Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 7 janvier 2025, n° 20/07702

TJ Paris 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Facturation abusive par le syndic
La cour a constaté que la société Syndixis a facturé des honoraires pour des travaux non réalisés et a jugé que la facturation était injustifiée.
Accepté
Droit aux intérêts de retard
La cour a jugé que le syndicat avait droit à des intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter de la mise en demeure.
Rejeté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a estimé que le préjudice invoqué n'était pas suffisamment démontré et a rejeté la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux frais de justice
La cour a condamné la société Syndixis à verser une somme au titre des frais de justice en raison de sa perte dans le procès.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 7 janv. 2025, n° 20/07702
Numéro(s) :	20/07702
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François PARISFlorian SIMONEAU
Cabinet(s) :	SELARL BUTHIAU SIMONEAU
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ] c/ S.A.R.L. SYNDIXIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/07702

N° Portalis 352J-W-B7E-CSTJ2

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Avril 2020

JUGEMENT

rendu le 07 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. TAILORCOPRO

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Florian SIMONEAU de la SELARL BUTHIAU SIMONEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1048

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SYNDIXIS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître François PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051

Décision du 07 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/07702 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSTJ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

La société Syndixis (venant aux droits d’Adb Consulting) a été le syndic de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2018, la société Tailorcopro a été nommée syndic de la copropriété.

Soutenant que la société Syndixis lui a facturé des prestations inexécutées ou des honoraires pour une période postérieure à la fin du contrat de syndic, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] l’a assignée devant le tribunal en responsabilité par acte d’huissier de justice du 28 avril 2020.

En cours de procédure, des remboursements ont été effectués par la société Syndixis au syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

Décision du 07 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/07702 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSTJ2

DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes ;

EN CONSEQUENCE :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SYNDIXIS ;

CONDAMNER la société SYNDIXIS à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 3.913,64€ TTC au titre des honoraires indument perçus de suivi de travaux ;

CONDAMNER la société SYNDIXIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] des intérêts de retard au taux légal majoré applicable aux créanciers particuliers sur la somme de 7.657,64€ TTC à compter du 24 octobre 2018 et jusqu’au 14 mars 2022 ;

CONDAMNER la société SYNDIXIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat ;

CONDAMNER la société SYNDIXIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SYNDIXIS aux entiers dépens ;

ORDONNER en tant que de besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 9 décembre 2022, la société Syndixis demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 13 mars 167, notamment en son article 13

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats.

Il est demandé au Tribunal de:

JUGER sans objet la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] au titre des honoraires de gestion pour avoir été restitués.

JUGER que la société SYNDIXIS a restitué la somme de 3.913,64€ au titre des honoraires pour travaux prélevés par la société ADB CONSULTING.

JUGER que le surplus des honoraires, soit 3.913,64€, prélevé au titre de travaux de ravalement votés lors de l’assemblée du 20 février 2017 restera acquis à la société SYNDIXIS à titre d’honoraires.

Décision du 07 Janvier 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/07702 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSTJ2

DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] de ses plus amples demandes.

JUGER que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

A titre reconventionnel :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ".

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 26 février 2024 et l’affaire a été plaidée le 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la société Syndixis était le syndic de l’immeuble jusqu’à la fin de son contrat intervenue le 30 juin 2018 ;

— l’assemblée générale du 6 septembre 2018 a désigné un nouveau syndic et a rejeté à l’unanimité la proposition de désignation de la société Syndixis ;

— l’analyse des comptes a mis en lumière des irrégularités dans la gestion des comptes ;

— le nouveau syndic a mis en demeure la société Syndixis de restituer les sommes litigieuses dès le 24 octobre 2018 ;

— des honoraires pour des prestations hors mandat ont été facturés et réglés ;

— des honoraires pour suivi de travaux ont été facturés le 28 mars 2017 pour un montant de 7.827,28 € TTC alors que les travaux en question n’avaient pas débuté ;

— en mars 2022, la société Syndixis a finalement restitué 3.744 € au titre des honoraires de gestion et 50 % des honoraires de suivi de travaux à hauteur de 3.913,64 €, mais trois ans et demi après la mise en demeure;

— le syndicat des copropriétaires abandonne les demandes à ce titre mais maintient ses autres demandes relatives au solde des honoraires de suivi de travaux, aux dommages-intérêts et à l’article 700 du code de procédure civile ;

— c’est la société Syndixis qui est responsable de la facturation abusive;

— la société Syndixis ne démontre pas les prestations accomplies ;

— les honoraires de suivi de travaux visent à suivre les travaux ;

— la société Syndixis est de mauvaise foi ;

— le syndicat des copropriétaires a été privé de ressources importantes et a été contrait de régler à nouveau des honoraires de suivi de travaux au nouveau syndic ;

— la demande de dommages-intérêts de la société Syndixis est injustifiée;

— la faute et le préjudice sont contestés.

En défense, la société Syndixis fait valoir que :

— lors de l’assemblée générale du 20 février 2017, le mandat de la société Adb Consulting a été renouvelé jusqu’au 30 juin 2018 ;

— la société Adb Consulting a été rachetée par la société Pathus Conseil, devenue après changement de dénomination Syndixis ;

— la date de l’assemblée générale de septembre 2018 a été fixée à la demande de la présidente du conseil syndical ;

— la société Tailorcopro a été élue alors que cette proposition ne figurait pas à l’ordre du jour et avec effet rétroactif au 6 juillet 2018 ;

— c’est en toute bonne foi qu’elle a continué à gérer la copropriété après le 30 juin 2018 ;

— elle a remboursé les honoraires de gestion perçus pour la période postérieure au 30 juin 2018 ;

— des travaux de ravalement ont été votés le 20 février 2017 et elle a pris les dispositions pour permettre la réalisation de ces travaux (règlements de fournisseurs ; prêt copropriété ; phase préparatoire) ;

— les phases administrative et comptable ont été remplies pour 50 % et 65 % ;

— elle a remboursé 50 % des honoraires perçus au titre du suivi des travaux ;

— les manœuvres fautives du syndicat des copropriétaires à l’occasion de son éviction lui ont causé un préjudice.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Vu l’article 29 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

En l’espèce, la société Syndixis ne conteste pas avoir facturé une somme de 7.827,28 € TTC le 28 mars 2017 au titre du suivi des travaux de ravalement non encore exécutés. La moitié de cette somme a été restituée par la société défenderesse en cours de procédure. La demande du syndicat des copropriétaires porte donc uniquement sur le solde d’honoraires non restitué à hauteur de 3.913,64 €.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les factures qui démontrent que l’ancien syndic lui a facturé l’intégralité des honoraires de suivi du chantier de ravalement le 28 mars 2017.

Les honoraires exceptionnels du syndic pour cette mission, soit 2,5 % HT du montant des travaux, ont bien été votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2017.

Le syndicat des copropriétaires considère néanmoins que la mission n’a pas été réalisée par la société Syndixis du fait du changement de syndic avant le commencement des travaux et que les honoraires ne sont pas exigibles.

Pour justifier des diligences réalisées, la société défenderesse produit deux listes des démarches qu’elle indique avoir réalisées avant la fin de son contrat.

Pour autant, les seules listes produites sont des documents élaborés par la société défenderesse elle-même et sont insuffisantes pour justifier des diligences exceptionnelles réalisées et ne relevant pas de la mission administrative générale du syndic.

Les diligences accomplies par la société Syndixis étant insuffisamment justifiées, la facturation litigieuse de la mission de suivi des travaux apparaît injustifiée dans son ensemble.

La société Syndixis sera donc condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 3.913,64 € au titre du solde des honoraires de suivi de chantier indûment facturés.

Les autres sommes litigieuses ont été remboursées en cours de procédure et le syndicat des copropriétaires ne formule plus de demande à ces titres.

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société Syndixis à lui verser des intérêts de retard au taux légal majoré applicable aux créanciers particuliers sur la somme de 7.657,64 € à compter du 24 octobre 2018 et jusqu’au 14 mars 2022, le fondement juridique de cette demande n’est pas précisé.

L’article 1231-7 du code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale d’un jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Dans ces conditions, la société Syndixis sera condamnée à régler des intérêts au taux légal sur la somme de 3.913,64 € précédemment allouée à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2018. Pour le surplus, la demande sera rejetée.

En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 €, l’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il ressort des pièces produites et déclarations des parties que la société Syndixis a facturé des honoraires de 1.860 € pour une période durant laquelle elle n’était plus le syndic de la copropriété et des honoraires exceptionnels pour suivre des travaux n’ayant pas débuté. Elle a ensuite refusé de restituer ces honoraires contestables. De telles pratiques constituent une faute contractuelle.

Si le syndicat des copropriétaires a été privé des sommes litigieuses durant plusieurs années, le préjudice invoqué de 10.000 € n’est pas suffisamment démontré (appels de charges exceptionnels pour faire face à une difficulté de trésorerie ?).

En l’état, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Syndixis

La société Syndixis sollicite à titre reconventionnel une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts contre le syndicat des copropriétaires demandeur sur la base de l’article 1240 du code civil.

Or, la demande présentée sur cette base légale est mal fondée puisqu’un contrat unissait les parties.

Mais en outre, les copropriétaires n’ont commis aucune faute en refusant de renouveler le contrat de la société Syndixis.

La société Syndixis n’a pas qualité pour contester la procédure de désignation du nouveau syndic et cette résolution n’a pas été contestée par l’un des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts de la société Syndixis sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Syndixis, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Syndixis sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

CONDAMNE la société Syndixis à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :

3.913,64 € au titre des honoraires indument perçus pour suivi de travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2018 ;

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la société Syndixis ;

CONDAMNE la société Syndixis aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Janvier 2025.

La Greffière Le Président