TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 12/03/2025

à : – M^e R. CORCOS

— M^e G. PANDELON

Copie exécutoire délivrée

le : 12/03/2025

à : – M^e R. CORCOS

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/00101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WZV

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Robert CORCOS, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0010, substitué par M^e Caroline DUGUET, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gérald PANDELON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0367, substitué par M^e Samia AKADIRI, Avocate au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025 par Madame Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WZV

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [K] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation d’une superficie de 68,37 m2, comportant trois pièces, dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023, il a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— juger que Madame [H] [T] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6],

— juger qu’il souffre d’un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique si besoin est, et ce, sous une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours, suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [H] [T] au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a, en substance, constaté que Madame [H] [T] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à PARIS (75008), lui a ordonné de libérer immédiatement les lieux à compter de la signification de ladite ordonnance, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance, et ce, pendant un délai de six mois à l’expiration duquel il pourra être à nouveau statué, ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame [H] [T], l’expulsion de cette dernière et a rejeté la demande de délais de Madame [H] [T] pour quitter les lieux.

Cette ordonnance a été signifiée à Madame [H] [T] le 14 novembre 2023 et un commandement d’avoir à quitter les lieux dans un délai de deux mois lui a été délivré le 23 novembre suivant.

Par jugement en date du 11 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS a déclaré irrecevable la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [P] [T].

Madame [P] [T] est toujours dans les lieux, le rendez-vous programmé par le commissaire de police le 10 septembre 2024, afin de procéder à son expulsion, ayant été annulé sur instruction hiérarchique, ce dont le commissaire de justice a été informé le 4 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, Monsieur [C] [K] a fait

assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin, sur le fondement des articles 1240 du code civil, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 835 et 700 du code de procédure civile, de voir :

— constater qu’il « souffre d’un trouble manifestement illicite »,

— condamner Madame [P] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros à compter de l’assignation du 24 mai 2023, outre intérêts au taux légal,

— condamner Madame [P] [T] au paiement de la somme de 4.341,80 euros au titre des taxes et charges qu’il a acquittées « en pure perte »,

— ordonner une astreinte supplémentaire de 100 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— valider les saisies conservatoires opérées sur les comptes de Madame [P] [T],

— condamner Madame [P] [T] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 5 février 2025, Monsieur [C] [K], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a précisé que sa demande d’astreinte concerne non pas sa demande en paiement, mais celle tendant à l’expulsion de Madame [P] [T].

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir que l’occupation, sans droit ni titre des lieux par Madame [P] [T], lui cause un préjudice particulièrement important qui le prive de la jouissance des lieux dont il est propriétaire, qu’il est contraint de régler des frais d’hôtel quand il séjourne à [Localité 5], qu’il a réglé les taxes foncières de 2022 et 2023 (1.648 euros) et les charges de copropriété (2.184,09 euros) sans jouir de son appartement ni pouvoir répercuter ces frais sur un locataire.

En réplique, Madame [P] [T], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de voir :

— constater l’absence de bail et le refus de Monsieur [C] [K] de lui en délivrer un,

— débouter Monsieur [C] [K] de l’ensemble de ses demandes et, notamment, de sa demande d’une indemnité d’occupation, – condamner Monsieur [C] [K] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [P] [T] fait valoir que Monsieur [C] [K] a accepté d’héberger, à titre gracieux, un de ses amis, Monsieur [N] [Y], dont elle était la compagne, que suite à sa séparation d’avec Monsieur [N] [Y], elle est restée dans les lieux ; qu’il ne peut lui être réclamé aucune indemnité d’occupation, alors qu’il était convenu d’un prêt du logement sans contrepartie

financière ; qu’en outre, elle a versé des loyers en espèces à Monsieur [C] [K] sans jamais recevoir de quittances de loyer ni obtenir la conclusion d’un bail ; que ce refus la maintient dans une situation de précarité juridique et sociale et constitue une tentative d’abus de droit, alors au surplus qu’elle souffre de graves problèmes de santé, qu’elle est handicapée et est suivie en psychiatrie depuis 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience par leur conseil respectif.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il a été constaté, par ordonnance en date du 17 octobre 2023, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, que Madame [P] [T] était occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à PARIS (75008) appartenant à Monsieur [C] [K].

Cette décision n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal. Cependant, elle n’a pas été frappée d’appel et aucune décision au fond n’a été prise qui viendrait la contredire.

Madame [P] [T] indique disposer d’un titre qui résulterait du fait qu’elle règle des sommes, en espèces, à Monsieur [C] [K] au titre du loyer. Cependant, elle ne fait là que reprendre un moyen déjà précédemment développé devant le juge des référés et qui a été écarté pour défaut de la preuve de ce règlement par ailleurs contesté par le propriétaire.

En outre, elle ne conteste pas le fait qu’elle a été autorisée à entrer dans les lieux, alors qu’elle était la compagne de Monsieur [N] [Y] et qu’elle s’y est maintenue après le départ de celui-ci. Elle prétend, sans en apporter le moindre élément de preuve, que Monsieur [C] [K] lui aurait consenti un bail verbal.

Ce dernier a, au contraire, clairement manifesté à plusieurs reprises son

absence de consentement à la poursuite de l’occupation du bien par la défenderesse et ce, depuis le printemps 2022.

D’après les termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Le maintien de Madame [P] [T] dans le bien appartenant à Monsieur [C] [K] constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de celui-ci.

Cette occupation, sans droit ni titre, cause à Monsieur [C] [K] un préjudice qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur locative des lieux et doit assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation illégale.

Monsieur [C] [K] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3.000 euros, soit un prix au mètre carré de 43,87 euros, hors charges, compte tenu de la superficie du bien (68,37 m2).

Or, il résulte de l’arrêté relatif à l’encadrement des loyers fixant les loyers de référence minorés et majorés sur le territoire de la Ville de [Localité 5] que le loyer de référence pour la période 2023/2024, pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] est compris entre 17,4 euros/m2, hors charges, et 29,9 euros/m2, hors charges, avec un loyer moyen de 24,9 euros/m2.

Il ressort de l’acte d’acquisition du bien qu’il mesure 68,37 m2, comporte trois pièces. Il se situe [Adresse 7] à [Localité 6], soit dans un quartier prisé de la capitale. La valeur locative des lieux peut être estimée à 1.702 euros par mois. L’indemnité d’occupation sera, ainsi, fixée à la somme mensuelle de 2.000 euros, cette somme s’entendant charges comprises.

Il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation pour la partie échue de cette indemnité d’occupation du 24 mai 2023 au 27 décembre 2024, pour une somme de 38.193 euros.

Sur la demande en paiement au titre des taxes et charges

Monsieur [C] [K] ne forme pas cette demande à titre provisionnel.

Il ne peut prétendre, par ailleurs, à une double indemnisation. Or, Madame [P] [T] vient d’être condamnée à lui payer une indemnité d’occupation qui assure la réparation intégrale du préjudice financier, qui résulte pour lui d’une occupation illégale de son bien par celle-ci. En effet, les charges de copropriété, pour la part récupérable due par l’occupant, sont déjà incluses dans le calcul de l’indemnité d’occupation, qui comprend des charges locatives. Les taxes foncières

dont Monsieur [C] [K] réclame le remboursement ne peuvent davantage être prises en compte d’agissant d’un impôt dû par le seul propriétaire, à l’exception de la taxe d’ordures ménagères déjà incluse dans les charges locatives et donc dans le calcul de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, Monsieur [C] [K] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la validation de la saisie conservatoire

Aux termes de l’article L.523-2 du code des procédures civiles d’exécution, si la saisie conservatoire porte sur une créance, ce qui est le cas en l’espèce, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

Il appartient au créancier de faire signifier au tiers saisi et au débiteur un acte de conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution. Le débiteur dispose, selon l’article R. 523-9 du code des procédures civiles d’exécution, d’un délai de quinze jours à compter de la signification de cet acte pour le contester devant le juge de l’exécution. Le tiers effectue le paiement sur présentation d’un certificat du greffe ou établi par le commissaire de justice attestant que le débiteur n’a pas contesté l’acte de conversion, le paiement pouvant intervenir avant l’expiration du délai de contestation si le débiteur a déclaré par écrit ne pas contester l’acte de conversion. La contestation est portée devant le juge de l’exécution.

Il résulte des dispositions précitées que la demande de « validation de la saisie conservatoire » formée par Monsieur [C] [K] est sans objet, la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution étant laissée à l’initiative du créancier muni d’un titre exécutoire, la présente ordonnance de référé, de plein droit exécutoire à titre provisoire, constituant un tel titre.

Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il précise que le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

La compétence conférée au juge de l’exécution pour assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge ne fait pas obstacle à ce que celui-ci puisse être saisi en vue d’assortir d’une astreinte la décision qu’il a rendue.

En l’espèce, par une précédente ordonnance en date du 17 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, a ordonné à Madame [H] [T] de libérer immédiatement le logement situé [Adresse 3] à

[Localité 6], à compter de la signification de ladite ordonnance, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance, et ce, pendant un délai de six mois à l’expiration, duquel il pourra être à nouveau statué.

Par cette décision, le juge s’est expressément réservé le pouvoir de prononcer une nouvelle astreinte.

Afin d’assurer l’effectivité de la décision d’expulsion, qui a été programmée le 10 septembre 2024, puis annulée quelques jours avant, il convient d’ordonner à Madame [P] [T] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de ladite ordonnance, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de ladite ordonnance, et ce, pendant un délai de six mois à l’expiration duquel il pourra être à nouveau statué.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

Condamnons Madame [P] [T] à payer à Monsieur [C] [K], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.000 euros, charges comprises, et ce, à compter du 24 mai 2023 jusqu’à la complète libération des lieux, par l’effet du départ volontaire de Madame [P] [T] ou de son expulsion,

Condamnons Madame [P] [T] à payer à Monsieur [C] [K], pour la partie échue de cette indemnité d’occupation, soit pour la période du 24 mai 2023 au 27 décembre 2024, la somme provisionnelle de 38.193 euros,

Déclarons sans objet la demande de Monsieur [C] [K] aux fins de « validation de la saisie conservatoire »,

Ordonnons à Madame [P] [T] de libérer immédiatement, à compter de la signification de la présente décision, les lieux dont elle est occupante sans droit ni titre situés dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] et appartenant à Monsieur [C] [K], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et ce, pendant un délai de six mois à l’expiration duquel il pourra être à nouveau statué,

Condamnons Madame [P] [T] à verser à Monsieur [C] [K] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Condamnons Madame [P] [T] aux dépens, y compris le coût de l’assignation (55,15 euros),

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WZV