TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thomas MERTENS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 13 mars 2023, l’indivision [W] aux droits de laquelle vient M. [F] [W] a loué à M. [M] [H] un appartement de deux pièces situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1 431,40 euros outre les charges pour un montant forfaitaire de 114,45 euros par mois.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 mars 2024, M. [M] [H] a donné congé avec un préavis réduit à 2 mois du fait de l’impossibilité de pouvoir définitivement emménager et profiter des lieux et d’importants soucis de santé imposant une diminution de ses heures de travail ne lui permettant plus de payer plus de 1 500 euros mensuellement.

Puis selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 avril 2024, M. [M] [H] a repoussé son départ au 31 mai 2024 faisant état de ses problèmes de santé et du changement de la fenêtre de salon accepté par son assurance et devant intervenir les 18 et 21 mai.

Faute de départ du locataire, M. [F] [W] a fait délivrer à M. [M] [H] par commissaire de justice, le 20 juin 2024, une sommation de quitter les lieux sous 48 heures.

Constatant le maintien de M. [M] [H] dans les lieux et un arriéré locatif, M. [F] [W] a fait assigner celui-ci, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir, au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— la validité du congé délivré par M. [M] [H] le 30 mars 2024 et le 30 avril 2024,

— l’expulsion de M. [M] [H], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— la condamnation de M. [M] [H] à lui verser une indemnité d’occupation égale au dernier loyer qui serait dû si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1 562,69 euros,

— la condamnation de M. [M] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 5 376,47 euros correspondant à la dette locative, terme de septembre 2024 inclus,

— la condamnation de M. [M] [H] à lui verser 3 000 euros de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive à quitter les lieux,

— la condamnation de M. [M] [H] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. [M] [H] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux, du congé et de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [F] [W] fait valoir que M. [M] [H] se maintient dans les lieux malgré le congé qu’il a délivré à son bailleur et produit un décompte des loyers et indemnité d’occupation dus depuis le 1er mars 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

A l’audience du 3 décembre 2024, M. [F] [W] représenté par son conseil s’est référé aux termes de l’assignation et a actualisé la dette locative à la somme de 8 064,54 euros selon décompte produit, échéance du mois de décembre 2024 incluse, déduction faite de la somme de 2 000 euros reçue la veille de l’audience.

M. [M] [H] a comparu en personne. Il a expliqué qu’il a été « arnaqué », le logement étant sans eau ni eau chaude avec des radiateurs qui ne fonctionnaient pas, justifiant ainsi l’absence de paiement du loyer ; qu’il est diabétique, a fait un AVC et dispose d’un salaire d’environ 3 000 euros net en qualité d’aide-soignant à domicile en gériatrie sur les communes de [Localité 5] et [Localité 6]. Il précise qu’outre les 2 000 euros inscrits au crédit du dernier décompte produit, il a versé le 2 décembre la somme de 1 000 euros.

Le demandeur indique qu’avec la prise en compte de ce dernier versement, la dette s’établit à la somme de 7 064,54 euros.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le maintien dans les lieux

Conformément à l’article 15-I 7ème alinéa et suivants de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois d’un mois dans les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de ladite loi, dont [Localité 6]. Le congé doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre recommandée. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il résulte du courrier produit en date du 30 mars 2024, dont la réception à la date du 2 avril 2024 par le mandataire du bailleur n’est pas contestée des parties, a été assorti d’un préavis de deux mois, ramené à trois mois par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2024 dont il n’est pas contesté la bonne réception par le mandataire du bailleur puisque visé à la sommation de quitter les lieux en date du 20 juin 2024.

Il est constant que les conditions de restitution des lieux loués et l’effectivité de cette restitution concernent l’exécution de ce congé, mais ne peuvent entacher la validité de celui-ci. Cette validité doit s’apprécier à la date de l’établissement du congé.

En l’espèce aucune nullité du congé n’étant relevée, il convient de juger qu’il a produit effet et le bail liant M. [M] [H] et M. [F] [W] s’est trouvé résilié le 31 mai 2024.

Sur les conséquences de la résiliation

M. [M] [H] se trouve par l’effet du congé dénué de tout titre d’occupation sur le bien loué. Il convient d’ordonner son expulsion dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a pour objet d’indemniser le préjudice subi par le bailleur du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; que fixer cette indemnité à la valeur locative du bien constitue une juste indemnisation, sauf préjudice spécifique.

L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre le montant des charges forfaitaires et revalorisation légale, soit la somme de 1 562,69 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la dette locative

Il ressort du décompte produit par le bailleur et non contesté dans son quantum par le défendeur qu’il est dû la somme de 8 064,54 euros, terme de décembre 2024 inclus au titre des loyers et indemnité d’occupation.

Si M. [M] [H] explique ne pas avoir réglé le loyer considérant que le logement qui lui a été loué ne comportait ni électricité, ni eau et des radiateurs en état de de fonctionnement, il n’apporte aux débats aucun élément justifiant ses dires ni d’explication à une dette locative constituée depuis le 1er mars 2024 soit un an après la location et l’apurement d’un arriéré locatif pour les mois de mai et juin 2023 après commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 9 juin 2023.

Ainsi, aucune action en justice n’a été engagée par M. [M] [H] pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ni demande reconventionnelle formulée à l’audience.

Par conséquent, M. [M] [H] sera condamné à payer à M. [F] [W] la somme de 8 064,54 euros en quittance ou deniers, la somme de 1 000 euros versées la veille de l’audience venant en déduction des confirmation par le bailleur de sa bonne réception.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, faute pour M. [F] [W] de rapporter la preuve d’un préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par le paiement des sommes dues augmentées des intérêts moratoires, sa demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [H] partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux et assignation.

M. [F] [W] sera en revanche débouté de prise en compte des frais de congés sollicités dans ses demandes, l’objet du litige n’étant pas un congé délivré par le bailleur.

Il sera accordé au demandeur une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des diligences judiciaires qu’il a dû accomplir pour obliger M. [M] [H] à respecter son engagement.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé délivré par M. [M] [H], le 30 mars 2024, à effet reporté le 25 avril 2024 au 31 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 13 mars 2023, portant sur le logement situé [Adresse 3], à la date du 31 mai 2024 ;

DECLARE M. [M] [H] occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à M. [F] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre le forfait pour charges et la revalorisation légale, soit la somme de 1 562,69 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 8 064,54 euros, terme de décembre 2024 inclus au titre des loyers et indemnité d’occupation, déduction faite de la somme de 1 000 euros après vérification de la bonne réception des fonds par M. [F] [W] ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à M. [F] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [H] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de quitter les lieux du 20 juin 2024 et de l’assignation du 09 octobre 2024 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 21 février 2025

le greffier le Président