TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [B],Monsieur [N] [G],Monsieur [A] [G],Monsieur [T] [G],Monsieur [S] [G], Madame [H] [M] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZNO

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 4] représenté par son syndic, Le Cabinet DEGUELDRE dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Madame [I] [B], non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [G], non comparant, ni représenté

Monsieur [A] [G], non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [G], non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [G], non comparant, ni représenté

demeurant ensemble [Adresse 4]

Madame [H] [M] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

Délibéré initialement prévu le 30 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 22 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00229 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZNO

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [G], qui était propriétaire du lot n°37 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] soumis au régime de la copropriété, est décédé le 5 mars 2020.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DEGUELDRE a fait assigner M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  5 751,97 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 3ème trimestre inclus, avec capitalisation des intérêts,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le requérant soutient que les défendeurs sont les héritiers de la succession de M. [C] [G], qu’ils n’ont pas déféré à la sommation d’opter qui leur a été délivrée par acte de commissaire de justice le 13 mai 2024, que par conséquent, ils sont réputés avoir accepté la succession et donc, qu’ils sont redevables solidairement de la somme de 5 751,97 euros au titre des charges impayées et des frais inclus figurant sur le décompte arrêté au 7 août 2024.

A l’audience du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [A] [G] et M. [S] [G], régulièrement cités à comparaître à personne, Mme [H] [M] [G], assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B], assignés à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré et ainsi qu’il avait été demandé au syndicat des copropriétaires, le requérant a fait parvenir le règlement de copropriété.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de5 751,97 euros porte en partie sur des frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct.

Sur la qualité à défendre de M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B]

Selon les articles 768 et suivants du code civil, l’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net lorsqu’il a une vocation universelle ou à titre universel. (…). Il ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession. A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat. Dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi. A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, la preuve de la qualité de propriétaire de M. [C] [G] du lot n°36 situé au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] qu’il a acquis avec son épouse, Mme [I] [B], est rapportée par la copie de l’acte de vente versée au dossier.

Il est également justifié :

— du décès de M. [C] [G] survenu le 5 mars 2020,

— de l’acte de dévolution successorale aux termes duquel sa veuve hérite est la bénéficiaire légale du quart en toute propriété de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession et ses cinq enfants sont habiles à se dire et porter héritiers ensemble pour le tout ou chacun pour un cinquième sauf à tenir compte des droits du conjoint survivant,

— de la sommation d’opter délivrée par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 à chacun des défendeurs.

La sommation d’opter n’ayant reçu aucune réponse dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte, l’ensemble des défendeurs sont réputés avoir accepté purement et simplement la succession, en ce compris les dettes laissées par le défunt, chacun à proportion de leur droit.

Par conséquent, l’action intentée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre sera déclarée recevable.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] pour le lot n°36,

— le relevé de compte propriétaire arrêté au 7 août 2024,

— les appels de charges et de fonds travaux pour la période courant du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— la régularisation de charges pur l’exercice courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 21/04/2022, 24/04/2023 et 24/04/2024,

— les attestations de non-recours contre les procès-verbaux de ces mêmes assemblées,

— le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire versé au dossier, arrêté au 7 août 2024, laisse apparaître un solde débiteur de 5 751,97 euros, incluant la somme de 50 euros facturée le 18 avril 2024 au titre de l’envoi d’une mise en demeure qui sera déduite de ce montant et qui fera l’objet d’un examen ultérieur.

Il résulte des pièces versées au dossier et notamment, des procès-verbaux des assemblées générales que les budget prévisionnels des exercices courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ont été adoptés, que les comptes de l’exercice courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ont été approuvés et que les travaux relatifs à la reprise en maçonnerie des nez de balcon ainsi que leurs modalités de financement ont été votés.

Par conséquent, la somme de 5 701,97 euros apparaît bien due par les défendeurs et ils seront ainsi condamnés à la régler, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024, date de l’introduction de la demande, en application de l’article 1231-6 du code civil, faute de justifier de l’envoi effectif d’une mise en demeure antérieure.

La solidarité sera écartée, en l’absence de clause la prévoyant au règlement de copropriété.

Enfin, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] à lui verser la somme de 50 euros au titre d’une mise en demeure du 18 avril 2024. Or il n’est produit qu’une mise en demeure datée du 30 novembre 2022, soit antérieurement à la formation de la dette et dont il n’est, en outre, pas justifié qu’elle a été envoyée selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Le syndicat de copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort du décompte que les défenderus se sont abstenus de tout paiement depuis le 1er juillet 2023.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G] M. [T] [G] et Mme [I] [B] seront condamnés in solidum, en tant que co-auteurs d’un même dommage, au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G] M. [T] [G] et Mme [I] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 7]), représenté par son syndic le cabinet DEGUELDRE, la somme, arrêtée au 7 août 2024, de 5 701,97 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de condamnation solidaire,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet DEGUELDRE de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] ([Adresse 7]), représenté par son syndic le cabinet DEGUELDRE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet DEGUELDRE a somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [G], M. [S] [G], Mme [H] [M] [G], M. [N] [G], M. [T] [G] et Mme [I] [B] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente