N° RG 21/08665 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V7NP

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 DÉCEMBRE 2025

54G

N° RG 21/08665

N° Portalis DBX6-W-B7F-V7NP

AFFAIRE :

[M] [G]

[V] [I]

SCI JONES

SCI LA BELLE ETOILE

C/

SCCV ILOT 2

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

SELARL RACINE [Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 30 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [M] [G]

né le 05 Avril 1954 à [Localité 5] (LOT)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE-DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

Madame [V] [I]

née le 30 Avril 1959 à [Localité 9] (ESPAGNE)

de nationalité Espagnole

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE-DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

SCI JONES

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE-DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

SCI LA BELLE ETOILE

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE-DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SCCV ILOT 2

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 décembre 2017, la SCCV ILOT 2 a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [K] [G] et Madame [V] [I] un appartement A312 constituant le lot n° 36 situé au 3e étage du bâtiment A et deux parkings couverts, constituant les lots n° 197 et 198, au sein d’un ensemble immobilier “[Adresse 7].

Le même jour, elle a vendu selon les mêmes modalités à la SCI JONES un appartement A207 constituant le lot n° 19 situé au 2e étage du bâtiment A et un parking couvert constituant le lot n° 189 au sein du même ensemble immobilier.

Par acte du même jour, elle a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI LA BELLE ETOILE un appartement A404 constituant le lot n° 40 situé au 4e étage du bâtiment A et un parking couvert constituant le lot n° 194.

La livraison des biens, prévue à la fin du 2e trimestre 2019, est intervenue le 6 octobre 2020.

Les acquéreurs ont fait assigner la venderesse par acte du 3 novembre 2021 aux fins d’indemnisation du retard de livraison et de reprise de non-conformités.

Par conclusions d’incident notifiées le 19 janvier 2023, veille de l’ordonnance de clôture, puis le 26 octobre 2023, les demandeurs ont sollicité, au visa des articles 1231-1, 1642-1, 1646-1,1648 et 1792 et suivants du code civil, l’organisation d’une expertise, avec mission pour l’expert de faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités contractuelles, leur ampleur et leurs causes, ainsi que les travaux propres à y remédier.

Suivant ordonnance du 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté cette demande sur le fondement des articles 9, 146 et 232 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, les demandeurs concluent ainsi :

I. Statuant sur les non-conformités

A titre principal :

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à M. et Mme [C]-[U] la somme de 1 860 € à titre de dommages et intérêts pour réparer les préjudices suivants :

— Nourrices eau froide et chaude apparentes ;

— Position du WC non conforme aux plans ;

— Tuyauterie apparente du lave main WC ;

— Position du sèche serviette non conforme aux plans ;

— Position d’un radiateur non conforme aux plans ;

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à procéder à la reprise des non-conformités suivantes dans le délai d’un an à compter de la livraison (sic) et sous astreinte de 100 € par jour et par non-conformité à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir :

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— Logement A207

— Présence de descentes d’eau pluviale sur la loggia ;

— Logement A404

— Emplacement de la porte d’entrée du logement non conforme aux plans ;

— Hauteur sous plafond dans la salle d’eau non conforme aux plans ;

— Absence d’une butée d’ouverture de la fenêtre du séjour ;

— Surconsommation de chauffage ;

SE RESERVER la compétence pour liquider l’astreinte ;

Subsidiairement :

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI JONES la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère particulièrement inesthétique des descentes d’eau pluviale et du préjudice acoustique qu’elles engendrent

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 34 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du déplacement unilatéral de la porte d’entrée prévue initialement dans un espace intitulé « dégagement », pour la place au sein de l’espace de vie et réduisant en conséquence la surface de celui-ci d’un tiers

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’abaissement unilatéral du plafond de la salle de bain

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de butée sur rail d’ouverture de la porte fenêtre du séjour

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la surconsommation de chauffage liée à l’absence d’isolation du mur béton de droite

II. Statuant sur les préjudices consécutifs au retard de livraison

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à verser en réparation des préjudices économiques :

— une somme de 15 567 € à Madame [I] et à Monsieur [G]

— une somme de 11 725 € à la SCI JONES

— une somme de 11 725 € à la SCI LA BELLE ETOILE

III. Statuant sur les documents nécessaires au titre du dispositif PINEL

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à remettre à la SCI JONES le formulaire cerfa 13408 sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à remettre à la SCI LA BELLE ETOILE, le formulaire cerfa 13408 sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 à remettre à M. et Mme [C]-[U] le formulaire cerfa 13408 sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir

IV. Statuant sur les frais, dépens et article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SCCV ILOT 2 aux entiers dépens, ainsi qu’à payer aux époux [C]-[U], à la SCI JONES et à la SCI LA BELLE ETOILE une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCCV ILOT 2 demande de :

— DEBOUTER Monsieur [M] [G], la S.C.I JONES, la S.C.I LA BELLE ETOILE et Madame [V] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [G], la S.C.I JONES, la S.C.I LA BELLE ETOILE et Madame [V] [I] à verser à la SCCV ILOT 2 une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [M] [G], la S.C.I JONES, la S.C.I LA BELLE ETOILE et Madame [V] [I] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des non-conformités

Les acquéreurs fondent leurs demandes de réparation sur les dispositions des articles 1642-1, 1646, 1648 et 1792 du code civil.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Sur la demande relative à l’appartement A312

Monsieur [G] et Madame [V] [I] reprochent au vendeur d’avoir livré l’appartement sans avoir masqué, par un cache démontable tel que demandé par eux et non par une plinthe inutile, les nourrices d’alimentation en eau, situées dans le placard d’une chambre. Les demandeurs versent une copie du procès-verbal de livraison du 6 octobre 2020 comportant notamment la photographie de ces éléments d’équipement avec une mention partiellement tronquée “tre remplissage” et un procès-verbal d’huissier de justice du même jour faisant mention d’une absence de cache. Toutefois, d’une part la SCCV ILOT 2 n’est pas contredite lorsqu’elle indique avoir proposé de mettre en place une plinthe en bois garnie de remplissage en mortier mais n’avoir pu remplir la plinthe, effectivement posée par ses soins tel qu’il résulte de la photographie produite, en raison de la pose entre-temps par les demandeurs d’un coffret cache-nourrice, d’autre part et en tout état de cause ces derniers versent eux-mêmes un document intitulé “quitus de levée de l’ensemble des réserves” relatif à l’appartement A312 signé du propriétaire au 11 mai 2021. A défaut pour les demandeurs de rapporter la preuve d’une non-conformité persistante, qui résulterait d’un manquement de la défenderesse, ils seront déboutés de ce chef.

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Les demandeurs se prévalent également d’une position du WC non-conforme aux plans, qui a fait l’objet, outre d’une réserve lors de la livraison (“déplacer wc”), d’un constat de l’huissier de justice présent lors de la livraison le 6 octobre 2020. Ce dernier a indiqué avoir constaté que la cuvette des WC se trouvait très près du mur, que la tuyauterie était très visible et inesthétique et qu’il y avait une gêne évidente avec le lavabo en place ; il a précisé que “Mr et Mme [G] demandent donc que cette cuvette soit déplacée de 11 cms sur la droite, ce qui est accepté par les représentantes du Groupe Pichet”. La photographie versée par la société ILOT 2 montre que le déplacement a été effectué par le plombier qu’elle avait missionné à cette fin. De plus, les propriétaires ont signé le quitus de levée de réserves précité. La demande n’est donc pas fondée.

La mention en page 8 de la notice descriptive annexée à l’acte de vente, non contestée sur ce point, selon laquelle “Sur les canalisations et tuyauteries [intérieures] apparentes, il sera appliqué deux couches de peinture blanche” et dont il résulte qu’il n’était pas contractuellement prévu de cacher l’ensemble des canalisations, justifie par ailleurs de rejeter la demande de réparation au titre du caractère apparent de la tuyauterie du lave-main des WC.

Enfin, s’agissant du positionnement estimé non conforme aux plans d’un radiateur et du sèche-serviettes, aucune preuve n’est rapportée d’une telle non-conformité, de sorte que la demande ne peut qu’être également rejetée par application de l’article 1353 du code civil.

