N° RG 25/01561 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAXY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01561 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAXY

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Madame [P] [H] NEE [M]

Monsieur [R] [N] [V] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Yasmine BERKANE substituant Maître David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIES REQUISES :

Madame [P] [H] NEE [M]

[Adresse 5]

Comparante

Monsieur [R] [N] [V] [H]

[Adresse 5]

Comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2008 avec prise d’effet au 26 novembre 2008, la SA [Adresse 3] a loué à Monsieur [R] [A] et Madame [P] [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 529,15 euros outre 235,27 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard au dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la SA HABITATION MODERNE a fait délivrer à Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] un commandement de payer la somme de 3 096,72 euros au titre des loyers et charges échus, mois 14 août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la SA [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

* ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

condamner solidairement les locataires à payer à titre de provision la somme de 1 838,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

* condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, sous réserve du décompte de charges définitif,

* condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle fait valoir que Monsieur [R] [A], locataire initial avec Madame [P] [M] a quitté les lieux en 2010 et que cette dernière s’est mariée avec Monsieur [R] [H] le 28 août 2017.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 023 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise que des règlements incomplets ont été effectués par les locataires, qu’ils ont cependant opéré un nouveau versement le 3 janvier 2026. Le conseil de la bailleresse indique n’avoir pas mandat pour l’octroi de délais de paiement mais s’en remet au tribunal sur ce point, sous réserve d’une clause cassatoire en cas de délais accordés.

Cités par actes délivrés à personne à Monsieur [R] [H] et à personne présente pour Madame [P] [M] épouse [H], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent souhaiter le maintien dans les lieux et proposent d’apurer la dette sur 36 mois soit par mensualités de 84 euros. Ils expliquent percevoir des revenus mensuels pour un montant total de 3 000 euros et avoir 1 800 euros de charges mensuelles, qu’ils ont ainsi un reste à vivre de 1 200 euros pour cinq personnes au foyer. Ils précisent avoir mis en place un prélèvement automatique pour le paiement des loyers et des charges au 3 de chaque mois pour s’assurer du paiement effectif du loyer.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 23 décembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le couple est parent de trois enfants à charge, perçoit des revenus mensuels à hauteur de 3 065,33 euros en qualité d’agent d’accueil en crèche pour l’un et électricien pour l’autre et a des charges mensuelles de 1 334,16 euros. Il est fait état de ce que la dette locative aurait pour origine des dépenses exceptionnelles liées à un regroupement familial. Les locataires ont pris des mesures concrètes pour réduire la dette locative et se sont engagés à mettre en place des versements de 100 euros mensuels en sus du loyer. Il est préconisé le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 août 2025. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Elle verse également la copie de l’acte de mariage de Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] qui se sont mariés le 28 août 2017.

Les locataires ne contestent pas la dette locative dont fait état la bailleresse.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] s’élève à la somme de 3 023 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme à titre de provision.

Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] sont mariés le 28 août 2017, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage. Tel est le cas de la dette locative. Ils seront donc condamnés solidairement à verser à la bailleresse la somme de 3 023 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de la reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu d’accorder à Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 84 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

*Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

*Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2008 avec prise d’effet au 26 novembre 2008 entre la SA [Adresse 3], d’une part, et Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] à verser à la SA HABITATION MODERNE à titre de provision la somme de 3 023 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 84 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 3 de chaque mois et pour la première fois le 3 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] soient condamnés solidairement à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 3] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [P] [M] épouse [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Le Greffier Le Président

Fanny JEZEK Gussun KARATAS