TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

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N° RG 24/53830 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFX

N° : 1

Assignation du :

27 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 18]” SITUÉ [Adresse 13], représenté par son administrateur provisoire, MAÎTRE [U] [X]

C/O MAÎTRE [U] [X]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

La S.C.I. OAK WHIZ MOM

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Ludovic PARA (plaidant), avocat au barreau de NIMES et l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, prise en la personne de Maître Sandra OHANA (postulante), avocate au barreau de PARIS – #C1050,

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

L’ensemble immobilier sis [Adresse 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Oak Whiz Mom est propriétaire, notamment, des lots n°331, 332 et 333 qui sont des studios portant les numéros 654, 655 et 656.

Exposant que la société Oak Whiz Mom a entrepris des travaux sur des parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), l’a, par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de la voir condamner à communiquer les devis, facture et attestation d’assurance des entreprises intervenues sur les parties communes transformées par les travaux, à remettre en état les parties communes, à refaire la totalité du complexe d’étanchéité des terrasses et à retirer tout objet qui encombre les parties communes.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 août 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant en outre reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025 et a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Le 3 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats et a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2025, le juge des référés ayant présidé l’audience du 3 juin 2025 ayant rendu l’ordonnance prolongeant la désignation de Maître [X], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« • constater que la société Oak Whiz Mom est propriétaires des lots n° 331, 332 et 333 au sein de l’ensemble immobilier "[Adresse 18]" situé [Adresse 10], à [Adresse 19] [Localité 1],

• constater que les travaux réalisés, tant dans les gaines techniques et puits de lumière entre ces lots n° 331, 332 et 333 et sur les terrasses accolées aux mêmes lots, l’ont été sur des parties communes de l’ensemble immobilier "[Adresse 18]" sans l’accorde de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

• juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 18]" situé [Adresse 11] ([Adresse 7]), représenté par son administrateur provisoire, Maître [U] [X],

en conséquence :

• condamner la société Oak Whiz Mom à :

— communiquer les devis, facture et attestation d’assurance des entreprises intervenues sur les parties communes transformées par les travaux,

— remettre les parties communes, tant les gaines et puits de lumières que les terrasses, dans leur état antérieur aux travaux,

— refaire la totalité du complexe d’étanchéité des terrasses afin que le syndicat des copropriétaires dispose d’une garantie décennale de l’ouvrage,

— retirer tout objet, déchet gravats, réceptacle et container qui encombre les parties communes,

• assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

• condamner la société Oak Whiz Mom à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 18]" situé [Adresse 11] ([Adresse 7]) la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• condamner la société Oak Whiz Mom aux entiers dépens. »

Il a oralement précisé ne pas maintenir sa demande de communication des factures, celles-ci ayant été produites peu avant l’audience du 5 juin 2025, estimer qu’une mesure d’expertise n’est pas nécessaire mais ne pas s’y opposer à titre subsidiaire sous réserve que la provision soit mise à la charge de la société défenderesse.

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, la société Oak Whiz Mom a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile, de :

« In limine litis,

DECLARER irrecevable l’action introduite au motif du défaut de qualité à agir de la requérante,

A titre principal,

REJETER toutes les demandes, fins et prétention du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] »,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] à communiquer à la société OAK WHIZ MOM la facture des travaux réalisés par la société INTRASEC sur les terrasses au droit des appartements lui appartenant,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] » à payer à la SCI OAK WHIZ MOM la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement,

Sur le délai de remise en état,

ACCORDER à la SCI OAK WHIZ MOM un délai d’une année afin qu’elle puisse tenter d’obtenir une régularisation des travaux réalisés en obtenant l’accord des copropriétaires par la convocation d’une assemblée générale extraordinaire à cette fin,

Reconventionnellement, sur la désignation d’un Expert pour détermination des travaux d’étanchéité à réaliser sur la terrasse,

DESIGNER tel Expert judiciaire compétent avec pour mission de :

➢ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

➢ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

➢ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

➢ relever et décrire les désordres et malfaçons affectant l’étanchéité des terrasses situées devant les lots lots n°331, 332 et 333 au sein de la copropriété « [Adresse 17] » située [Adresse 12] à [Localité 21].

➢ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de statuer quant aux responsabilités éventuelles,

➢ indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage des terrasses

➢ préconiser la ou les solution(s) appropriées pour y remédier,

➢ évaluer le coût des travaux utiles, le cas échéant à l’aide de devis fournis par les parties ;

➢ évaluer le préjudice de jouissance de la société OAK WHIZ MOM avant et pendant la réalisation des travaux ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025. Il a été demandé en cours de délibéré au syndicat des copropriétaires de préciser s’il se désistait de l’ensemble de ses demandes de communication de pièces.

Par note en délibéré en date du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a précisé se désister de ses demandes tendant à la communication des factures et attestatons d’assurance de l’entreprise Sasha intervenue pour la pose de vitres sur les parois des gaines.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir

La société Oak Whiz Mom soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables, dès lors qu’il n’est pas produit l’ordonnance qui aurait désigné Maître [X] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété a été placée sous le régime des copropriétés en difficulté sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le 27 novembre 2023 et que la mission de Maître [X], administrateur judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire, a été prorogée d’une durée de 12 mois le 27 novembre 2024.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Suivant l’article 29-1 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat, que le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et qu’à cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

En l’espèce, par ordonnance en date du 27 novembre 2023 rendue sur requête, Maître [X], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété pour une durée de douze mois.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2024 rendue sur requête, la mission de Maître [X] a été prolongée d’une durée de douze mois.

Dès lors, il est justifié de la qualité à agir de Maître [N] au nom du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable et la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir soulevée par la société Oak Whiz Mom sera rejetée.

Sur les demandes principales

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Suivant l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives. Il a valeur contractuelle.

L’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Suivant l’article L. 131-1 du code des procédure civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Sur les demandes de remise en état des gaines techniques/ puits de lumière

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les gaines techniques, les puits de lumières, les murs et cloisons qui les enserrent de l’immeuble sont des parties communes en application de l’article 1 du règlement de copropriété.

Il soutient que le compte-rendu du régisseur et le constat d’huissier démontrent que la société Oak Whiz Mom a fait réaliser d’importants travaux sur les gaines techniques et les murs des puits de lumière sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il souligne ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2024 que la société Oak Whiz Mom a remplacé un mur de maçonnerie par des parois en verre qui n’existaient pas avant les travaux qu’elle a entrepris.

Il conteste qu’une erreur de coloriage sur le plan annexé au règlement de copropriété puisse rendre commune la gaine technique/ puit de lumière situé entre le lot n°331 et le lot n°332, alors qu’en l’absence d’ouverture entre le lot n°331 et la gaine/puits le copropriétaire du lot ne peut y accéder et en avoir ainsi l’usage.

Il souligne que les murs des gaines et puits de lumière ne peuvent, en aucun cas, être qualifiés de cloisons intérieures ou de cloisons non communes séparant deux locaux, non plus que de parties communes en raison de la présence de fenêtres qui sont des parties privatives.

Pour s’opposer à ces demandes, la société Oak Whiz Mom conteste avoir fait réaliser des travaux sur des parties communes.

Elle fait valoir que la gaine technique/puit de lumière situé entre les appartements [Cadastre 5] et [Cadastre 6] fait, suivant le plan annexé au règlement de copropriété, partie intégrante de l’appartement [Cadastre 5] (lot n°[Cadastre 2]) puisqu’il est colorié en orange comme le lot n°331 et qu’il existe ainsi une difficulté qui devrait conduire le juge des référés à écarter le caractère manifestement illicite du trouble allégué.

Elle argue, en outre, que les murs jouxtant les puits de lumière litigieux constituent, en application du règlement de copropriété, des parties privatives, les cloisons intérieures des appartements lui appartenant étant des parties privatives et l’ensemble des murs étant équipés de fenêtres qui sont des parties privatives.

Elle précise avoir procédé au remplacement de fenêtres existantes.

Elle souligne que l’ancienneté des fenêtres démontre la volonté initiale des copropriétaires de permettre aux appartements de pouvoir mettre en place sur leurs murs privatifs des systèmes laissant pénétrer la lumière.

Le règlement de copropriété stipule que :

— l’immeuble est divisé en parties privatives qui seront la propriété particulière de leur propriétaire et seront réservées à son usage exclusif et en parties communes à toutes les propriétaires qui en possèderont chacun une fraction indivise,

— constituent des partie communes « les murs de refend, les escaliers, les murs limitant des locaux communs », « les gaines et conduites de ventilation dans leurs parties extérieures aux locaux desservies » et « d’une façon générale, toutes choses ou parties qui ne sont pas expressément affectées à l’usage exclusif et particulier des propriétaires ou qui sont communes selon la loi et l’usage, l’énumération ci-dessus n’étant pas limitative mais seulement indicative »,

— les parties qui font l’objet de propriété particulière et exclusive comprennent tous les locaux composants chacun des lots et tous les éléments contenus à l’intérieur de chacun des lots, notamment « les cloisons intérieures autres que les murs désignés au paragraphe 1 du présent chapitre (parties communes à l’ensemble des propriétaires). Les cloisons non communes séparant deux locaux sont mitoyens entre leurs propriétaires », « les fenêtres ».

Sur les demandes relatives à la gaine techniques/puit de lumière situé entre les lots 331 et 332

Il ressort du rapport établi par le régisseur de l’immeuble le 5 mars 2024 qu’il a été constaté dans la gaine technique située entre les studios [Cadastre 5] (lot n°331) et [Cadastre 6] (lot n°332) que des bastaings ont été fixés au niveau du plancher, qu’il y a des vitres tout autour de la gaine et qu’un appareil électrique ressort dans la gaine.

Le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires le 14 mars 2024 mentionne, à proximité immédiate de l’appartement [Cadastre 5] (lot n°331), dans le puit de lumière, la présence de baies vitrées ainsi que le dos d’outils ménagers de type micro-ondes/four. Les photographies de ce procès-verbal permettent de constater que des bastaings ont été fixés au niveau du plancher sur lesquels ont été posés une poubelle ainsi qu’un meuble encastré dans lequel se trouve un appareil ménager de type micro-onde/four.

Il ressort des photographies contenues tant dans le rapport établi par le régisseur de l’immeuble que dans le procès-verbal de constat que cet emplacement situé entre les lots n°331 et 332 peut être qualifié tant de gaine technique puisque des tuyaux y sont visibles que de puit de lumière.

Si le règlement de copropriété ne vise pas les puits de lumière, il qualifie expressément les gaines de parties communes.

En outre, il définit les parties communes comme toutes choses ou parties qui ne sont pas expressément affectées à l’usage exclusif et particulier des propriétaires ou qui sont communes selon la loi et l’usage et les parties privatives comme les parties qui font l’objet de propriété particulière et exclusive comprenant tous les locaux composants chacun des lots et tous les éléments contenus à l’intérieur de chacun des lots.

Or, ce puit de lumière situé entre les lots 331 et 332 ne fait pas partie de ces lots, le règlement de copropriété ne les mentionnant pas au titre de la composition de ces lots qui sont décrits pour les lots n°331 et 332 comme comprenant chacun une entrée avec porte ouvrant sur le 1er couloir transversal, une salle de bains installée, y compris W.C. et une pièce ouvrant par une large baie vitrée sur une terrasse donnant sur l'[Adresse 15].

Le fait que sur le plan annexé au règlement de copropriété ce puit de lumière soit colorié en orange comme le lot n°331 n’est pas de nature à le faire rentrer dans la composition de ce lot. En effet, la composition du lot est déterminée exclusivement par le règlement de copropriété et non par des plans qui pourraient être annexés.

En outre, ce puit de lumière n’est pas affecté à l’usage exclusif et particulier des propriétaires.

En application du règlement de copropriété, il constitue donc une partie commune.

Or, le rapport établi par le régisseur de l’immeuble le 5 mars 2024 et le procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2024 permettent d’établir que des bastaings ont été installés dans ce puit de lumière afin d’y poser une poubelle ainsi qu’un meuble qui a été encastré dans le mur et dans lequel se trouve un appareil électroménager.

La société Oak Whiz Mom ne conteste pas être à l’origine de cette installation et ne justifie pas avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de procéder à ces travaux sur des parties communes.

Dès lors, l’installation de bastaings dans le puit de lumière sur lesquels sont entreposés une poubelle et un meuble encastré dans lequel se trouve un appareil électroménager sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent une violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile qu’il convient de faire cesser en ordonnant le retrait de ces bastaings et de tout élément encombrant ce puit de lumière et la remise des lieux en leur état antérieur, suivant les termes du présent dispositif.

Il sera octroyé à la société Oak Whiz Mom afin de réaliser ces travaux un délai de six mois, dès lors que cette dernière aurait dû obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de faire réaliser les travaux, qu’elle aurait pu tenter de régulariser la situation en sollicitant une telle autorisation en cours de procédure et qu’un délai d’un an apparait excessif eu égard aux travaux nécessaires pour remettre en état les parties communes.

Pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

En revanche, le syndicat des copropriétaires échoue à établir que la société Oak Whiz Mom aurait dû solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant des baies vitrées.

En effet, la société Oak Whiz Mom soutient qu’il existait des fenêtres dans ce puit de lumière et qu’il n’a fait que les remplacer.

Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir qu’avant les travaux entrepris par la société Oak Whiz Mom, il n’y avait pas de fenêtre dans le puit de lumière au niveau des lots n°331 et 332. Au contraire, les photographies contenues dans le procès-verbal de constat laissent apparaître la présence de fenêtres dans les puits de lumières.

Or, les fenêtres étant des parties privatives au sens du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires échoue à établir avec l’évidence requise en référé que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 2015 pour procéder à leur remplacement.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la remise en état du puit du lumière situé entre les lots n°331 et 332 en ce qui concerne les baies vitrées.

Sur les demandes relatives à la gaine techniques/puit de lumière situé contre le lot n°333

Le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires le 14 mars 2024 mentionne à proximité immédiate de l’appartement [Cadastre 6] (lot n°333), dans le puit de lumière la présence d’une baie vitrée.

Il ressort des photographies contenues tant dans le procès-verbal de constat que cet emplacement peut être qualifié tant de gaine technique puisque des tuyaux y sont visibles que de puit de lumière.

Le règlement de copropriété qualifiant les gaines de parties communes et ne visant pas expressément les puits de lumière, le puit de lumière litigieux n’entrant pas dans la composition du lot n°333 – qui est décrit comme comprenant une entrée avec porte ouvrant sur le 1er couloir transversal, une salle de bains installée, y compris W.C. et une pièce ouvrant par une large baie vitrée sur une terrasse donnant sur l'[Adresse 15] – et n’étant pas affecté à l’usage exclusif et particulier des propriétaires, cette gaine technique/puit de lumière constitue bien une partie commune au sens du règlement de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires échoue à établir que l’autorisation du syndicat des copropriétaires était nécessaire pour installer une baie vitrée dans ce puit de lumière.

En effet, la société Oak Whiz Mom soutient qu’il existait déjà une fenêtre dans ce puit de lumière et qu’il n’a fait que la remplacer.

Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir qu’avant les travaux entrepris par la société Oak Whiz Mom, il n’y avait pas de fenêtre dans le puit de lumière au niveau du lot n°333. Au contraire, les photographies contenues dans le procès-verbal de constat laissent apparaître la présence de fenêtres dans les puits de lumières.

Les fenêtres étant des parties privatives au sens du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires échoue à établir avec l’évidence requise en référé que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 2015 pour procéder à leur remplacement.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la remise en état du puit du lumière situé entre les lots n°333 en ce qui concerne la baie vitrée.

Sur la demande de remise en état de la terrasse

Le syndicat des copropriétés expose que tant le commissaire de justice que l’architecte de l’immeuble ont pu constater que l’étanchéité des terrasses a été dégradée par les travaux que la société Oak Whiz Mom a entrepris.

La société Oak Whiz Mom soutient ne jamais être intervenue sur les terrasses, n’avoir fait que retirer quelques dalles posées sur des plots pour les remplacer et s’être alors rendue compte que le complexe d’étanchéité était très dégradé en raison de sa vétusté.

Elle précise en avoir informé le syndicat des copropriétaires qui a mandaté un commissaire de justice puis l’entreprise Intrasec pour réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse à compter du 19 janvier 2024.

Elle conclut qu’il n’est prouvé ni l’origine des problèmes d’étanchéité, ni le fait qu’ils persisteraient depuis l’intervention de la société Intrasec alors qu’il s’agit d’une partie commune dont les travaux sont à la charge des copropriétaires.

Elle conteste ainsi l’avoir l’obligation de prendre en charge ces travaux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse :

— Le procès-verbal de constat dressé le 19 janvier 2024 par un commissaire de justice à la demande du syndicat des copropriétaires qui fait état que les relevés d’étanchéité de la terrasse de l’appartement [Cadastre 5] (lot n°331) sont détériorés en différents points, la maçonnerie au niveau de ces relevés est détériorée, que l’évacuation des eaux pluviales de la terrasse située dans l’angle à droite et installée dans un caisson maçonné en brique est partiellement bouchée,

— Le courriel adressé par M. [R] pour l’architecte de l’immeuble à l’administrateur provisoire le 11 janvier 2024 joint au procès-verbal qui a constaté que des protections lourdes existantes (dalles sur plots) ont été déposées, que l’étanchéité multicouches et l’isolant ont été découpés sur environ un demi mètre carré par l’entrepreneur en charge des travaux l’étanchéité des terrasses côté [Localité 16] Elysées et que sur le reste de la terrasse, aucune protection n’a été mise en place (stockage de gravats et déchets de chantier) et a préconisé une réfection de la totalité du complexe d’étanchéité des terrasses.

Le procès-verbal de constat ne portant que sur la terrasse du lot n°331 et le courriel de M. [R] manquant de précision – il laisse, en effet, à penser que toutes les dalles sur plots ont été déposées ce qui n’est pas corroboré par les photographies contenues dans le procès-verbal de constat et il n’indique pas expressément en quoi les travaux entrepris par la société Oak Whiz Mom seraient à l’origine du défaut d’étanchéité des terrasses – , ces pièces sont insuffisantes à établir avec l’évidence requise en référé que la société Oak Whiz Mom aurait entrepris sur les terrasses litigieuses des travaux nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que les travaux réalisés dans les studios dont elle est propriétaire seraient à l’origine du défaut d’étanchéité des terrasses situées au 6ème étage.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société Oak Whiz Mom à remettre en état les terrasses et à refaire la totalité du complexe d’étanchéité des terrasses.

Il convient de relever que la demande d’expertise n’ayant été formulée par la société Oak Whiz Mom qu’à titre subsidiaire, si jamais il était fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de se prononcer sur une telle demande.

Sur les demandes de communication des factures, devis et attestations d’assurance

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la communication des factures, devis et attestations d’assurance afin de connaître la nature exacte des travaux réalisés, les matériaux utilisés et les méthodes employées et de permettre un éventuel recours.

La société Oak With Mom relève que la demande de communication de pièces ne constitue ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état qui s’imposerait pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elle précise, toutefois, communiquer les pièces sollicitées.

En l’espèce, la demande de communication des factures, devis et attestation d’assurance du syndicat des copropriétaires ne saurait prospérer sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, dès lors que la communication de pièces ne saurait constituer une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état au sens de cet article.

Elle ne saurait non plus prospérer sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires n’établissant pas une obligation non sérieusement contestable pour la société Oak With Mom de communiquer ces pièces au sens de cet article.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires des factures, devis et attestation d’assurance en lien avec les travaux entrepris par la société Oak With Mom.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société Oak Whiz Mom sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens.

Par suite, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Oak Whiz Mom ;

Condamnons la société Oak Whiz Mom, dans le délai de six mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à :

Retirer les bastaings et tout élément encombrant la gaine/puit de lumière situé entre les lots n°331 et 332 (studios n° 654 et 655) de l’immeuble sis [Adresse 14], Remettre la gaine/puit de lumière situé entre les lots n°331 et 332 (studios n° 654 et 655) de l’immeuble sis [Adresse 14] dans son état antérieur aux travaux, à l’exception des baies vitrées ;

Assortissons, à l’expiration de ce délai de six mois, la présente condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] ;

Condamnons la société Oak Whiz Mom aux dépens ;

Condamnons la société Oak Whiz Mom à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire, Maître [X], la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 20] le 02 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