Sur la demande relative à l’appartement A207

La SCI JONES, qui a acquis l’appartement A207 ainsi que “le droit de jouissance exclusive et privative d’un balcon” demande de réparer, principalement en nature, par déplacement, et subsidiairement par équivalent, le préjudice esthétique et acoustique lié à la présence de deux descentes d’eaux pluviales sur la loggia du bien, qui a été vendu comme étant “haut de gamme”, non visées sur les plans annexés à l’acte de vente et dont la mise en oeuvre à cet emplacement n’a pas fait l’objet d’une information de la part de la venderesse et n’est pas justifiée par des contraintes techniques.

En réponse, la SCCV ILOT 2 se prévaut de la clause 0.1 de la notice descriptive annexée à l’acte de vente, selon laquelle “les côtes et les surfaces mentionnées sur les plans sont indiquées sous réserves des tolérances de construction, tel que définies dans l’acte de vente. L’implantation des équipements ou appareils y est par ailleurs figurée à titre indicatif et les retombées, soffites, faux-plafonds, canalisations ne sont pas figurés”. La demanderesse, qui soutient que cette clause est abusive, n’a pas fait figurer sa demande tendant à la voir réputée non écrite dans le dispositif de ses conclusions. Il n’y a donc pas lieu d’y statuer, par application de l’article 768 du code de procédure civile.

S’il ressort du procès-verbal de constat du 6 octobre 2020 que “depuis le hall [l’huissier de justice] constate que deux goulottes d’écoulement d’eau pluviale ont été posées côté terrasse, une à gauche et l’autre à droite, de suite après la baie vitrée d’accès. Chaque goulotte est à l’état brut sans habillage, coffrage ou isolation phonique et prend en largeur environ une latte de bois du sol. (…) ces goulottes en l’état sont inesthétiques, et (…) de plus comme indiqué ci-dessus se trouve (pour celle de droite) dans le passage de l’accès à la terrasse”, aucun élément ne vient toutefois démontrer qu’il résulterait de ce positionnement des désordres acoustiques. Quant au dommage esthétique allégué, la photographie de façade versée par la SCCV ILOT 2 montre que deux descentes d’eaux pluviales sont présentes à chaque étage aux mêmes emplacements que celui litigieux, de sorte que le caractère inesthétique de ces descentes au niveau du seul balcon dont elle a la jouissance exclusive n’est pas démontré.

Elle sera donc déboutée de ce chef.

Sur la demande relative à l’appartement A404

La SCI LA BELLE ETOILE demande principalement la reprise et subsidiairement la réparation par équivalent des non-conformités aux plans de l’emplacement de la porte d’entrée du logement et de la hauteur sous plafond dans la salle d’eau, modifiés sans son information préalable.

Il est constant à ce titre que, tel qu’il ressort de l’examen comparatif du plan annexé au contrat de réservation et de celui correspondant au bien livré, et tel que figurant au procès-verbal de constat établi lors de la livraison du 6 octobre 2020, la porte de l’appartement, qui était prévue pour être placée sensiblement à équidistance des deux extrémités de l’appartement, et pour ouvrir face au balcon et desservir à gauche le coin nuit et à droite le séjour/cuisine, a été déplacée par le vendeur à l’extrémité droite de l’appartement, pour ouvrir désormais directement sur le séjour en modifiant le coin cuisine et le séjour.

Pour justifier du bien-fondé d’un tel déplacement, effectué sans information préalable de l’acquéreur, la SCCV ILOT 2 se prévaut de la clause stipulée en page 28 de l’acte authentique de vente, selon laquelle “seront admises de plein droit, toutes modifications de structure et d’agencement intérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, de se conformer aux préconisations des services concessionnaires, de compléter ou de parfaire, soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble et qui seraient apportées par le VENDEUR en accord avec l’architecte au cours des travaux” et de l’attestation du maître d’oeuvre selon laquelle “Conformément à l’article du 31 janvier 1986 traitant de la sécurité incendie (sic), les plans et la conception de certains appartements de la résidence [Adresse 6] à [Localité 10] ont dû être modifiés en cours d’exécution afin de respecter une distance de 15 mètres maximum d’un escalier”.

La SCI LA BELLE ETOILE, qui conclut au caractère abusif de la clause précitée, ne demande toutefois pas qu’elle soit stipulée non écrite, aux termes du dispositif de ses conclusions. En application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu d’examiner le caractère abusif allégué. En revanche, la modification substantielle relative à l’emplacement de la porte ne peut être considérée comme “ayant pour but de résoudre un problème technique”, alors que la réglementation en matière de sécurité incendie était connue du constructeur avant même l’édification de l’immeuble, qu’aucun problème technique n’est donc né en cours de chantier et qu’il appartient au vendeur de répondre à l’égard de l’acquéreur de l’éventuel manquement de son architecte à ce titre.

La non-conformité contractuelle du bien livré par la SCCV ILOT 2, qui prive la SCI LA BELLE ETOILE de la jouissance d’une partie de son séjour/cuisine, ne pouvant être réparée par une mise en conformité au contrat, au regard de la réglementation qui s’impose par ailleurs, elle sera réparée par l’allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil, à défaut pour la demanderesse de rapporter la preuve d’un préjudice supérieur, et notamment de démontrer à ce titre l’ampleur de la “perte de surface utile” alléguée.

S’agissant de la perte de volume de la salle de bain déplorée par la demanderesse, s’il résulte du procès-verbal de constat du 6 octobre 2020 que la hauteur sous caisson en plafond a été mesurée à 2,14 mètres au-dessus des deux vasques, 2,22 mètres à l’entrée de la salle d’eau et 2,20 mètres au niveau du bac à douche, il ne peut qu’être constaté que, malgré conclusions en ce sens de la défenderesse, la SCI LA BELLE ETOILE ne produit aucun plan de l’appartement sur lequel figurerait la hauteur sous plafond de la salle d’eau telle qu’elle a été vendue. En application de l’article 9 du code de procédure civile, la SCI LA BELLE ETOILE ne démontrant pas la non-conformité contractuelle alléguée, elle sera déboutée de sa demande de réparation à ce titre.

Enfin, quant aux demandes relatives à l’absence de butée d’ouverture de la fenêtre du séjour et à l’existence d’une surconsommation de chauffage liée à l’absence d’isolation du mur béton de droite, d’une part la défenderesse justifie d’un “quitus de levée de réserves” donné le 16 novembre 2022 à la suite de l’intervention de l’entreprise ATEALU à la demande de la venderesse pour la pose d’une butée d’ouverture de la fenêtre du séjour, d’autre part un simple courriel adressé par Monsieur [G] lui-même le 6 octobre 2021 au service après vente de la société PICHET faisant état du signalement par les locataires d’une consommation de chauffage ne correspondant pas au diagnostic thermique remis lors de la livraison de l’appartement ne saurait à l’évidence démontrer l’existence d’une surconsommation telle qu’alléguée. A défaut pour la demanderesse de rapporter la preuve de non-conformités persistantes à ce titre, elle sera déboutée de sa demande de réparation.

Sur les demandes au titre du retard de livraison

Les demanderesses reprochent à la défenderesse un retard de livraison de 15 mois et 6 jours, qu’elles estiment non justifié.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il est constant qu’en l’espèce, alors que, selon les termes de l’acte de vente, les biens devaient être achevés et livrés au plus tard à la fin du 2e trimestre 2019, soit le 30 juin 2019, la livraison n’a eu lieu que le 6 octobre 2020.

En principe tenue d’indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV ILOT 2, débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées dans les actes authentiques de vente, selon lesquels “LE VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objet des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte. Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime. Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les intempéries retenues par le maître d’œuvre, empêchant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble, (…)

— les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découvert de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. (…)”

La SCCV ILOT 2 verse aux débats une attestation établie le 20 juin 2019 par Monsieur [D] [W], directeur général de la société ECOTECH INGENIERIE, maître d’oeuvre de l’opération, selon laquelle “lors des travaux de terrassements et de fondations, la découverte inopinée de réseaux enterrés sur le site du chantier en début d’année 2018, a entraîné un important retard sur le planning d’exécution de l’entreprise de maçonnerie. Conformément aux conditions d’achat, le site du chantier de la résidence [Adresse 6] devait être libre de toute occupation. Cette découverte inattendue et non anticipable a ainsi entraîné des travaux de dévoiements”. A défaut toutefois pour le maître d’oeuvre d’avoir indiqué la durée de ces travaux et son incidence sur la date de livraison de l’immeuble, et en l’absence de tout autre élément de preuve à ce titre, cette prétendue cause de retard de chantier ne peut être considérée comme justifiée.

La SCCV ILOT 2 se prévaut d’une deuxième cause de suspension liée aux intempéries et produit cinq attestations émanant de Monsieur [W], la première en date du 11 janvier 2019 pour 76 journées d’intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment enregistrées pour la période du 4 décembre 2017 au 31 décembre 2018, la deuxième du 12 mars 2019 attestant que 18 journées d’intempéries ont été enregistrées du 1er janvier au 28 février 2019, la troisième du 2 octobre 2019 attestant que 27 journées d’intempéries ont été enregistrées du 1er mars au 31 août 2019, la quatrième du 12 juin 2020, attestant que 8 journées d’intempéries ont été enregistrées du 1er septembre au 31 décembre 2019, et la cinquième du 3 juillet 2020 pour 5 journées d’intempéries enregistrées du 1er janvier au 31 mai 2020, portant ainsi à 134 le nombre total des journées d’intempéries depuis le démarrage des travaux. Elle verse également aux débats pour les périodes considérées des relevés météorologiques de la station de [Localité 4]-[Localité 10] sur lesquels figurent les jours décomptés au titre des intempéries.

Sept de ces jours d’intempérie étant antérieurs au 20 décembre 2017, date de la conclusion des ventes litigieuses, et étant, ou devant être, ainsi connus lors de son engagement par le vendeur, auquel il appartenait de se renseigner auprès de son maître d’oeuvre le cas échéant, ils ne peuvent être comptabilisés au titre des jours d’intempérie constituant une cause légitime de report de livraison.

En revanche pour le surplus, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que la clause de report de livraison aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi par la défenderesse, qui aurait produit tardivement des attestations n’émanant pas d’un tiers au contrat et ne permettant pas d’apprécier les critères et le nombre de jours retenus par le maître d’oeuvre, puisque n’étant pas accompagnées des déclarations à la caisse des intempéries du BTP. En effet, les trois actes de vente litigieux stipulent que “Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués [au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison] les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité”. Or, l’existence de liens capitalistiques entre le maître d’ouvrage/vendeur et le maître d’oeuvre ne sont pas proscrits et ne peuvent à eux seuls permettre d’écarter les attestations établies par la société ECOTECH INGENIERIE, maître d’oeuvre de l’opération, en l’absence de démonstration d’un défaut d’objectivité des dites attestations ou de l’existence d’une collusion fraudeuse, alors qu’un maître d’oeuvre a toujours une dépendance financière vis-à-vis d’un maître d’ouvrage comme étant rémunéré par ce dernier. En outre, les attestations de la société ECOTECH INGENIERIE sont corroborées par des relevés météorologiques de la station météorologique la plus proche de l’immeuble correspondant aux journées décomptées, éléments d’une part objectifs et d’autre part conformes au mode de preuve contractuellement établi, sans qu’il soit nécessaire de les compléter par des déclarations à la caisse du BTP ou d’autres justificatifs non prévus contractuellement.

Par suite, en application de la clause contractuelle qui prévoit que le délai de livraison est différé d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, un report de livraison de 254 jours pour intempéries est justifié, aucune stipulation contractuelle ne limitant la période de report légitime aux seuls jours ouvrables.

Enfin, la SCCV ILOT 2 invoque un retard lié aux conséquences de la pandémie de covid-19 et aux mesures de confinement en découlant. Elle verse aux débats une attestation du 12 juin 2020 émanant du maître d’oeuvre, qui indique : “La crise sanitaire liée à la propagation du Covid-19 et les mesures administratives et de police prises par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation, ont engendré un retard depuis la 2ème quinzaine de mars 2020 dans la progression normale du chantier du fait :

— des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d’intervenants de poursuivre une activité,

— des mesures de distanciation physique en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d’ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning,

— des difficultés d’approvisionnement rencontrées par certains corps d’état, notamment en matière d’équipements électriques et de plomberie/chauffage.

Ces aléas ont engendré 60 jours de retard sur le planning global de la construction”.

Ces éléments présentent les caractéristiques de la force majeure, en ce qu’il s’agit d’un événement imprévisible, extérieur et irrésistible, et doivent en conséquence être retenus pour écarter en partie la responsabilité de la SCCV ILOT 2 dans le retard de livraison. En effet, peuvent être valablement retenus des événements définis par le contrat comme étant des causes légitimes de retard et survenus postérieurement à la date de livraison fixée contractuellement (3e Civ., 12 juin 2013, pourvoi n° 12-19.285). Dès lors, eu égard à la clause du contrat qui prévoit que le délai de livraison est différé d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré a mis obstacle à la poursuite des travaux, 120 jours de report de livraison seront retenus comme étant justifiés à ce titre.

Il en résulte que, sur les 463 jours de retard de livraison comptabilisés, 254 sont justifiés au regard des intempéries, et 120 au regard du cas de force majeure résultant de la pandémie de Covid-19. Il existe donc un retard de livraison imputable à la SCCV ILOT 2 de 89 jours pour les lots considérés, dont la défenderesse est tenue de réparer les conséquences préjudiciables, par application de l’article 1231-1 du code civil.

A ce titre, les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter une indemnisation pour les cotisations d’assurance, charges de copropriété incombant au propriétaire, taxes foncières et intérêts sur les prêts souscrits pour l’acquisition des lots – dont ils ne versent au demeurant pas les contrats permettant d’apprécier la nature de ces prêts, qu’ils ont dû verser alors que les biens vendus ne leur avaient pas encore été livrés : dus par le propriétaire du bien quelle qu’en soit sa jouissance, et sans qu’en tout état de cause un lien avec le retard de livraison soit établi ni même allégué, ces frais ne constituent pas un préjudice indemnisable par le promoteur ayant retardé la livraison.

En revanche, la SCI JONES justifie, par la production de deux contrats de bail du 17 octobre 2020, avoir donné à bail à compter du 1er novembre 2020 le parking moyennant un loyer mensuel de 102 euros et l’appartement moyennant un loyer mensuel de 698 euros. Le préjudice subi au titre de la privation des loyers sur la période de 89 jours précitée doit seulement être évalué à l’aune de la perte de chance de percevoir les loyers, qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Dans la mesure où il n’est pas contesté que le bien litigieux est situé dans un immeuble moderne à Mérignac, c’est-à-dire au coeur de la communauté urbaine bordelaise, et en prenant en compte que la SCI JONES a loué le bien le premier mois suivant celui de sa livraison, il y a lieu d’évaluer la perte de chance subie par cette dernière à ce titre à 90 % et par conséquent de réparer son préjudice locatif par l’allocation de la somme de 2 100,98 euros (90 % x (800 € x 89/30,5).

De même, la SCI LA BELLE ETOILE justifiant de la signature le 29 octobre 2020 de deux contrats de location à compter du 1er novembre 2020 pour l’appartement et le parking lui appartenant moyennant un loyer total mensuel de 800 euros, il lui sera alloué la somme de 2 100,98 euros en réparation de son préjudice locatif.

Monsieur [G] et Madame [V] [I], qui indiquent avoir acquis le bien à titre de résidence secondaire, demandent toutefois une indemnisation au titre d’une perte de loyer calculée sur la base de la valeur locative du bien et se prévalent de la volonté de bénéficier du dispositif PINEL d’investissement locatif. Ils ne versent aucune pièce pour justifier de la valeur locative de leur bien et de leur intention de louer le bien dès sa livraison. Sollicitant réparation au titre d’un préjudice locatif sur la période de 89 jours ayant suivi la date à laquelle le bien aurait dû leur être livré, qu’ils ne démontrent pas, ils seront déboutés de ce chef.

Sur les autres demandes

La défenderesse ayant produit en cours d’instance le formulaire Cerfa n° 13408 au titre de la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, dûment rempli, la demande de condamnation à remise sous astreinte est devenue sans objet.

La SCCV ILOT 2, partie perdante, supportera les dépens et paiera aux demandeurs une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente est de plein droit assortie de l’exécution provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif au déplacement de la porte d’entrée de l’appartement A404 constituant le lot n° 40 situé au 4e étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier “[Adresse 7] ;

CONDAMNE la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE la somme de 2 100,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif ;

CONDAMNE la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI JONES la somme de 2 100,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif ;

CONDAMNE la SCCV ILOT 2 à payer à la SCI LA BELLE ETOILE, la SCI JONES, Monsieur [K] [G] et Madame [V] [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SCCV ILOT 2 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT