOREUX sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous Sarah Klinowski, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

ORDONNONS à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France, à la société AR CONSULTANT et à la société FONCIERE LEON MOREUX de communiquer le protocole d’accord signé les 3 et 4 juillet 2023, visé dans l’acte de vente du 4 juillet 2023,

REJETONS la demande d’astreinte,

REJETONS la demande d’ordonner à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France de communiquer l’ensemble des messages échangés avec la société FONCIERE MOREUX et la société AR CONSULTANT qui ont précédé la signature de ce protocole entre le 4 avril 2022 et le 4 juillet 2023 sous astreinte,

REJETONS la demande d’ordonner à la société AR CONSULTANT et à la société FONCIERE LEON MOREUX de communiquer l’ensemble des messages échangés avec l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France qui ont précédé la signature de ce protocole entre le 4 avril 2022 et le 4 juillet 2023 sous astreinte, et notamment le message whatsapp du 30 novembre 2022,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 11 juin 2025 à 13h30 pour conclusions au fond des parties suite à la communication de pièce selon le calendrier suivant :

conclusions en demande avant le 1er mai,conclusions en défense avant le 1er juin éventuelle clôture et fixation,

RÉSERVONS les dépens et frais irrépétibles.

Faite et rendue à Paris le 26 Mars 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI