TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N7P

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le 05 février 2025

DEMANDEURS

Madame [R] [U] épouse [O], demeurant [Adresse 2], Monsieur [X], [K] [O], demeurant [Adresse 2], représentés par M^e Mélanie GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, [Adresse 3]

DÉFENDEURS

Madame [D] [B] épouse [E], demeurant [Adresse 5], comparante en personne

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N7P

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15/ 02/ 2019 à effet au 15/ 02/ 2019, M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] ont donné à bail à Mme [B] épouse [E] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] pour un loyer de 800 euros et 50 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte séparé en date du 15/02/2019 , M. [N] [H] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation ou toute indemnité, impôts et taxes, réparations locatives, frais de procédure jusqu’au 14/02/2025 dans la limite de 61200 euros.

Par acte séparé en date du 15/02/2019 , M. ou Mme [A] [Y] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupations ou toute indemnité, impôts et taxes, réparations locatives, frais de procédure jusqu’au 14/02/2025 dans la limite de 61200 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 6/ 03/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3119,14 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé aux deux cautions le 11/03/2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 13/06 et 17/ 06/ 2024, M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] ont fait assigner Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 07/05/2024

— voir ordonner l’expulsion de Mme [B] épouse [E] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, dans le mois de la décision

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des expulsés en garantie des sommes dues

— voir condamner solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] au paiement :

— d’une somme de 3551,26 euros, au titre de l’arriéré dû au 7/ 05/ 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6/ 03/ 2024 sur la somme de 3268.88 euros et de l’assignation pour le surplus

— d’une indemnité d’occupation, égale au double du montant du loyer et des charges, soit 1755.98 euros, à compter de la résiliation et jusqu’à libération complète des lieux

d’une somme de 1000 euros de dommages et intérêts

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Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N7P

— d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— Voir constater l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 7] le 14/ 06/ 2024.

A l’audience du 21/11/2024, les bailleurs relèvent que si le commandement de payer a mentionné un délai de 6 semaines pour payer la somme réclamée, ils ont demandé de lui voir produire effet à 2 mois dans leur assignation. Ils ajoutent que seuls des versements CAF ont eu lieu entre 6 semaines et 2 mois après la date de ce commandement.

Ils élèvent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6175,20 euros au 15/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus et maintiennent leurs autres demandes.

Ils sollicitent paiement d’une indemnité d’occupation du double du loyer outre les charges , en raison du préjudice subi, sans que le contrat ne prévoie de clause pénale.

Ils précisent que Mme [O] est gardienne , que M.[O] est en arrêt maladie, qu’ils ont un fils à charge et qu’ils ont besoin des revenus locatifs pour leur famille .

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant et de revenus de Mme [E] , qui a entrepris une formation non rémunérée, ils s’opposent à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les désordres signalés, M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] observent qu’ils ont effectué des travaux pour des demandes de la locataire, mais qu’elle n’a pas signalé de moisissures avant l’assignation.

Mme [B] épouse [E] [D] a comparu et a souhaité renoncer à l’Aide juridictionnelle. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique demeurer dans les lieux avec son fils et avoir travaillé comme auxiliaire de vie puis avoir repris une formation en biologie, qui dure jusqu’en juin 2026. Elle précise ne pas être rémunérée et ne pouvoir payer de loyer avant la fin de sa formation. Elle explique avoir sollicité un logement social depuis 2018.

Elle fait état de moisissures dans le logement, explique avoir demandé la réalisation d’un DPE en vain , précise qu’aucun rapport n’a été remis après passage d’un service social pour visiter les lieux. Elle rappelle que les travaux effectués l’ont été en extérieur , mais pas pour les moisissures.

M. [N] [H] n’a pas comparu ni été représenté.

M. [A] [Y] a comparu. Il expose s’être engagé en 2019 pour être caution de Mme [B] épouse [E] [D] et actuellement percevoir des allocations chômage de 1300 euros. Il demande 24 mois de délais de paiement. Il fait part d’un logement humide chez Mme [B] épouse [E] [D], avec des champignons, ce qu’il a constaté.

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Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile ,

Sur l’assignation de M. [N] :

M.[N] [H] a été régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du code de procédure civile à l’adresse figurant sur l’acte de cautionnement.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 13/03/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 6/ 03/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

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Le bail date du 15/02/2019 et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 15/02/2022 pour 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 06/03/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur, qui a mentionné à tort un délai de 6 semaines, mais non du locataire, lequel doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer .

Il convient donc de substituer le délai légal applicable de deux mois au délai erroné du commandement.

Le bailleur a une obligation continue pendant le bail de délivrer un logement décent en application de l’article 6 de la loi du 06/07/89.

Mme [B] épouse [E] [D] fait état de moisissures dans le logement; toutefois Mme [B] épouse [E] [D] n’invoque pas une indécence des lieux et une impossibilité absolue de jouir des lieux loués pour faire valoir une exception d’inexécution.

Néanmoins le commandement de payer, pour produire effet, doit être délivré de bonne foi en vertu de l’article 1103 et 1104 du code civil.

Or Mme [B] épouse [E] [D] ne produit aucun élément de preuve sur l’étendue de ces désordres, puisque seul son courrier de demande de visite au STH est produit daté du 17/09/2024. Elle n’a pas justifié d’un rapport de ce service, ni de lettre d’injonction de travaux de ce service au bailleur.

Il n’est pas produit non plus de lettre au bailleur ou de mise en demeure de Mme [B] épouse [E] [D] pour mettre fin à des moisissures.

Le certificat médical du 19/09/2024 indique qu’elle a un état de santé en rapport avec des conditions d’habitation, mais sans preuves sur les désordres eux-mêmes et leur origine , il n’y a pas lieu de considérer que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R].

Mme [B] épouse [E] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 06/05/2024 à minuit, soit à compter du 07/05/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. Il apparaît un versement seulement de l’APL depuis janvier 2024 au moins, mais sans aucun versement de la locataire elle-même.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [B] épouse [E] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Page 5

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] épouse [E] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’engagement de caution de M. [N] [H] et M. [A] [Y] :

M. [A] [Y] n’a pas contesté la validité de son engagement de caution solidaire en lui-même.

M. [N] [H] n’a pas comparu.

Les deux engagements de caution répondent aux conditions exigées à l’article 22-1 de la loi du 06/07/89 .

Il en résulte que ce cautionnement solidaire court pour les sommes indiquées jusqu’au 14/02/2025 dans la limite de 61200 euros, ces sommes incluant les indemnités d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [B] épouse [E] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] au paiement de celle-ci et pour M. [N] [H] et M. [A] [Y] pour les indemnités dues jusqu’au 14/02/2025 et dans la limite de 61200 euros. Aucun préjudice n’est en effet supérieur à la valeur locative, si bien que la demande de doublement du loyer comme montant de cette indemnité n’est pas fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [B] épouse [E] [D] reste devoir une somme de 6117.60 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 15/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, et hors frais de relance qui sont des frais de recouvrement à la charge du créancier en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution .

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 6/ 03/ 2024 sur la somme de 3119,14 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du débiteur .

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Il a été justifié des problèmes de santé de M.[O] , de l’attestation de propriété où figurent les professions des bailleurs.

La locataire ne règle plus aucune somme depuis plusieurs mois, en raison d’une formation non rémunérée, sans expliquer quelles sont ses ressources. Il existe donc une négligence grave dans l’exécution du bail, le fait d’alléguer des troubles de jouissances, non prouvés en l’état , ne dispensant pas de payer le loyer dû. Mais le préjudice des bailleurs n’est pas démontré, au-delà du retard de paiement, faute de preuve sur des conséquences spécifiques ( difficultés bancaires, échéancier à solliciter pour des frais, etc….) .

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R].

Sur la demande de délais de paiement de Mme [B] épouse [E] [D] et M. [A] [Y]  :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Mme [B] épouse [E] [D] fait état de sa situation personnelle et familiale, de sa formation en cours en biologie pour demander des délais de paiement.

M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] s’y opposent aux motifs qu’elle ne présente pas de solvabilité, et compte tenu de leurs besoins financiers. Ils ont versé des éléments sur la situation de santé de M.[O] qui a justifié des interventions.

Il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement de la dette. Mme [B] épouse [E] [D] sollicite en effet un report de paiement de la dette et y compris des indemnités d’occupation à venir jusqu’en juin 2026. Il est manifeste que Mme [B] épouse [E] [D] n’a pas de revenus en adéquation avec le montant de l’indemnité d’occupation égale au loyer de ce logement, et n’est pas en mesure de rapporter la preuve de sa solvabilité à moyen terme .

M. [A] [Y] explique qu’il ne perçoit que des allocations chômage actuellement de 1300 euros . Il a été informé par dénonciation du commandement du 11/03/2024 et lettre de l’agence gestionnaire du 17/11/2023 de la dette de loyer de Mme [B] épouse [E] [D]. Il n’a adressé aucune proposition de paiement, mais forme une demande désormais pour apurer la dette.

Il convient de faire droit à cette demande par mensualités de 250 euros, pour prendre en compte les situations respectives des parties, avec clause de déchéance en cas de non-respect des délais accordés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de limiter à 700 euros la condamnation solidaire des défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et ses dénonciations aux deux cautions .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [N] [H] a été régulièrement assigné

DECLARE M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] recevables à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 07/05/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 6]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] à payer à M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] la somme de 6117.60 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 15/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 6/ 03/ 2024 sur la somme de 3119,14 euros et de l’assignation pour le surplus , dans la limite pour M. [N] [H] et M. [A] [Y] des indemnités dues jusqu’au 14/02/2025 et de 61200 euros

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] pourront faire procéder à l’expulsion de Mme [B] épouse [E] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [B] épouse [E] [D] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

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DEBOUTE M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] de leur demande de dommages et intérêts

DEBOUTE Mme [B] épouse [E] [D] de sa demande de délais de paiement

AUTORISE M. [A] [Y] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 250 euros, payable avant le 5 du mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal et intérêts

DIT que le non-paiement d’une mensualité à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6/ 03/ 2024, les dénonciations aux cautions

CONDAMNE solidairement Mme [B] épouse [E] [D], M. [N] [H] et M. [A] [Y] à payer à M. [O] [X] et Mme [U] épouse [O] [R] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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