TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/03984 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWM4F

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [B] [W] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jacques MONTA de la SELEURL Jacques MONTA Avocat à la Cour, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0546 et par Maître Caroline LE GOFF, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat plaidant,

DÉFENDEURS

S.A. LE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L007

Monsieur [X], [I], [D], [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Nicolas FLACHET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B517

Décision du 03 Février 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/03984 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWM4F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement sreait rendu le 03 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié 16 juin 2021, Madame [K] [F] a consenti au bénéfice de Monsieur [X] [P] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une cave dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11] cadastré section AD [Cadastre 4] sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 255 000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2021 à 16 heures et les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 36 190 euros, dont la moitié a été versée et séquestrée entre les mains du notaire rédacteur dans les huit jours suivant la signature de la promesse de vente.

La vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé du 9 novembre 2021, Madame [K] [F], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [X] [P] d’autoriser la déconsignation à son profit des 18 095 euros versés entre les mains du notaire séquestre et de régler le solde de l’indemnité d’immobilisation.

En l’absence d’issue amiable, Madame [K] [F] a, par exploit d’huissier du 21 mars 2022, fait assigner Monsieur [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à lui verser l’indemnité d’immobilisation qu’elle estime lui être due.

Par exploit d’huissier du 2 octobre 2023, Monsieur [X] [P] a fait assigner en intervention forcée LE CREDIT LYONNAIS (ci-après LCL) aux fins essentielles d’ordonner la production sous astreinte de l’intégralité de sa demande de prêt immobilier.

Les deux procédures ont été jointes le 27 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 12 avril 2023, Madame [K] [F] demande au tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à verser à Madame [F] la somme de 36.190 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2021 et capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— ENJOINDRE à Maître [V] [S], Notaire à [Localité 10], sur présentation du jugement à intervenir, de se libérer de la somme de 18.095,25 € entre les mains de Madame [K] [F],

— DÉCLARER que la somme de 18.095,25 € viendra en déduction de la somme de 36.190 € due par Monsieur [X] [P],

— DEBOUTER Mr [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à verser à Madame [K] [F] la somme de 5.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] aux entiers dépens,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 18 juin 2024, Monsieur [X] [P] demande au tribunal de :

— RECEVOIR Monsieur [X] [P] en sa demande en intervention forcée à l’encontre de la Banque LCL et la déclarer bien fondée,

— ORDONNER la production de l’intégralité de la demande de prêt immobilier de Monsieur [X] [P] auprès de la Banque LCL (Dossier réf. 005140658 00 / Agence RGPNO Paris International Client [Adresse 7] à [Localité 8] / refus d’octroi de prêt du 20 septembre 2021) sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— RECEVOIR Monsieur [P] en appel en garantie,

— DIRE que la Banque LCL sera tenue de garantir Monsieur [P] contre toutes condamnations prononcées contre lui à la requête de Madame [F],

— METTRE hors de cause Monsieur [P] et lui substituer le garant comme partie principale,

— CONDAMNER la Banque LCL au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la Banque LCL aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nicolas Flachet von Campe, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, le LCL demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [X] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 2.500,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer au CREDIT LYONNAIS les entiers dépens que Maître Frédéric LEVADE, membre de l’Association NMCG AVOCATS, A.A.R.P.I, Avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 décembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il convient également de préciser, à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de déclarer la demande en intervention forcée de la banque LCL recevable dès lors qu’elle n’est pas contestée par les parties.

Sur la demande en communication de pièces

Monsieur [A] [P] sollicite la communication par la banque LCL de sa demande de prêt immobilier référencée 00514065800 auprès de l’agence RGPNO Paris située [Adresse 7] à [Localité 12] et le refus d’octroi de prêt du 20 septembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Il estime en effet que la banque LCL dispose d’une pièce déterminante pour établir si une faute a été commise par la banque dans le traitement de son dossier de demande de prêt et pour écarter sa responsabilité dans la non-obtention du prêt et soutient que l’établissement bancaire ne peut opposer l’impossibilité matérielle de communiquer cette pièce alors qu’il est tenu de conserver ce document pendant cinq ans.

Le LCL observe que Monsieur [X] [P] ne peut reporter sur lui une prétendue faute qu’il ne qualifie pas, qu’il n’argumente pas et qui ne repose sur aucun fondement contractuel, légal ou règlementaire. Rappelant qu’il n’est pas partie à la promesse de vente, il estime qu’aucune faute ne saurait lui être opposée. En toute hypothèse, il précise qu’il est dans l’impossibilité matérielle de satisfaire à la demande de communication de pièces dans la mesure où les dossiers de demandes de prêt ne sont pas conservés.

Sur ce,

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, sous réserve que leur existence soit acquise de même que leur détention par la partie à laquelle on les demande et que la demande de communication de pièces n’ait pas pour effet d’inverser la charge de la preuve.

L’article 146 du code de procédure civile vient préciser qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [K] [F] a fait assigner Monsieur [X] [P] en paiement de l’indemnité d’immobilisation convenue aux termes de l’acte notarié du 16 juin 2021, estimant que la condition suspensive de prêt a défailli de son fait.

Il appartient donc à Monsieur [X] [P], qui souhaite se voir restituer l’indemnité d’immobilisation versée sur le compte du notaire séquestre, de démontrer qu’il a bien déposé sa demande de prêt, conforme aux stipulations de la promesse de vente, dans le délai convenu avec Madame [K] [F] et qu’il a essuyé un refus de sa banque.

Monsieur [X] [P] verse aux débats une lettre de refus de prêt du 20 septembre 2021 dont il ne conteste pas les termes.

En effet, dans cette lettre, la banque LCL lui indique ne pas donner de suite favorable à sa demande de financement pour un montant total de 286 400 euros et sur une durée de 120 mois et Monsieur [X] [P] ne conteste pas dans ses écritures le montant du prêt qu’il a sollicité auprès de la banque LCL ni sa durée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner la communication de l’entier dossier de prêt détenu par la banque LCL, cette lettre du 20 septembre 2021 étant suffisante pour que le tribunal apprécie le sort de l’indemnité d’immobilisation et la demande en ce sens de Monsieur [X] [P] sera rejetée.

Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Madame [K] [F] soutient que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que Monsieur [X] [P] n’a pas sollicité auprès de son établissement bancaire une demande de prêt conforme quant à son montant et à sa durée aux stipulations de la promesse unilatérale de vente ni n’a levé l’option d’achat dans le délai qui lui était imparti. Elle ajoute qu’il ne justifie pas de la prétendue faute qu’il impute au LCL ni ne verse aux débats sa demande de prêt pour justifier de sa conformité aux stipulations de la promesse, se contentant d’invoquer des courriels de mise en demeure auprès du LCL d’avoir à produire des justificatifs dont ce dernier soutient qu’ils n’existent pas. Elle précise enfin qu’il ne lui a donné aucune information sur l’obtention ou la non-obtention du prêt dans le délai qui lui était imparti, à savoir avant le 6 septembre 2021, et que l’indemnité d’immobilisation qu’elle sollicite dans le cadre de la présente instance n’est ni une clause pénale réductible ni une indemnité ayant vocation à indemniser le vendeur du préjudice subi en cas de non-réalisation de la vente, de sorte qu’elle n’a pas à justifier d’un quelconque préjudice.

En défense, Monsieur [X] [P] expose qu’il a respecté les termes de la promesse de vente en sollicitant un prêt auprès de LCL et en informant la venderesse du refus de prêt dans les délais, outre qu’il a sollicité cette banque en vain à plusieurs reprises pour obtenir la copie de son dossier de demande de prêt.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 5 mars 2020, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de la promesse de vente du 16 juin 2021, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 36 190 euros, sur laquelle le bénéficiaire devait verser dans un délai de huit jours la somme de 18 095,25 euros entre les mains du notaire séquestre. Le sort de cette somme est fixé comme suit :

« Elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

La promesse de vente prévoyait en outre une condition suspensive d’obtention d’un prêt garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier d’un montant maximum de 255 000 euros, sur 20 ans au plus, à un taux nominal d’intérêt maximal hors assurance de 1,2%.

En l’espèce, pour justifier de son refus de prêt, Monsieur [X] [P] verse aux débats une lettre de la banque LCL du 20 septembre 2021 dont il ressort qu’il a sollicité un prêt relatif à l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11] d’un montant de 286 400 euros sur une durée de 120 mois.

Monsieur [X] [P] ne conteste pas le contenu de cette lettre mais sollicite seulement la production de son dossier de prêt, demande à laquelle il n’a pas été fait droit.

Or le montant maximal de prêt stipulé dans la promesse de vente était de 255 000 euros sur une durée de 20 ans au plus, outre que le défendeur ne justifie pas avoir sollicité une garantie sur le bien financé ou le cautionnement d’un établissement bancaire.

Monsieur [X] [P] n’a donc pas sollicité de prêt conforme aux stipulations convenues dans l’acte notarié du 16 juin 2021, de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente et sans qu’il ne soit nécessaire de constater sa caducité, la défaillance d’une condition suspensive n’étant pas une cause de caducité du contrat, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Monsieur [X] [P] sera donc condamné à payer à Madame [K] [F] la somme de 36 190 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2021, lesquels seront capitalisés.

Il sera autorisé à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée de 18 095,25 euros.

Sur la demande de garantie

A défaut de production de l’entier dossier de demande de prêt, Monsieur [X] [P] demande à ce que LCL soit tenu de le garantir contre toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le LCL observe que cette demande n’est étayée par aucun argument.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] ne justifie d’aucune faute de la banque LCL, de sorte qu’il sera débouté de sa demande de garantie.

Sur les demandes accessoires

L’équité et la situation économique des parties impose de rejeter les demandes formées par Madame [K] [F] et la banque LCL au titre de leurs frais irrépétibles.

Succombant, Monsieur [X] [P] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric LEVADE, membre de l’association NMCG AVOCATS.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande en communication de pièces de Monsieur [X] [P],

Condamne Monsieur [X] [P] à payer à Madame [K] [M] la somme de 36 190 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2021, lesquels seront capitalisés,

Autorise Monsieur [X] [P] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 18 095,25 euros consignée entre les mains de Maître [V] [S], notaire à Paris,

Rejette la demande de garantie de Monsieur [U] [P],

Condamne Monsieur [X] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Frédéric LEVADE, membre de l’association NMCG AVOCATS,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 03 Février 2025

La Greffière La Présidente