Tribunal Judiciaire de Thionville, Chambre 1 cabinet 0, 7 avril 2026, n° 26/00044

TJ Thionville 7 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Thionville, ch. 1 cab. 0, 7 avr. 2026, n° 26/00044
Numéro(s) :	26/00044
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claire LALLEMENT-HURLINNoëlle OURTAU-VING
Cabinet(s) :	AVACCILIADE AVOCATS
Parties :	S.C.I. CLOS DU COMTE c/ S.A.S.U. SDN exerçant sous le nom CRECHE BIDIBULE

Texte intégral

N° minute :2026/81

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 26/00044 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EA4H

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CLOS DU COMTE,

demeurant 2 Clos des Vendangeurs – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, M^e Noelle OURTAU-VING de la SARL ILIADE AVOCATS, demeurant 4, rue des Compagnons – BP 85124 – 57070 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S.U. SDN exerçant sous le nom CRECHE BIDIBULE,

demeurant 24 rue d’Uckange – 57190 FLORANGE,

non comparante et non représentée

Madame [U] [C],

demeurant 24 rue d’Uckange – 57190 FLORANGE,

non comparante et non représentée

Monsieur [P] [L],

demeurant 24 rue d’Uckange – 57190 FLORANGE,

non comparant et non représenté

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 17 Mars 2026

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 24/05/2023, la SCI CLOS DU COMTE , bailleresse, a conclu avec la SAS SDN un bail commercial en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives portant sur des locaux situés section 45 n°90/10 Avenue Comte de Bertier à 57100 THIONVILLE.

Selon un avenant à ce bail en date du 22 février 2024, la SCI CLOS DU COMTE a donné à bail un immeuble, section 45 n°90/10 Avenue Comte de Bertier à 57100 THIONVILLE, et 8 places de parking à la SAS SDN, dont la gérante Madame [U] [C] et son époux Monsieur [P] [L] se sont portés cautions solidaires.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 07/08/2025, pour une somme de 51424.92 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06/08/2025.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le même jour.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 février 2026, la SCI CLOS DU COMPTE a assigné Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN, exerçant sous le nom CRECHE BIDIBULE, devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, aux fins de :

DECLARER l’action de la SCI LE CLOS DU COMTE recevable et sa demande bien fondée.

JUGER que la résiliation du contrat de bail liant la SCI LE CLOS DU COMTE et la SAS SDN concernant les lieux loués sis dans un ensemble immobilier situé Avenue Comte de Bertier 57100 THIONVILLE, au 7 septembre 2025, est acquise un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

JUGER, en tant que de besoin, qu’il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail liant la SCI LE CLOS DU COMTE et la SAS SDN concernant les lieux loués sis dans un ensemble immobilier situé Avenue Comte de Bertier 57100 THIONVILLE, au 7 septembre 2025, soit un mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

ORDONNER l’expulsion des lieux loués sis dans un ensemble immobilier situé Avenue Comte de Bertier 57100 THIONVILLE de la SAS SDN, ainsi que de tout occupant de son chef, dans les huit jours de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

DEBOUTER la SAS SDN, Madame [U] [C], Epouse de Monsieur [P] [L], et Monsieur [P] [L], de leurs prétentions, et singulièrement d’éventuelles demandes suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, celui-ci ayant déjà bénéficié de délais amiables.

SUBSIDIAIREMENT, et dans l’hypothèse ou des délais étaient accordés,

DIRE que les sommes qui seront versées par la SAS SDN, Madame [U] [C], Epouse de Monsieur [P] [L], et Monsieur [P] [L], s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants dus à la date du 7 septembre 2025, puis sur les indemnités venant à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré dû au titre de la mise en demeure n’étant apuré qu’en outre.

DIRE que faute pour la SAS SDN. Madame [U] [C]. Epouse de Monsieur [P] [L], et Monsieur [P] [L], de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure de l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SCI LE CLOS DU COMTE pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS SDN, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER la SAS SDN et solidairement Madame [U] [C], Epouse de Monsieur [P] [L], et Monsieur [P] [L], à régler à la SCI LE CLOS DU COMTE les sommes suivantes :

—  61.943.52 € – 5.469.42 € soit 56.474,10 € à parfaire, à titre de provision sur les loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 7 septembre 2025, avec intérêts de retard calculé sur la base du taux EURIBOR TROIS MOIS majoré de six points (EURIBOR 3 Mois + 6), le taux EURIBOR retenu étant celui du mois précédent l’exigibilité de la créance, et ce tel que contractuellement prévu entre les parties étant précisé le taux +6 au 3 août 2025 était de 2,070 V., %

— Une indemnité d’occupation à compter du 7 septembre 2025 égale au loyer en vigueur majoré de 50 %, et ce tel que contractuellement prévu entre les parties, outre charges et tous accessoires du loyer, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, au prorata temporis majorés des intérêts au taux légal majoré" étant précisé qu’au 6 février 2026 le montant dû était de 30.925.25 € 1-1T, soit 37.107.90 € TTC, auquel il convient de rajouter les intérêts se montant à 741.60 €, ramenant le tout à 37.849.50 € à parfaire.

—  3.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement visant la clause résolutoire du 7 août 2025, les frais de réquisition et d’établissement de l’état des créanciers inscrits et les frais de notification aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de la SARL ILIADE AVOCATS, prise en la personne de Maître [W] [S].

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SASU SDN, exerçant sous le nom CRECHE BIDIBULE cités à domicile, n’ont pas constitué avocat.

A l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

SUR CE :

— Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI LE CLOS DU COMTE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 51 424.92 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS SDN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant de la majoration du taux légal, elle est aussi susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du taux légal applicable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, l’obligation de la SAS SDN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 06/08/2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 51424.92 – 5469.42 = 45955.50 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS SDN avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

— Sur les demandes à l’encontre des cautions:

L’article 2288 du code civil prévoit que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, selon un avenant au contrat de bail en date du 22 février 2024, Madame [U] [C] et Monsieur [P] [L] se sont portés cautions solidaires au titre du bail.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement avec la SAS SDN au paiement de l’ensemble des sommes dues.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 07/08/2025.

Il n’y a pas lieu à distraction des dépens au profit la demanderesse. En effet, l’application des dispositions en vigueur des articles 103 à 107 du code de procédure civile local d’Alsace-Moselle, instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, fait obstacle à celles de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN ne permet d’écarter la demande de la SCI CLOS DU COMPTE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente du Tribunal, statuant par mise à disposition du greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 07 septembre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SDN et de tout occupant de son chef des lieux situés section 45 n°90/10 Avenue Comte de Bertier à 57100 THIONVILLE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS SDN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale à la somme de 4947.72 euros ;

Condamnons par provision solidairement Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN à payer à la SCI CLOS DU COMTE la somme de 45955.50 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 06/08/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 07/08/2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN à payer à la SCI CLOS DU COMTE la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [L], Madame [U] [C] et la SAS SDN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 07/08/2025;

Rejetons la demande de distraction des dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT