TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 24/03430 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7CN

Jugement du 12 Septembre 2024

S.A.S. SECIB PROMOTION

C/

[S] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

A MAITRE LUET

CERTIFIE CONFORME DÉLIVRÉ

LE

MONSIEUR [H]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. SECIB PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Laura LUET de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 janvier 2020, la SAS SECIB PROMOTION, en qualité de vendeur, et Monsieur [S] [H], en qualité d’accédant, ont conclu un contrat de location-accession à la propriété immobilière portant sur un appartement de type 3, référencé C2.03 ainsi qu’un emplacement de stationnement n°12, au sein de l’ensemble en copropriété dénommé « KAIRN – C2 » situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Un état des lieux d’entrée du logement a été établi contradictoirement le 9 novembre 2020.

Le 9 novembre 2022, un procès-verbal a été dressé par un huissier de justice, constatant l’impossibilité de procéder à un état des lieux de sortie en l’absence de réponse de Monsieur [S] [H].

Par jugement du 16 juin 2023, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de RENNES a constaté, sur le fondement de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, la résiliation du contrat de location-accession au 10 novembre 2022 et a ordonné l’expulsion de Monsieur [S] [H].

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a finalement été dressé par commissaire de justice le 17 juillet 2023, en l’absence de Monsieur [S] [H], régulièrement convoqué.

Par assignation du 21 mars 2024, la SAS SECIB PROMOTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins de voir condamner Monsieur [S] [H] au paiement des sommes suivantes :

2 607,96 € au titre des indemnités d’occupation,5 580 € au titre des réparations locatives,800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 23 mai 2024, la SAS SECIB PROMOTION maintient l’intégralité de ses demandes, précisant que le locataire-accédant a quitté les lieux suite à la procédure d’expulsion.

La SAS indique que le logement était neuf lors de l’entrée de Monsieur [S] [H] dans les lieux mais que celui-ci n’a pas entretenu le logement, si bien que les murs ont jauni et que le jardin et la terrasse nécessitent des travaux d’entretien.

Par ailleurs, la SAS SECIB PROMOTION s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [H] expose, quant à lui, qu’il a bloqué les prélèvements de la SECIB car elle a effectué un double prélèvement en janvier 2022. Il indique qu’en raison de problèmes de santé, il n’a plus d’emploi depuis le 17 mai 2023, précisant qu’il a également été hospitalisé à la clinique de l’espérance entre le 11 novembre 2023 et le 16 janvier 2024. Il indique être désormais locataire de la SA d’HLM LES FOYERS depuis le 9 mai 2023.

Bénéficiant d’un arrêt maladie, Monsieur [S] [H] expose qu’il perçoit des indemnités journalières pour un montant mensuel d’environ 915 €, tandis que le montant de son loyer actuel s’élève à la somme de 350 € et qu’il rembourse un crédit à hauteur de

104,13 € par mois, outre un trop perçu de pôle emploi.

Il conteste les sommes sollicitées au titre des dégradations locatives, précisant que la SAS SECIB PROMOTION lui avait assuré que l’état du jardin ne lui serait pas reproché et qu’il s’oppose à la réfection de l’ensemble des peintures de l’appartement dès lors que certaines pièces sont en bon état. Il indique également que le devis produit est trop élevé.

Enfin, Monsieur [S] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 :

« Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation. L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 ou du deuxième alinéa de l’article 32. »

L’article 10 de cette même loi prévoit ensuite que :

« Dans les cas visés à l’article 9, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions.

Elles doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur. »

L’article 13 intitulé « REDEVANCE » du contrat de location-accession en date du 27 janvier 2020 stipule que :

« Cette redevance comprend deux fractions :

Une fraction dite « fraction A » qui est la contrepartie du droit de jouissance transféré à l’accédant en vertu de l’article « transfert de jouissance » ci-après, laquelle s’élève à la somme annuelle de 6 372 € soit à la somme mensuelle de 531 €Une fraction dite « fraction B » qui constitue des acomptes sur le prix ci-dessus fixé (ou épargne), laquelle s’élève à la somme annuelle de 420 € soit à la somme mensuelle 35 €. »

Aux termes de l’article 22-2 intitulé « Levée de l’option » du contrat susvisé, la levée de l’option devait intervenir, au plus tard, dans les deux ans de l’état des lieux pour une levée d’option à l’expiration de la période de jouissance, soit le 9 novembre 2022.

L’indemnité d’occupation devant être fixée au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble, elle sera fixée à la somme de 531 € par mois, conformément au contrat de location-accession du 27 janvier 2020.

La SAS SECIB PROMOTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2023, Monsieur [S] [H] n’a pas réglé l’indemnité d’occupation des mois de février, mars, avril, mai, juin et juillet 2023, étant précisé que 17 jours ont été comptabilisés au mois de juillet 2023.

Monsieur [S] [H] ne conteste ni le principe, ni le montant de l’indemnité d’occupation.

Toutefois, il convient de déduire de la somme due au titre de l’indemnité d’occupation « la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble », correspondant à la « fraction B », soit la somme de 840 € versée par Monsieur [S] [H], conformément à l’article 13 du contrat de location-accession.

Par conséquent, Monsieur [S] [H] sera condamné à payer à la SAS SECIB PROMOTION la somme de 2 106,19 € (531 € x 5 + 291,19 € – 840 €).

Sur les charges de copropriété

En l’espèce, la SAS SECIB PROMOTION sollicite la condamnation de Monsieur [S] [H] à payer la somme de 501,77 € au titre des charges de copropriété non réglées.

Au soutien de sa demande, la SAS se borne à produire un décompte mentionnant l’existence de ces charges de copropriété, sans produire aucun élément de nature à justifier ni de leur principe, ni de leur montant.

Dans ces conditions, la demande de la SAS SECIB PROMOTION sera rejetée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 28 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 : « L’accédant est tenu des obligations principales suivantes :

d’user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ».

L’article 29 de la même loi prévoit ensuite que : « Dès la date d’entrée en jouissance, l’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant.

Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles. »

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux dressé le 9 novembre 2020, lors de l’entrée de Monsieur [S] [H] dans les lieux fait état d’un logement neuf bien qu’il ait accepté la livraison avec six réserves.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 17 juillet 2023 par commissaire de justice fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : la peinture du plafond est légèrement jaunie, les murs présentent des traces de frottement et deux pointes et la peinture est jaunie, les plinthes sont poussiéreuses, la porte d’entrée présente des rayures et est sale, le placard est sale,Dans la pièce n°1 : les murs présentent quelques traces, les plinthes sont poussiéreuses, les vitres sont sales,Dans le séjour : la peinture des murs est jaunie et présente des traces et points, les plinthes sont poussiéreuses, les vitres sont sales, le bloc du volet roulant est jauni,Dans la cuisine : la peinture des murs est jaunie et présente des traces de saleté, les plinthes sont sales,Dans le dégagement : la peinture des murs présente des traces de saleté, les plinthes sont sales, la porte est sale et dégradée en partie basse,Dans la chambre : la peinture des murs présente des traces dont deux traces de reprise en partie basse (trous rebouchés) et des pointes, les plinthes sont poussiéreuses,Dans la salle d’eau : la peinture des murs présente des traces et une pointe, outre un trou de punaise,Dans les WC : la peinture des murs est sale et présente un impact, les plinthes sont sales,A l’extérieur : l’ensemble n’est pas entretenu, une armoire métallique est laissée sur place.

La SAS SECIB PROMOTION sollicite la condamnation de Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 5 100 € au titre des travaux de peinture, après application d’un coefficient de vétusté de 15%, outre la somme de 480 € au titre des travaux d’entretien du jardin et de la terrasse, soit la somme totale de 5 580 €.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le vendeur produit les devis suivants pour une somme totale de 6 480 € dont 5 580 € qu’il estime à la charge de l’accédant :

Un devis de 6 000 € émanant de la SAS GONI relatif à des travaux de peinture du plafond, des murs, boiseries et plinthes,Un devis de 480 € émanant de la SARL COUP DE POUCE PAYSAGE relatif à des travaux d’entretien du jardin.

Monsieur [H] critique l’existence d’un unique devis de peinture dont il considère le montant exorbitant. Il conteste également le fait que l’intégralité de l’appartement ait besoin d’être repeint. Enfin, il indique que la SAS lui avait assuré que l’état du jardin ne lui serait pas reproché.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée de moins de trois ans tandis que le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux de l’accédant.

Le vendeur entend mettre à la charge de Monsieur [S] [H] la réfection des peintures du logement pour la somme de 5 100 €.

Il ressort toutefois du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 17 juillet 2023 que les pièces concernées par le jaunissement des peintures sont l’entrée, le séjour et la cuisine. Les murs de la chambre nécessitent également des travaux de peinture en raison de l’existence de traces de reprise. Toutefois, si les murs de la pièce n°1, du dégagement et des WC présentent des traces et sont sales, un lessivage apparaît suffisant, sans qu’il soit nécessaire de mettre à la charge de l’accédant des travaux de peinture.

En outre, il ne ressort pas du procès-verbal d’état des lieux de sortie que le plafond du logement nécessite de tels travaux.

De même, si les plinthes sont, en effet, qualifiées de « poussiéreuses » par le commissaire de justice, cela ne justifie pas de mettre à la charge de l’accédant la réfection de leur peinture. Enfin, la réfection de la peinture des boiseries ne saurait être mise à la charge de l’accédant dès lors que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations des boiseries, exception faite de quelques traces.

Par conséquent, il convient de déduire de la somme de 6 000 € correspondant au coût du devis, les sommes suivantes :

1 120,39 € correspondant, au sein du devis, à la réfection du plafond, 521,85 € correspondant à la réfection des boiseries,672,50 € correspondant à la réfection des plinthes.Il convient également de déduire la somme de 700 € du coût de la réfection des peintures dès lors que ces travaux ne sont véritablement nécessaires que dans quatre pièces sur sept.

Dans ces conditions, une somme de 2 985,26 € sera mise à la charge de l’accédant au titre de la réfection des peintures.

En outre, il restera à la charge de Monsieur [S] [H] les frais sollicités par le vendeur au titre des travaux d’entretien du jardin, soit la somme de 480 €, les désordres figurant dans l’état des lieux de sortie témoignant d’un usage anormal du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Monsieur [S] [H] à verser la somme totale de 3 465,26 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Sur la somme totale due par Monsieur [S] [H] à la SAS SECIB PROMOTION

Monsieur [S] [H] est donc redevable envers la SAS SECIB PROMOTION de la somme de 2 106,19 € au titre de l’indemnité d’occupation et de celle de 3 465,26 € au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 1 500 € correspondant au dépôt de garantie versé par M. [H] lors de son entrée dans les lieux. Il appartiendra à la SAS SECIB PROMOTION de l’encaisser.

L’article 13-1 du contrat de location-accession du 27 janvier 2020 précise en effet que « le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 1 500 € n’a pas été encaissé. »

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 4 071,45 € (= 2 106,19 € + 3 465,26 € – 1 500 €).

Monsieur [S] [H] sera donc condamné à verser la somme de 4 071,45 € à la SAS SECIB PROMOTION au titre des réparations locatives et de l’indemnité d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie, suite à son départ du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [S] [H] dispose de revenus, composés d’indemnités journalières, d’un montant de 915 € par mois tandis qu’il doit assumer des charges courantes, d’un montant total de 201,03 €, outre la charge de son loyer, d’un montant de 350,61 € mensuel, d’un crédit contracté pour son déménagement, d’un montant de 104,13 € par mois, et du remboursement d’un trop-perçu de pôle emploi, d’un montant de 21 € par mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer à la SAS SECIB PROMOTION la somme de 4 071,45 € (quatre mille soixante-et-onze euros et quarante cinq centimes) au titre de la dette issue du contrat de location-accession du 27 janvier 2020, correspondant à l’indemnité d’occupation et aux réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

AUTORISE Monsieur [S] [H] à s’acquitter de la somme due en vingt quatre versements mensuels de 169 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1244-2 (devenu 1343-5) du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE la SAS SECIB PROMOTION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge,