TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Danièle SPIELMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07557 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S7B

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [R] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024031481 du 05/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1933

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07557 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S7B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 22/07/2022, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [R] [T] et [P] [C] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], et une cave, pour un loyer mensuel initial de 711,35 euros des charges provisionnelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08/01/2024 à [R] [T] et [P] [C] pour avoir paiement d’un arriéré de 4552,07 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 24/07/2024 délivrés à personne et à domicile, PARIS HABITAT OPH a respectivement fait assigner [R] [T] et [P] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [R] [T] et [P] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, et l’assistance d’un serrurier ;autoriser [Localité 5] HABITAT OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meublés trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement, à défaut in solidum, [R] [T] et [P] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 8608,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner solidairement, à défaut in solidum, [R] [T] et [P] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; – condamner solidairement, à défaut in solidum, [R] [T] et [P] [C] au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 25/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 09/01/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 28/04/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7142,61 euros, et maintient toutes ses autres demandes. Il ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

[R] [T] et [P] [C], représentés par leur conseil, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d’un échéanier de paiement de la dette avec des mensualités de 50 euros par mois.

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07557 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S7B

Ils indiquent vouloir rester dans le logement, avoir repris le paiement du loyer et bénéficier d’un suivi avec une assistante sociale. Ils constituent un dossier afin de la déposer auprès du FSL, et sollicite dès lors des mensualités de 50 euros le temps que le FSL statue. Ils ont 7 enfants, dont 6 à charges (1 majeur et 5 mineurs). [R] [T] a subi un AVC il y a plusieurs mois. Ils indiquent également que les délais de régularisation de leurs titres de séjours ont impacté fortement leur situation personnelle, professionnelle et dès lors financière.

La décision était mise en délibéré au 03/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 09/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 08/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[R] [T] et [P] [C] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08/03/2024 à minuit, soit à compter du 09/03/2024.

[R] [T] et [P] [C] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte produit par le bailleur que le règlement du loyer et des charges a été repris en avril 2025, avant l’audience.

Le bailleur ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des défendeurs et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d’un échéancier de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [R] [T] et [P] [C], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [T] et [P] [C] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [R] [T] et [P] [C] restent devoir une somme de 7142,61 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 25/04/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [R] [T] et [P] [C] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

[R] [T] et [P] [C] sollicitent des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Ils justifient d’un suivi social renforcé, et la reprise du paiement du loyer permettra la reprise du versement des APL et l’activitation éventuelle d’un FSL. Le bailleur ne s’oppose pas à a proposition de règlement.

Par conséquent, [R] [T] et [P] [C] seront autorisés à apurer la dette en respectant des mensualités de 50 euros, selon les modalités prévues au dispositif.

Il leur appartiendra d’effectuer l’ensemble des démarches nécessaires pour pouvoir bénéficier d’un FSL et apurer leur dette dans le délai accordé. Il sera rappelé que le paiement du loyer doit être régulier (tous les mois) pour que le FSL puisse faire droit à une demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [R] [T] et [P] [C] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner solidairement [R] [T] et [P] [C] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 09/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], esc 4, 13ème étage, porte 176, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [R] [T] et [P] [C] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 7142,61 euros au titre des loyers et charges dus au 25/04/2025, avril 2025 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [R] [T] et [P] [C] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [R] [T] et [P] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [R] [T] et [P] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE en ce cas [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [T] et [P] [C] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant ;

CONDAMNE, en ce cas, solidairement [R] [T] et [P] [C] à payer [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum [R] [T] et [P] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection