TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/00029

DOSSIER N° : N° RG 25/00083 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4HK

CODE NAC :5AA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2025,

Nous, Edwige Bit, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel Dousset, greffier

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

PERIGORD HABITAT, office public d’habitat anciennement dénommé DORDOGNE HABITAT, établissement public immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n° B 272 400 011, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant en personne par de son représentant légal, Madame [Z] [K], munie d’un pouvoir régulier,

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté de sa fille Madame [R] [B]

Le :

Formule exécutoire délivrée à : Périgord Habitat

Copie conforme délivrée à :Périgord Habitat, M [N], Adil 24, Préfecture de la Dordogne,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2023, PERIGORD HABITAT a donné à bail à [W] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 392,42 € outre une provision sur charges de 53,65 € par mois, et un complément de loyer pour le garage de 12 euros par mois, soit un total de 458,07 €.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 3 avril 2025, PERIGORD HABITAT a fait assigner son locataire, [W] [B], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 14 janvier 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [W] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 561,14 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [W] [B] au paiement d’une indemnité de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

****

PERIGORD HABITAT, comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 693,33 € arrêtée à la date du 16 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Elle indique également se désister de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise en outre ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement à la condition que le locataire justifie d’une attestation d’assurance du logement.

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[W] [B], comparant en personne, assisté par sa fille [R] [B], reconnait les sommes qui lui sont réclamées et pour lesquelles il sollicite des délais de paiement, avec suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de s’acquitter de sa dette par versements de 20 € par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

Il a produit à l’audience une attestation d’assurance responsabilité locative en cours de validité.

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, PERIGORD HABITAT a saisi au moins deux mois avant l’audience la CCAPEX de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 16 janvier 2025.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 4 avril 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 20 mai 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 14 janvier 2025, PERIGORD HABITAT a fait délivrer à [W] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 548,30 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 décembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [W] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 16 mai 2025 la somme de 412,30 €, terme d’avril 2025 inclus, après déduction des frais de procédure s’élevant à la somme de 281,03 €.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [W] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 412,30 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par l’ADIL 24 que [W] [B] vit seul dans le logement.

Le loyer actualisé s »élève à la somme de 513,29 euros. L’allocation logement a été suspendue.

Il perçoit une pension d’invalidité à hauteur de 366 euros par mois ainsi que le chomage à hauteur de 520 euros mensuel, précisant que l’indemnité chomage ne lui sera plus versée à partir du mois de juin 2025.

A l’audience, [W] [B] produit une attestation d’assurance locative du bien donné à bail.

Il justifie avoir repris le paiement du reliquat de loyer.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [W] [B] à se libérer de sa dette locative en 20 mois par mensualités de 20 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 20ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [W] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, [W] [B] a repris le paiement du loyer avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [W] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleRachid [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion de [W] [B] selon les modalités prévues au dispositif ci-après le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens :

Il est constaté que PERIGORD HABITAT se désiste de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce il est constant que [W] [B] rencontre des difficultés financières en lien avec des retards de paiement de la MSA.

Par conséquent, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mars 2025,

CONDAMNONS [W] [B] à payer à titre prévisionnel à PERIGORD HABITAT la somme de 412,30 € (quatre-cent-douze euros et trente centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISONS [W] [N] à s’acquitter de la dette par 20 mensualités de 20 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 20ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [W] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [W] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionRachid [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à dispostion au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige Bit, vice-présidente en charge des contentieux de la protection et Muriel Dousset,greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE