TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/11/25

à : Maître Pierre-ingvar MOUGENOT

Copie exécutoire délivrée

le : 04/11/25

à : Maître Razika SIMOZRAG

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04715

N° Portalis 352J-W-B7J-C72FA

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [BX] [G], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [CH], demeurant [Adresse 2]

Madame [LK] [EE], demeurant [Adresse 2]

Madame [JC] [P], demeurant [Adresse 2]

Madame [WK] [OL] épouse [E], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [PP], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [KG], demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [X], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [RU], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [MO], demeurant [Adresse 2]

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04715 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FA

Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [OX], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [UC] [M] [T], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [XS], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 2]

Association AMICALE DES LOCATAIRES DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Razika SIMOZRAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1933

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Pierre-ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0663

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

La société 15/17 [Adresse 9] est propriétaire de la majorité des lots d’un immeuble de standing à usage d’habitation sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

La gestion des lots détenus par la société 15/17 RAYNOUARD est confiée à NEXITY PROPERTY MANAGEMENT es qualité d’administrateur de biens.

A l’exception de l’Amicale des Locataires, chacun des demandeurs est locataire dans cet ensemble immobilier en vertu de baux d’habitation conclus avec la SCI [Adresse 4].

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04715 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FA

Déplorant des difficultés liées à la défaillance des dispositifs de sécurité de l’immeuble, au défaut d’entretien de ce dernier et à l’absence de clarté et de transparence sur les charges locatives, 18 locataires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] constitués en association (l’Amicale des Locataires) se sont faits le relai de divers plaintes, réclamations et signalements des locataires auprès du Bailleur et de son gestionnaire.

Par lettres recommandées des 24 septembre 2020, 4 novembre 2020, 30 novembre 2020, 19 janvier 2022, 3 mars 2023 et 23 octobre 2024 adressées à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, les demandeurs ont sollicité diverses interventions relatives à l’entretien de l’immeuble et à la communication du détail des charges locatives.

Par lettre recommandée du 30 janvier 2025, le Conseil de l’Amicale des Locataires du [Adresse 1] a mis en demeure la SCI [Adresse 4] d’organiser une réunion sur place afin d’apporter des solutions aux difficultés soulevées.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, les demandeurs ont fait citer la SCI [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de lui ordonner, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de :

— Réparer immédiatement la porte d’entrée principale pour en garantir un usage normal et sécurisé,

— Réviser et mettre en conformité les extincteurs et dispositifs de sécurité incendie et d’en justifier,

— Réviser et mettre en conformité les ascenseurs et en justifier,

— Améliorer le gardiennage de jour et de nuit, notamment la mise en place d’un contrôle d’accès efficace,

— Faire procéder aux réparations nécessaires des huit portes d’accès des six bâtiments pour assurer un accès sécurisé aux ascenseurs et aux parties communes des bâtiments de l’ensemble immobilier,

— Faire procéder aux travaux nécessaires sur les chaudières ou à leur remplacement afin que les locataires aient de l’eau chaude et la possibilité d’adapter la température de l’eau sans qu’elle soit froide, ni brûlante, avec une pression suffisante.

— Faire procéder au nettoyage des parties communes et à l’entretien du jardin et des espaces verts ainsi qu’au rétablissement de la lumière dans les espaces extérieurs de l’immeuble,

Aux termes de leur assignation, les demandeurs demandent également au Juge des contentieux de la protection :

— D’ordonner la suspension du paiement des charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la réalisation et à la justification de ces travaux par la SCI [Adresse 4],

— D’enjoindre la SCI [Adresse 4] à transmettre à chaque locataire, sous astreinte de 300€ par jour de retard, les décomptes individuels détaillés de régularisation par nature de charges des exercices 2020 à 2022.

— D’enjoindre la SCI [Adresse 4] à transmettre chaque année à chaque locataire les décomptes individuels détaillés de régularisation par nature de charges,

— De dire et juger qu’au terme de la réalisation et la justification des travaux, le montant des charges sera déterminé sur la base de la participation exigible lors de la régularisation de l’exercice 2019 conforme à la réglementation jusqu’à la transmission intégrale à l’Amicale des Locataires de l’audit et des justificatifs des charges récupérables des exercices 2020 à 2024 inclus.

— De condamner la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 8 juillet 2025 des travaux ayant été entrepris par le bailleur.

A l’audience du 08 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi avec régularisation d’un calendrier de procédure.

A l’audience du 7 octobre 2025, les demandeurs, assistés et ou représentés par leur Conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes portant toutefois leur demande en paiement au titre de l’article 700 à la somme de 1000 euros par demandeur, et ont ajouté une demande de condamner, en tout état de cause, la SCI [Adresse 4] à rembourser à Madame [P] un trop perçu de 1807, 98 euros lié à une indexation irrégulière, et de fixer le montant du loyer principal à 3 701, 59 euros à compter de septembre 2024.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs ont fait valoir que leurs demandes étaient urgentes en raison de l’intrusion récurrente d’individus extérieurs à la résidence, ayant donné lieu à la séquestration d’une jeune femme dans les parties communes et générant un sentiment d’insécurité pour les résidents et d’un départ d’incendie dans l’immeuble ayant révélé qu’un des extincteurs présent dans l’immeuble n’était pas fonctionnel.

Les demandeurs ont déploré un manque d’entretien général de l’immeuble, insistant sur le fait que les dalles de la cour étaient encrassées et glissantes et que les paillassons n’étaient pas nettoyés régulièrement. Ils ont précisé que la société en charge du gardiennage n’apportait pas satisfaction, la disposition de la loge ne permettant pas de contrôler les allers et venues dans l’immeuble, et que le coût des prestations de gardiennage n’était pas transparent pour les locataires. Ils ont également déploré un manque d’entretien du jardin malgré le coût important généré par cet entretien.

Concernant le dysfonctionnement des chaudières, les locataires ont fait valoir que les problèmes de température et de pression de l’eau avaient été signalés à de multiples reprises au bailleur qui n’a pas entrepris de démarche concrète pour une meilleure gestion de la chaufferie.

Les demandeurs ont également exposé que le bailleur n’adressait plus aucun audit de charges depuis 2019, que le montant des charges était disproportionné, étant supérieur de 60% au montant des charges de l’immeuble voisin.

En réponse, la SCI [Adresse 4], représentée par son Conseil, a demandé au Juge des contentieux de la protection, à titre principal, de débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions, en ce compris celles tenant à la suspension du paiement des charges, et, à titre subsidiaire, de dire et juger que ces demandes font l’objet de contestations sérieuses, qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé et par conséquent de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions. En tout état de cause, la SCI [Adresse 4] a sollicité le prononcé d’un non-lieu à référé et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 4] a fait valoir que les demandes ne portaient que sur les parties communes à l’exclusion des parties privatives, et que s’agissant des demandes relatives à l’entretien de l’immeuble, la seule demande justifiée était celle de la porte principale dont la réparation était déjà prévue. Elle a précisé que les portes donnant accès aux bâtiments et donc aux parties privatives étaient toutes équipées d’un code et fonctionnelles. Elle a également exposé que l’entretien des parties communes et du dispositif de sécurité était régulièrement assuré, et que l’immeuble disposait d’un gardiennage sept jours sur sept.

Elle a en outre précisé que le jardin était parfaitement entretenu et que la végétalisation avait été adaptée à la sécheresse présente depuis quelques années à laquelle il avait fallu s’adapter d’où le choix de plantes plus résistantes.

Concernant la demande relative aux chaudières, la défenderesse a fait valoir qu’aucune preuve d’un trouble actuel n’était produite par les demandeurs, et qu’il avait été proposé à l’un des locataires demandeurs se plaignant d’un problème d’eau chaude l’installation d’un ballon qui avait été refusée par ce dernier.

Concernant les extincteurs, elle a exposé que l’immeuble était doté de 130 extincteurs et qui il manquait effectivement sur l’un d’entre eux l’étiquette attestant de sa révision pour 2023, il était bien établi qu’il avait bien été révisé annuellement depuis lors et que son remplacement n’avait pas été préconisé soulignant qu’il n’était rapporté la preuve d’aucune défaillance de ce dernier ni davantage celle d’un quelconque préjudice.

Concernant l’opacité des charges, la SCI [Adresse 4] a objecté que la seule obligation pesant sur le bailleur en la matière était celle de remettre aux locataires les relevés individuels de charges lesquels avaient en l’espèce été transmis pour les exercices des années 2021 et 2022, et que les justificatifs des charges étaient tenus à la disposition des locataires pour consultation conformément à la loi du 6 juillet 1989. Elle a ajouté qu’un rendez-vous avait été d’ailleurs fixé pour permettre aux locataires d’analyser l’ensemble des pièces

Sur la demande de suspension des charges, la SCI [Adresse 4] a exposé qu’il n’était pas contesté que les services correspondant aux charges appelées étaient rendus et que la demande étant indifférenciée par preneur elle devait en tout état de cause être rejetée.

Enfin concernant la demande de remboursement à Mme [P] d’un trop perçu lié à une indexation irrégulière, la société défenderesse a fait valoir que la situation avait déjà été régularisée en novembre 2024, et que si la loi ALUR interdisait au bailleur de réclamer rétroactivement une indexation de loyer omise depuis plus d’un an, elle ne faisait pas obstacle à ce que l’indexation suivante soit calculée sur la base du loyer tel qu’il aurait dû être révisé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 4 novembre 2025.

MOTIFS

En l’espèce, les demandeurs fondent leurs demandes sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et concluent à l’existence d’une faute grave du bailleur justifiant une injonction judiciaire en urgence et sous astreinte de respecter ses obligations, et d’ordonner la suspension du paiement des charges à compter du 1er avril et jusqu’à la réalisation de ces travaux.

Sur la compétence du juge des référés sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il faut donc que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts.

L’urgence est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit.

L’urgence est caractérisée lorsqu’un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L’urgence constitue une condition explicite.

En l’espèce, les demandeurs qualifient la situation d’urgente en raison d’évènements récents les ayant conduits à agir, à savoir intrusion dans l’immeuble, séquestration, cambriolages à répétition et incendie.

Toutefois, force est de constater qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir la réalité des évènements récents allégués par les demandeurs ni le lien de causalité entre lesdits évènements et une faute du bailleur, le seul courriel de Madame [C], chargé de patrimoine chez NEXITY, en date du 7 février 2025 évoquant une tentative de cambriolage chez Madame [B] étant insuffisant à établir la preuve d’une urgence et ce d’autant que les porte d’accès des différents bâtiments sont elles tout à fait fonctionnelles. De plus, s’agissant de l’incendie il n’est absolument pas rapportée la preuve de ce que l’incendie qui serait survenu en décembre 2024 au niveau du rez de chaussée de l’escalier n’aurait pu être maîtrisé et aurait nécessité l’intervention des pompiers du fait du dysfonctionnement de l’extincteur lequel se situe dans les locaux de service du bâtiment F et non du bâtiment D.

En conséquence, faute de la preuve rapportée d=une situation d’urgence, il convient de constater n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste

En l’espèce, les demandeurs fondent leurs prétentions sur l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux loués prévue par l’article 1719 du code civil, et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir l’existence de manquements du bailleur concernant la sécurisation de l’accès à l’immeuble et aux différents bâtiments, la mise en conformité du dispositif incendie et des ascenseurs, la qualité du gardiennage, le dysfonctionnement des chaudières et le nettoyage des parties communes.

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04715 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72FA

A l’appui de leurs demandes d’injonction de travaux sous astreinte, ils produisent notamment des attestations de locataires de l’immeuble faisant état des difficultés rencontrées ainsi qu’une pétition des locataires concernant les problèmes de sécurité, des échanges avec la société gestionnaire NEXITY, des photographies, et un constat de commissaire de justice du 10 juin 2025.

Sur les demandes de travaux sous astreinte

— Sur la demande d’ordonner la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la demande de l’Association de l’Amicale des locataires en date du 10 juin 2025 que la porte donnant accès à la résidence depuis la [Adresse 10] ne dispose pas de dispositif de fermeture sécurisé et que l’ouverture de ladite porte est libre.

Ce fait n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI [Adresse 7] qui expose aux termes de ses conclusions en réponse que le remplacement de ce portail est prévu et intégré au plan pluri-annuel de travaux.

L’absence de dispositif de fermeture sécurisé de la porte d’accès à l’immeuble constitue une perturbation résultant d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible de l’immeuble ;

Le fait que l’accès aux parties privatives de l’immeuble ne soit possible que par des portes dotées de codes n’a pas d’incidence sur la caractérisation de ce manquement, l’obligation d’assurer la jouissance paisible incombant au bailleur portant également sur les parties communes de l’immeuble.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner la réparation de ladite porte dans l’attente de son remplacement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de trois mois.

— Sur la demande d’ordonner la révision et la mise en conformité des extincteurs et dispositifs de sécurité incendie et d’en justifier

Au soutien de cette demande, les demandeurs exposent que la défaillance d’un extincteur aurait conduit à l’absence de maîtrise d’un incendie survenu en décembre 2024 et que l’absence de porte coupe-feu au niveau des caves près du local poubelle aurait causé ledit incendie.

Néanmoins, s’il est établi par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 juin 2025 que l’un des extincteurs de l’immeuble n’a pas fait l’objet d’un contrôle en 2023, il ressort du même procès-verbal de constat que l’extincteur litigieux a été contrôlé en 2024 puis 2025, et il n’est pas établi par ledit constat de défaillance de cet extincteur ni de lien de causalité entre la défaillance alléguée et l’absence de maîtrise de l’incendie.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats par la SCI défenderesse, et notamment de l’audit de conformité du 26 janvier 2023 et du contrat de maintenance des extincteurs, que l’entretien du dispositif de sécurité incendie de l’immeuble est régulièrement assuré par le bailleur.

L’existence d’un manquement de celui-ci n’est donc pas établie par les demandeurs qui n’apportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du juge des référés. Ils seront par conséquents déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur la demande d’ordonner la révision et la mise en conformité des ascenseurs et d’en justifier

Les demandeurs invoquent au soutien de cette demande la défectuosité des ascenseurs. Ils ne produisent cependant aucune pièce à l’appui de cette demande, contrairement à la SCI défenderesse qui verse aux débats le contrat de maintenance des ascenseurs, la synthèse des interventions de 2024 ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 mai 2025 attestant du bon fonctionnement des ascenseurs. En l’absence de tout élément de nature à étayer la demande formée, celle-ci ne pourra qu’être rejetée.

— Sur la demande de faire procéder aux réparations nécessaires des huit portes d’accès des six bâtiments pour assurer un accès sécurisé aux ascenseurs et aux parties communes des bâtiments de l’ensemble immobilier

Aucun moyen n’a été exposé par les demandeurs au soutien de cette demande. En outre, aucun élément versé aux débats par les demandeurs ne permet d’établir l’existence d’un dysfonctionnement ou l’absence de sécurisation des portes d’accès aux ascenseurs et aux parties communes de l’immeuble, ils seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande d’ordonner l’amélioration du gardiennage de jour et de nuit, notamment par la mise en place d’un contrôle d’accès efficace

Les demandeurs sollicitent encore du Juge des contentieux de la protection statuant en référé qu’il ordonne au bailleur « l’amélioration du gardiennage de jour et de nuit, notamment par la mise en place d’un contrôle d’accès efficace », en faisant valoir que le positionnement du bureau installé dans la loge ne permettrait pas de visualiser les personnes entrant dans la résidence, que la fenêtre de la loge de nuit est pourvue de rideaux et que le coût du gardiennage représente un coût particulièrement élevé pour les locataires.

Toutefois, outre le fait que cette demande apparait peu précise, il convient de relever qu’elle n’est fondée concernant la partie financière sur aucune pièce de nature à accréditer les affirmations des demandeurs. Concernant la question de la visibilité, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 juin 2025 mentionne en effet que le positionnement du bureau dans la loge de jour ne permet pas « une visualisation des personnes entrant à l’intérieur de la résidence », la photo de la loge jointe audit constat montre que le bureau est situé à proximité de la fenêtre de la loge et permet une visibilité sur l’intérieur de la cour.

Le fait que le rideau de la loge de nuit ait été tiré lors du constat de commissaire de justice effectué en plein jour n’a en outre aucune incidence sur l’efficacité du gardiennage et n’est par ailleurs accrédité par aucune photo jointe au constat.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI défenderesse que celle-ci a conclu un contrat de gardiennage en date du 1er octobre 2008 prévoyant la présence d’un agent de surveillance de 19h à 7h toutes les nuits, de 12h à 19h tous les samedis, et de 7h à 19h tous les dimanches et jours fériés ce point et la présence effective d’un gardien n’étant pas contesté.

En considération de ces éléments, la demande visant à enjoindre le bailleur d’améliorer l’efficacité du gardiennage relève d’une appréciation subjective qui n’est fondée sur aucun élément probant et ne pourra par conséquent qu’être rejetée.

— Sur la demande de faire procéder aux travaux nécessaires sur les chaudières ou à leur remplacement afin que les locataires aient de l’eau chaude et la possibilité d’adapter la température de l’eau sans qu’elle soit froide, ni brûlante, avec une pression suffisante

S’il ressort des attestations et courriers versés aux débats par les demandeurs qu’il existe une problématique liée à la pression et à l’eau chaude dans leurs appartements, il est également établi par le bailleur que des démarches sont entreprises pour remédier à cette difficulté de façon pérenne. En tout état de cause, compte tenu de la nature des pièces produites, le tribunal ne peut être en mesure d’apprécier la nature et l’étendue des travaux à effectuer, dont la teneur n’est pas précisée par les demandeurs et qui, au vu de l’ampleur probable desdits travaux, aura nécessairement un retentissement important sur le montant des charges appelées.

Les demandeurs ne peuvent en outre se contenter de preuves qu’ils se préconstituent à eux-mêmes dans le cadre de la présente instance, sans apporter d’autres éléments probants de nature à étayer leur demande.

Cette demande qui apparaît également peu précise, ne s’appuie pas sur des éléments revêtant le caractère d’évidence nécessaire à justifier la compétence du juge des référés. Elle sera par conséquent rejetée.

— Sur la demande de faire procéder au nettoyage des parties communes, du jardin et des espaces verts ainsi qu’au rétablissement de la lumière dans les espaces extérieurs de l’immeuble

S’il est incontestable que l’immeuble du [Adresse 1] dans lequel résident les demandeurs est une résidence de standing dont l’entretien génère d’importantes charges pesant sur les locataires et justifiant qu’ils soient en droit d’attendre des prestations haut de gamme, force est de constater néanmoins que l’entretien du jardin et le nettoyage régulier des parties communes est prévu aux termes des contrats versés aux débats par la SCI défenderesse.

Le procès-verbal de constat d’huissier sur lequel s’appuient les demandeurs pour étayer leur demande mentionne que « les deux halogènes extérieurs sur jardin ne fonctionnent pas », que la margelle de la fontaine est sale et que le fond du jardin est « également sale et jonché de détritus divers et de végétaux morts ».

Concernant le dysfonctionnement de deux halogènes sur jardin, celui-ci est établi par le constat de commissaire de justice et la preuve contraire n’est pas rapportée par la SCI défenderesse, il lui sera donc ordonné de procéder à leur réparation afin d’assurer la jouissance paisible des locaux aux locataires demandeurs.

Concernant l’entretien du jardin, il ne ressort pas des photos attachées au constat de commissaire de justice que le sol soit couvert de déchets ni que la margelle de la fontaine soit particulièrement sale ; celle-ci apparait plutôt relativement ancienne. Les photos attachées qui ne sont ni numérotées, ni suffisamment nombreuses pour donner une vision globale de l’état d’entretien du jardin ne démontrent pas de carence particulière dans l’entretien. Le seul élément remarquable consiste dans la pelouse qui semble avoir pâti des dernières fortes chaleurs ainsi que le relève la défenderesse.

A contrario, il ressort du procès-verbal de commissaire de justice du 19 mai 2025 produit par la SCI défenderesse que le jardin est entretenu et les dalles globalement propres. Aucun élément n’étant de nature à démontrer une carence du bailleur à entretenir le jardin et donc un manquement de sa part à ses obligations, les demandeurs seront déboutés de ce chef.

Enfin, concernant la demande d’ordonner à la SCI bailleresse de procéder au nettoyage des parties communes, aucun élément versé aux débats par les demandeurs n’étaye davantage cette demande, les photos du procès-verbal de constat produit par les demandeurs ne pouvant attester que d’une relative vétusté de certains locaux dont on ignore s’ils sont situés dans les parties communes ou les parties privatives et s’ils constituent des locaux techniques ou des locaux d’habitation.

La SCI bailleresse verse quant à elle aux débats le contrat d’entretien et de nettoyage des parties communes conclu avec la société Ariane Services qui atteste de la régularité et de l’étendue importante des prestations, ainsi que le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2025 auquel est attaché un nombre important de photos attestant de la qualité de l’entretien et de la propreté des parties communes.

Aucun élément produit par les demandeurs n’étant de nature à démontrer une carence du bailleur à entretenir et faire nettoyer régulièrement les parties communes de l’immeuble, la demande visant à lui ordonner de procéder à ce nettoyage ne pourra être accueillie.

Sur les demandes relatives aux charges

— Sur la demande d’ordonner la suspension du paiement des charges jusqu’à l’exécution des travaux

Cette demande formée à titre principal, qui se cumule à la demande de condamnation sous astreinte n’apparaît pas proportionnée à l’ampleur des dysfonctionnements avérés, qui se limitent à celui de la porte d’entrée et de deux halogènes du jardin. En outre, compte tenu du caractère indifférencié de la demande, il ne pourra y être fait droit dans la mesure où le Tribunal ne saurait déterminer de lui-même quels locataires de l’immeuble devraient bénéficier de cette suspension. Cette demande sera donc rejetée.

— Sur la demande d’injonction à transmettre à chacun des locataires les décomptes individuels détaillés de régularisation des charges des exercices 2020 à 2022

Il ressort des pièces 17 et 18 versées aux débats par la SCI défenderesse que celle-ci a transmis, par courrier du 8 janvier 2025, les relevés individuels des charges pour les exercices 2021 et 2022 à l’ensemble des locataires demandeurs à la présente instance. Cette demande est par conséquent devenue sans objet et sera rejetée.

— Sur la demande d’injonction à transmettre chaque année les décomptes individuels détaillés de régularisation par nature de charges

Cette demande qui concerne une obligation incombant au bailleur pour l’avenir ne pourra qu’être rejetée, le Tribunal n’ayant pas le pouvoir d’ordonner l’exécution d’une obligation qui n’est pas encore exigible au jour où il statue.

— Sur la demande de dire et juger qu’au terme de la réalisation et la justification des travaux, le montant des charges sera déterminé sur la base de la participation exigible lors de la régularisation de l’exercice 2019 conforme à la réglementation jusqu’à la transmission intégrale à l’Amicale des Locataires de l’audit et des justificatifs des charges récupérables des exercices 2020 à 2024 inclus

Les articles 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 44 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoient la possibilité pour une association représentant au moins 10% des locataires ou une association de locataires affiliée à une organisation nationale siégeant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l’habitat ou au Conseil national de la consommation de désigner des représentants pouvant avoir accès aux documents concernant la détermination et l’évolution des charges locatives.

En l’espèce, l’association l’Amicale des locataires du [Adresse 1] ne démontre pas être représentative au sens des textes susvisés, de sorte qu’elle ne saurait exiger du bailleur la transmission d’un audit ni de justificatifs des charges récupérables.

Cette demande sera donc rejetée.

— Sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] à rembourser à Madame [P] un trop perçu de 1807, 98 euros

Les demandeurs font enfin valoir qu’une indexation irrégulière du loyer de Madame [P] aurait donné lieu à un trop-perçu d’un montant de 1807, 98 euros. Ils demandent par conséquent au Juge des contentieux de la protection statuant en référé de condamner la SCI bailleresse à rembourser le montant de ce trop perçu à Madame [P] et de fixer le montant de son loyer principal à 3 701, 59 euros à compter de septembre 2024.

Madame [P] ne verse pas aux débats l’avis d’échéance correspondant au mois de l’indexation qu’elle affirme irrégulière, de même les avis d’échéance d’août et septembre 2024 ne sont pas produits.

En outre, si l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que le bailleur doit exercer sa faculté d’indexation dans un délai d’un an à compter de la date prévue dans le bail, cette prescription ne concerne que la perception des arriérés de loyer résultant de l’indexation et non les modalités de calcul du loyer indexé.

En tout état de cause, la demande de remboursement n’étant pas formée à titre provisionnel, le Juge des référés n’est pas compétent pour y faire droit.

Par conséquent la demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] à rembourser à Madame [P] un trop perçu de 1807, 98 euros ainsi que la demande de fixer son loyer principal à 3 701, 59 euros seront rejetées.

Sur les demandes d’article 700 et les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, la SCI [Adresse 4], partie succombante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme globale de 1 000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la SCI [Adresse 4] a manqué à son obligation d’assurer la sécurité de l’immeuble loué aux demandeurs et leur jouissance paisible en s’abstenant de procéder à la réparation de la porte d’accès principal et deux éclairages extérieurs au niveau du jardin ;

Par conséquent ;

ORDONNONS à la SCI [Adresse 4] de procéder à la réparation de la porte d’accès principale à l’immeuble ainsi que les deux éclairages défectueux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée de trois mois ;

Pour le surplus des demandes,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 4] à payer à l’ensemble des demandeurs la somme globale de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,