TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08467

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HOE

N° MINUTE : 3

Assignation du :

30 Mai 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.S C&A FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0248

DEFENDERESSE

S.N.C [Adresse 40]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Guillaume VIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2135

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2008, la société S.C.I MAINEBREST, aux droits de laquelle vient la S.N.C [Adresse 40], a donné à bail commercial à la S.C.S C&A FRANCE des locaux situés dans le centre commercial MAINE-MONTPARNASSE à [Localité 25] pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2009, à destination de « commerce d’équipement de la personne » et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 1.554.477,30 € hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 décembre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2021, proposant de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 3.780.738 € hors taxes et hors charges.

Par lettre du 09 janvier 2023 recommandée avec accusé de réception, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable proposant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 3.780.738 € par an, hors taxes et hors charges.

Par acte du 30 mai 2023, la S.C.S C&A FRANCE a fait assigner la S.N.C [Adresse 40] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.290.000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2021.

Par jugement avant dire droit du 18 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail entre les parties à compter du 1er juillet 2021, a dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, a désigné Monsieur [M] [H] en qualité d’expert et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2021.

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2024.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 22 avril 2025, la S.C.S C&A FRANCE sollicite :

— avant dire droit sur tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, d’ordonner une nouvelle expertise ou une mesure d’expertise complémentaire pour rechercher la valeur locative des lieux loués à compter du 1er juillet 2021,

— subsidiairement, de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à 1.290.000 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2021,

— de condamner la bailleresse aux dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 17 mars 2025, la S.N.C [Adresse 40] sollicite du juge des loyers :

— de fixer le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 2.540.000 € hors taxes et hors charges par an,

— de débouter la demanderesse de ses prétentions,

— de la condamner à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 et a été mise en délibéré au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire

La locataire fait valoir que le rapport de Monsieur [M] [H] comporte des « incohérences et des erreurs manifestes d’appréciation » et est « gravement lacunaire » de sorte qu’il ne présente pas les « garanties de crédibilité exigées d’une expertise judiciaire » et ne permettrait pas à notre juridiction d’être suffisament éclairée sur la valeur locative des locaux loués.

Elle lui reproche d’avoir refusé de prendre en compte, « avec légèreté », « les éléments développés dans ses dires l’invitant à revoir significativement à la baisse son estimation de la valeur locative des locaux » ; elle expose qu’il a persisté à écarter « la seule référence véritablement pertinente », le magasin MONOPRIX situé à 200 mètres et de surface comparable, a estimé que le fait que le centre commercial soit vidé de ses commerce ne justifiait pas une baisse de valeur unitaire, n’a pas appliqué le moindre abattement au titre des charges qui représentent pourtant 36,51 % du loyer ni au titre des dispositions exorbitantes du bail, ni affecté de coefficient de précarité eu égard aux informations diffusées par la mairie de [Localité 24] quant à la destruction de la tour CIT et a finalement retenu une valeur locative supérieure de 100.000 € à celle estimée dans sa note de synthèse.

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise de Monsieur [N] [E], expert près la cour d’appel d’Amiens, qui :

— considère que l’expert judiciaire a conclu à une « valeur unitaire (de 475 €/ m²/an) en totale décorrélation avec la qualité très limitée de l’emplacement », qu’il estime plutôt dans une « fourchette de 300 € à 350 €, sur laquelle il conviendrait d’effectuer un abattement pour tenir compte des charges anormalement élevées supportées par C&A », fourchette qu’elle juge « cohérente avec les montant unitaires retenus par MM. [T] (307 €) et [U] (325 €) », experts qu’elle avait précédemment mandatés, en 2020 et 2022,

— a observé que Monsieur [H] a retenu « contrairement à toute logique une valeur locative supérieure à celle de la prise d’effet du bail renouvelé (période où le centre commmercial était prisé et bénéficiait d’un tèrs important flux de chalands mais également celle de l’échéance du bail avec un loyer qui avait augmenté régulièrement par la progression des indices »,

— a mis « en relief l’absence de prise en compte par [M] [H] de la déshérence totale du centre commercial, un faible ratio CA/valeur locative, la tendance baissière du marché locatif à la date du renouvellement et la seule référence pertinente : le MONOPRIX de la [Adresse 38] ».

La bailleresse s’oppose à la demande de nouvelle expertise, faisant valoir qu’elle n’est pas justifiée et qu’elle aurait pour conséquence de prolonger encore la procédure en cours, sans apporter un quelconque éclairage complémentaire au juge.

Sur ce,

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ; ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, force est de constater qu’il n’est pas justifié de l’opportunité de faire droit à la demande de nouvelle expertise.

En effet, les erreurs d’appréciation, incohérences ou lacunes reprochées à l’expert judiciaire ne sont pas caractérisées au vu des explications de la demanderesse ; celle-ci ne fait que contester l’avis émis par ledit expert, qui n’a pas abondé dans son sens mais a bien examiné les éléments qu’elle entendait mettre en avant et apporté des réponses à ses dires.

L’avis contraire d’un autre expert, lequel au demeurant a été mandaté et rémunéré par cette partie et n’offre pas les garanties d’impartialité et d’objectivité d’un expert désigné judiciairement, tout comme avant lui les experts [T] et [U], ne suffit pas à démontrer l’intérêt de faire procéder à ce qui constituerait, en réalité, une contre expertise.

Le juge des loyers, qui dispose de suffisamment d’éléments pour statuer sur la fixation du loyer et répondra, point par point, aux contestations émises par la locataire, ne peut donc que rejeter la demande de nouvelle expertise.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Il a déjà, précédemment, été jugé que la règle du plafonnement du montant du loyer prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce.

Dès lors, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit :

— des locaux loués dépendant du centre commercial Maine-Montparnasse, situé au pied de la Tour Cit, disposant de façades vitrées et d’une toiture terrasse technique ;

— des locaux accessibles ;

*au rez-de-chaussée

— par une entrée principale à côté de l’entrée du centre commercial, [Adresse 38], par quatre portes vitrées manuelles à deux vantaux ;

— depuis le [Adresse 14], en surélévation de trois marches par une large double porte vitrée à deux vantaux ;

— depuis la [Adresse 34] par une large double porte vitrée à deux vantaux ;

— depuis le centre commercial du côté de la [Adresse 34] par une porte vitrée automatique ;

— avec des liaisons verticales ; deux ascenseurs d’une capacité de 10 personnes et 750kg, et un monte-charge d’une capacité de 20 personnes et 1.600kg ;

*au premier étage

— depuis le centre commercial par une entrée sécurisée ;

— sur la terrasse côté [Adresse 38] avec un accès à la rue par deux doubles portes vitrées à deux vantaux ;

*au troisième étage, la partie bureaux et les locaux sociaux sont accessibles par les communes de la Tour Cit, au rez-de-chaussée du centre commercial et par une porte manuelle sécurisée à deux vantaux ;

*au sous-sol, la partie livraison est accessible du côté de la rue de l’Arrivée depuis les parkings de la tour par un quai de déchargement sans niveleur ;

— au rez-de-chaussée se situent ;

*une partie boutique avec une aire de vente – gros poteaux porteurs – caisse à l’avant du magasin – hauteur sous plafond variant entre 3,10m et 3,80m environ, hauteur sous mezzanine de 2,60m environ, cabines d’essayage, sol carrelé ;

*un local technique, ancien monte-vêtements automatique entre les différents niveaux, sol carrelé ;

— en mezzanine, accessible par un escalier en comblanchien avec marches antidérapantes d’une largeur de 1,10m et un escalator se situent ;

*une aire de vente éclairée par une vitrine d’angle sur la [Adresse 38], hauteur 2,08m environ, sol carrelé ;

*une réserve sans éclairement naturel avec local technique, sol carrelé, salle de réunion, sol plastique ;

— au premier étage, accessible depuis l’aire de vente par un escalier en comblanchien avec marches antidérapantes d’une largeur de 1,10m et un double escalator se situent ;

*une aire de vente, poteaux porteurs, hauteur sous plafond variant entre 3m et 4,32m environ, cabines d’essayage, sol carrelé ;

*un dégagement avec une porte vers une issue de secours et une petite réserve, sol carrelé ;

— au sous-sol ;

*une réserve avec monte-vêtements automatique, poteaux, hauteur sous plafond variant entre 2,36m et 2,90m environ, points d’eau, sol plastique ;

*deux blocs sanitaires, sol carrelé ;

*bureau, sol plastique ;

— au troisième étage, un couloir, sol carrelé, avec ;

*bureaux (dont un bureau d’angle avec vue dégagée et un bureau sans jour), faux plafond avec éclairage encastré, hauteur sous faux plafond de 2,53m environ, sol plastique ;

*locaux sociaux comprenant une cafétéria et une cuisine, faux plafond avec éclairage encastré, hauteur sous faux plafond de 2,53m environ, sol plastique, un vestiaire hommes sans éclairage naturel et sol plastique, un vestiaire femmes sans éclairage naturel et sol carrelé, une réserve, deux WC avec lave-mains et sol carrelé, deux blocs sanitaires hommes, deux WC, un urinoir, deux lave-mains et sol carrelé.

L’expert judiciaire note :

— que l’impression d’ensemble est correcte,

— que les surfaces de locaux réparties sur quatre niveaux de boutique sont reliés et le troisième étage de bureau est relié à la boutique,

— que la partie boutique a de beaux volumes, un bon état d’entretien apparent, de nombreux accès indépendants ou sur le centre commercial, un bon éclairement naturel au rez-de-chaussée et en mezzanine, que le premier étage et le sous-sol n’ont pas d’éclairement naturel,

— que la partie bureaux et les locaux sociaux au troisième étage sont reliés directement à la boutique par ascenseur et ont un accès aux circulations verticales de la Tour Cit, qu’ils ont un bon éclairement naturel, des volumes corrects, un bon état d’entretien apparent, et des aménagements standards.

* * *

La locataire reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte de la déshérence du centre commercial dont dépendent les locaux et du projet de destruction de celui-ci de la mairie de [Localité 24], considérant qu’il s’agit pourtant d’éléments fondamentaux et rappelant que, longtemps considéré comme un centre commercial majeur de la rive gauche parisienne, sa commercialité et sa fréquentation ont connu un fort déclin depuis la fin des années 2010, notamment avec le départ des locomotives Galeries Lafayette et Habitat, et un projet de restructuration d’ampleur initié depuis plusieurs années mais dont la date de début des travaux est encore inconnue, les deux tiers des cellules commerciales étant maintenant fermées, les lieux vétustes, et la zone de chalandise impactée négativement puisque les abords immédiats des locaux souffrent non seulement de vétusté et de désaffection, mais également d’un sentiment d’insécurité qui ne peut que rebuter les clients potentiels.

Elle objecte encore que les accès depuis le centre commercial ne sauraient être considérés comme un facteur bénéfique au preneur, alors que du fait de sa déshérence il ne procurent aucun avantage en termes de chalandise, tandis qu’ils impliquent un coût de surveillance.

Enfin, elle fait valoir que les linéaires sur rue ne sont pas des vitrines mais des façades, seuls quelques mètres étant dédiés aux vitrines, qu’il n’existe aucun linéaire de façade sur la [Adresse 38] puisque ses linéaires sont à 25 mètres de la rue, sous arcades et cachés par des éléments structurels du centre commercial, les escaliers notamment, lesquels sont à l’arrêt depuis des années, jonchés de détritus et mènent à un niveau n-1 déserté, que le linéaire côté [Adresse 14] a un intérêt très limité, le flux piéton étant quasi-inexistant en raison du mur routier créé par le carrefour situé sur la place du 18 juin 1940 et que du côté de la [Adresse 34], cet intérêt est encore plus limité, compte tenu du flux piéton rare et de l’absence de vitrine (à l’exception d’une petite vitrine d’angle).

La bailleresse lui oppose que la situation du centre commercial ne peut avoir qu’un impact minoré, l’expert judiciaire constatant explicitement que ses locaux sont accessibles directement depuis la voie publique, relevant en outre que la fréquentation de ce centre et l’état de ses accès s’apprécie au jour du renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2021, et non à la date de l’expertise.

Elle observe que la sortie 7 du métro « [Adresse 38] » débouche directement devant l’entrée des locaux.

Les discussions des parties afférentes aux conséquences de la déshérence du centre commercial et au projet de restructuration concernant tant les caractéristiques des locaux que les facteurs locaux de commercialité, il sera répondu par le juge des loyers sur leurs contestations ci-après.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé que :

— les locaux sont situés dans le 15ème arrondissement, au carrefour de deux quartiers, le [Adresse 30] et le [Adresse 31],

— la catégorie socio-professionnelle la plus représentée parmi les résidents du secteur est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, dont le pouvoir d’achat moyen est supérieur à celui des autres CSP,

— la concurrence correspond à 18 magasins de prêt-à-porter (liste non exhaustive) situés essentiellement [Adresse 35],

— le flux piéton, provient de la commercialité et des salariés du secteur, il est jugé « très bon », au vu d’une estimation basse de 2.000 à 2.500 piétons par heure et d’une estimation haute de 5.000 à 6.000 piétons par heure,

— le centre commercial Maine-Montparnasse est au pied de la Tour Cit, les cellules commerciales sont réparties sur deux niveaux, de nombreux locaux sont vacants (densité commerciale de 33 %, le taux de vacance locative étant élevé et en hausse, de 66,7 %) en raison d’un projet de restructuration.

L’expert judiciaire note une bonne situation pour l’activité exercée :

— dans un secteur mixte résidentiel et de bureaux avec des commerces en pied d’immeubles,

— à proximité immédiate de la gare [21] située à 250m environ, du [Localité 18] Atlantique et de l’Hôpital [23],

— avec une desserte assurée par les transports en commun, les stations de métro « Montparnasse-Bienvenüe » (lignes 4, 6, 12 et 13) et « Edgar Quinet » (ligne 6) étant toutes situées à proximité.

* * *

À ce titre, la locataire reproche encore à l’expert judiciaire de ne pas avoir tiré la moindre conséquence de l’impact de la déshérence du centre commercial sur la valeur locative des locaux loués, alors qu’elle estime qu’il s’agit d’un élément essentiel, ni d’une précarité résultant d’un projet de restructuration initié par la ville depuis mars 2018, qui est à l’origine des départs des commerçants ainsi que de l’absence de nouvelle arrivée puisqu’à l’époque (et au 1er juillet 2021) l’information disponible était que l’ensemble serait détruit, et qu’en tout état de cause la jouissance des locaux et leur commercialité seraient fortement affectés par les travaux.

Elle conteste le constat d’un flux piétonnier qualifié de très bon, notant que l’expert ne précise pas le tronçon étudié, que sur la [Adresse 38] ses locaux sont en retrait de la rue et cachés par des escaliers et que le flux de chalands sur les trottoirs accédant à ses locaux est limité par un effet d’enclave dû à un mur routier, au sous-dimensionnement des trottoirs et à la nécessité d’emprunter plusieurs passages piétons, rendant leur accessibilité laborieuse.

Elle ajoute que des centres commerciaux plus récents et attractifs (Beaugrenelle, Gaïté-Montparnasse, Gare [21]) constituent des facteurs de concurrence défavorables, pour lesquels les Galeries Lafayette ont d’ailleurs quitté le centre en 2019.

La bailleresse réplique qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un coefficient de précarité au regard du projet de réaménagement du quartier de la Tour Montparnasse, dès lors que les facteurs locaux de commercialité s’apprécient au jour du renouvellement du bail, soit le 1er juillet 2021, époque à laquelle aucun projet n’était acté ni mis en œuvre, précisant que les projets de restructuration n’emportent pas démolition des locaux de C&A, seul le centre étant susceptible d’être affecté, et que les projets auront nécessairement un impact sur la situation des locaux, en améliorant leur attractivité.

Elle souligne que les locaux loués se situent à proximité de cinémas, de nombreux établissements de restauration et sont très bien desservis par les transports en commun, ce que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment observé, notant que la sortie 7 du métro « [Adresse 38] » débouche directement devant l’entrée des locaux, que plusieurs des lignes de métro desservant la station [22] sont parmi les plus fréquentées de [Localité 24], que sept lignes de bus passent par l’arrêt Montparnasse à proximité immédiate ; elle conclut qu’avec la proximité de la gare [21], ces locaux se situent dans une zone bénéficiant du passage de clientèle important.

Sur ce,

Il ne peut être constaté que, comme le soutient la locataire, l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de la déshérence du centre dans son appréciation de la valeur locative des lieux loués.

Dans sa réponse au dire du 23 juillet 2024 (pages 64, 65 et 66 du rapport), il a répondu à ses divers arguments à ce sujet.

Concernant la déshérence du centre commercial, générant une certaine insécurité, sa vétusté, l’attente de projets de restructuration et le départ des commerces dits « locomotives » de la galerie, l’expert judiciaire a considéré que ces éléments devaient être pris en compte dans le prix unitaire retenu, les locaux comprenant deux accès sur le mail du centre, tout en rappelant que lesdits locaux étaient accessibles et visibles de l’extérieur, leur permettant de fonctionner malgré la décommercialisation du centre.

Il a également admis que la zone de chalandise s’en trouvait impactée négativement, mais en précisant que le flux de la gare, des restaurants et des cinémas du secteur n’était pas affecté.

Il est constaté, en pages 59 et 60 du rapport d’expertise judiciaire, que Monsieur [H] a bien pris en compte ces différents aspects pour motiver son avis sur la valeur locative des locaux ; il a en effet noté la déshérence du centre commercial au titre des considérations afférentes à l’immeuble et à l’état du marché locatif et retenu, au titre de l’emplacement de ces locaux, les seuls éléments extérieurs à la galerie commerciale (secteur, proximité de nombreux transports en commun et de la Gare [21], présence de restaurants et de cinémas, visibilité depuis la rue).

De même, dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, notant un taux de vacance élevé et en hausse dans le centre commercial (66,7 %) compte tenu du projet de restructuration, il n’a fait état que de la concurrence des magasins extérieurs à la galerie, estimé la chalandise selon les flux de piétons des axes extérieurs et émis un avis sur la situation des locaux, qu’il juge bonne, également au seul vu du secteur extérieur.

L’impact de la dégradation de la situation du centre commercial dont ses locaux restent, bien que rattachés, indépendants, ne saurait revêtir l’importance que lui donne la locataire, alors que ses locaux ont plusieurs accès extérieurs et bénéficient, malgré ses contestations, d’une visibilité certaine ; l’expert [U], intervenu à sa demande, note à ce sujet une visibilité extérieure satisfaisante tant pour le flux piéton qu’automobile, grâce à de nombreuses enseignes bandeau situées en partie supérieure de la façade.

En effet, de grands logos « C&A » assurent une véritable visibilité des locaux, compensant leur retrait de la rue sous des arcades et un faible linéaire de vitrines.

Or la proximité de la gare [21], de cinémas et restaurants notamment, mais aussi de nombreuses stations de transports en commun (bus et métro, avec des arrêts proches des enttées du magasin), assure le passage d’une clientèle potentielle dans les rues du Départ et de l’Arrivée, ainsi que sur la place du 18 juin 1940, malgré la dégradation du centre commercial et de ses abords et un accès difficile pour les piétons, de sorte que si le flux sur le trottoir d’accès au commerce est inférieur à celui des autres trottoirs, il reste conséquent, même sous les arcades, sous lesquelles le magasin a des vitrines et des accès, bien que ceux-ci ne constituent pas l’essentiel du linéaire de façade.

L’appréciation de l’expert judiciaire apparaît donc pertinente.

Il n’y a donc pas lieu, comme le sollicite la locataire, de fixer la valeur locative des locaux en considération de la chalandise et des mouvements d’enseigne du centre commercial comme pour un magasin qui serait situé à l’intérieur d’une galerie commerciale et donc totalement dépendant de celle-ci.

S’agissant des développements de la locataire au sujet d’une précarité liée selon elle à un projet municipal de restructuration du centre commercial pouvant aboutir à sa destruction et expliquant la vague de départ des locataires et l’absence d’arrivée depuis 2018, il convient de constater que cet argument, fondant une demande d’application d’un « coefficient de précarité » à hauteur de 30 %, « afin de compenser le préjudice subi par l’absence de visibilité de C&A », fait double emploi avec celui de la déshérence du centre commercial, sur lequel il a été répondu ci-avant.

En outre, un « coefficient de précarité » a vocation à s’appliquer à l’indemnité d’occupation payée par un locataire dont le bailleur a refusé le renouvellement du bail, dans l’attente d’une éviction prochaine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, étant encore relevé que le projet de disparition du centre commercial Montparnasse évoqué dans un article du Monde du 09 mars 2018 n’a pas été concrétisé, que la désertion du centre commercial peut s’expliquer par sa seule perte d’attractivité et qu’il n’est pas avéré que la crainte d’une disparition des locaux loués ou d’une expropriation, qui n’a pas été soulevée initialement, ni par la locataire, ni par aucun des deux experts intervenus à sa demande en 2020 et 2022, a effectivement constitué un facteur de diminution de la valeur locative des locaux loués lors du renouvellement au 1er juillet 2021.

La demande d’application d’un « coefficient de précarité » ne peut donc qu’être rejetée.

Il est encore noté que c’est à juste titre que l’expert judiciaire a répondu, au sujet de l’impact défavorable des travaux de restructuration sur la commercialité des lieux loués, qu’il s’agit de circonstances postérieures au renouvellement du bail, qu’il n’y a donc pas lieu de prendre en compte.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d’usage de procéder à une pondération des surfaces.

L’expert judiciaire a constaté qu’une pondération contractuelle des locaux loués, dont la superficie est supérieure à 3.000 m² (5.819,60 m² utiles), était annexée au bail et que les parties avaient manifesté leur accord sur ce point.

Il a donc retenu une surface pondérée de 4.200m²p.

Celle-ci sera, en l’absence de discussion sur ce point, retenue.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants :

a) Sur la [Adresse 36] :

*nouvelles locations

— électroménager BOULANGER (janvier 2022, dont postérieur) : 920 €/m²pGS/an

— équipement de la personne ETAM (novembre 2012) : 1.426 €/m²pGS/an

*un renouvellement

— multimédias, loisirs FNAC (mai 2012) : 1.075 €/m²pGS/an

b) Grandes surfaces à [Localité 24] :

*nouvelles locations

— sport CLIMB UP INVESTISSEMENTS, [Adresse 1] (janvier 2020) : 300 €/m²pGS/an

— METRO, [Adresse 5] (janvier 2019) : 307 €/m²pGS/an

— grands magasins GALERIES LAFAYETTE, [Adresse 15] (juillet 2015) : 863 €/m²pGS/an

— supermarché [Adresse 17], [Adresse 6] (septembre 2015) : 959 €/m²pGS/an

*loyer avec versement d’un droit au bail

— électroménager BOULANGER, [Adresse 8] (décembre 2015) : 200 €/m²pGS/an

*renouvellements

— supermarché MONOPRIX, [Adresse 4] (juillet 2017) : 370 €/m²pGS/an

— supermarché MONOPRIX, [Adresse 3] (décembre 2018) : 547 €/m²pGS/an

— librairie [K] JEUNES, [Adresse 16] (janvier 2020) : 814 €/m²pGS/an

c) Grandes surfaces dans des centres commerciaux à [Localité 24] (surfaces GLA non pondérées) :

*nouvelles locations

— loisirs I FLY, [Adresse 2] (décembre 2016) : 214 €/m²pGLA/an

— articles de sport GO SPORT, Italie 2, (avril 2022, donc postérieur) : 234 €/m²pGLA/an

— loisirs YOO MOOV, Villup (décembre 2016) : 253 €/m²pGLA/an

— restaurant VA [Localité 29], [Localité 12] [Adresse 41] (novembre 2015) : 410 €/m²pGLA/an

— équipement de la maison IKEA, [Adresse 13] (juillet 2018) : 521 €/m²pGLA/an

— supermarché MONOPRIX, [Localité 28] Plaza (juin 2018) : 752 €/m²pGLA/an

— sportswear NIKE, Beaugrenelle (janvier 2019) : 890 €/m²pGLA/an

d) Grandes surfaces dans le centre commercial [Adresse 19], en situation inférieure :

*nouvelles locations

— puériculture et prêt-à-porter [Z] (mai 2016) : 111 €/m²pGLA/an

— jouets MAXITOYS (mai 2016) : 159 €/m²pGLA/an

— salle de sport BASIC FIT (décembre 2015) : 191 €/m²pGLA/an

— articles de sport DECATHLON (novembre 2015) : 204 €/m²pGLA/an

— électroménager BOULANGER (décembre 2015) : 226 €/m²pGLA/an

— hard discount ACTION (mars 2021) : 255 €/m²pGLA/an

— hypermarché LECLERC avec station service (octobre 2015) : 278 €/m²pGLA/an

*loyer avec versement d’un droit au bail

— bricolage LEROY MERLIN (juin 2016) : 377 €/m²pGLA/an

*un renouvellement

— hypermarché LECLERC (avril 2021) : 489 €/m²pGLA/an

e) Grandes surfaces dans des centres commerciaux d’Île-de-France (surfaces GLA non pondérées) : références anciennes :

*nouvelles locations

— prêt-à-porter H&M, Belle Épine à [Localité 39] (juillet 2014) : 200 €/m²pGLA/an

— loisirs FNAC, [Adresse 27] (juillet 2011) : 225 €/m²pGLA/an

— MONOPRIX, [Adresse 27] (janvier 2013) : 254 €/m²pGLA/an

*loyers reconstitués en réintégrant le droit d’entrée au loyer économique

— MARKS & SPENCER, SO Ouest, [Localité 20] (octobre 2012) : 274 €/m²pGLA/an

— loisirs FNAC, [Localité 32] 2, [Localité 33] (mars 2012) : 445 €/m²pGLA/an

*un renouvellement

— prêt-à-porter H&M, Belle Épine à [Localité 39] (juillet 2014) : 196 €/m²pGLA/an

Il a rappelé les nombreux éléments de référence cités par les parties, dont le juge des loyers ne reprendra pas la liste fastidieuse, en l’absence de discussion à leur sujet ; il est renvoyé aux pages 53 à 57 du rapport d’expertise de Monsieur [H] pour en prendre connaissance.

L’expert judiciaire a retenu, pour les locaux objets de l’expertise, une valeur unitaire de 475 €/m²p/an, HT et HC en considération :

— de la bonne situation des locaux dans un secteur commercial, à proximité de la Gare [21], de leur très bonne desserte par les transports en commun, de l’accès à de larges voies de circulation automobile et de leur visibilité extérieure ;

— de leur répartition sur quatre étages reliés, de leur bon état d’entretien apparent, mais de leur intégration dans un centre commercial en copropriété et subissant une décommercialisation,

— de leurs divers accès depuis le centre commercial et l’extérieur, de leurs liaisons verticales, d’un bon éclairement d’une partie des locaux, de l’absence d’éclairage naturel d’une autre partie, de leurs beaux volumes, leur configuration régulière, des volumes jugés corrects des bureaux et locaux sociaux et de leurs aménagements standards,

— de l’activité de commerce, de préparation et de réparation d’équipements de la personne autorisée par le bail,

— des charges du centre incombant au preneur conformément à l’usage,

— de ce que le preneur supporte les travaux prescrits par les autorités administratives, l’impôt foncier des parties communes, la taxe professionnelle, la taxe sur les bureaux, outre l’assurance de l’immeuble,

— le droit de préférence du bailleur en cas de cession, l’absence de clause d’accession, les travaux d’un montant de 6.076.991 € effectués d’avril à juin 2008 avant le bail expiré et ceux d’un montant de 630.474 € effectués de janvier à mars 2022 postérieurement au renouvellement (dont plus de la moitié en enseignes, peintures, sols), l’absence de dépôt de garantie, l’inconvénient d’une indexation en fonction de l’indice ICC et la provision sur charges de 162.420,99 € au troisième trimestre 2021, soit 154,69€/m²p/an,

— la déshérence du centre commercial et le départ des locomotives Galeries Lafayette (2018) et Habitat (2019) ainsi que l’état du marché locatif des grandes surfaces à [Localité 26] qui s’inscrivait en baisse en juillet 2021.

Il a ainsi évalué une valeur locative annuelle de :

4.200 €/m²p x 475 € = 1.995.000 € avant correctifs

La locataire prétend que les éléments de référence cités par l’expert ne sont pas pertinents, en ce qu’ils ne sont pas comparables aux locaux loués, tant en termes de flux que d’activité, les emplacements [Adresse 36] étant de qualité supérieure car situés sur un tronçon « mass market », avec un flux de chalands soutenu, les activités de la FNAC, de BOULANGER, d’ETAM n’étant pas comparables à son activité de prêt-à-porter, de même que la superficie de ce dernier magasin est bien inférieure à la sienne.

Elle ajoute que la commercialité des références du centre Beaugrenelle, moderne et attractif, exclut leur prise en compte pour évaluer des locaux dans le centre Maine-Montparnasse, vétuste et déserté.

Elle reproche à l’expert judiciaire d’avoir ignoré la seule référence qu’elle estime comparable, celle de l’enseigne MONOPRIX car elle est située [Adresse 38], à 200 mètres de son magasin, et de surface équivalente à celle de ses locaux, d’une valeur unitaire de 208 €/m²p.

Elle conclut que l’expert judiciaire ne peut raisonnablement retenir une valeur unitaire de 475 €/m²p, soit le double de cette référence et en outre supérieure à celle de 370 €/m²p correspondant au loyer fixé à l’époque de la signature du bail, alors que le centre commercial était encore dynamique.

La bailleresse soutient, de son côté, qu’il existe un regain d’attractivité malgré le contexte économique incertain, avec la reprise de la fréquentation liée au retour des touristes à [Localité 24] et des salariés de bureaux, ainsi que le regain d’attractivité de la rive gauche et un renouveau de la [Adresse 36] ; elle en déduit que les éléments de comparaison les plus pertinents cités par l’expert [H] sont manifestement :

— le bail de la FNAC [Adresse 36] (1.075 €/m²p pour un bail en renouvellement, pour des locaux de mêmes caractéristiques, même si le preneur, contrairement à C&A, supporte la taxe foncière),

— le bail [Adresse 17] [Adresse 37] (959 €/m²p), à 629 mètres des locaux loués et dans un environnement similaire sur la rive gauche,

— le bail [K] JEUNES (814 €/m²p) qui est aussi en renouvellement.

Elle constate un loyer moyen sur ces éléments de comparaison de 949 €/m²p, supérieur à celui qu’elle réclame (605 €/m²p).

Sur ce,

S’agissant des éléments de référence contestés par la locataire, ou évoqués par la bailleresse il est relevé que l’expert judiciaire a bien précisé que le bail de la FNAC [Adresse 36], le bail [Adresse 17] [Adresse 37] et le bail [K] JEUNES sur le [Adresse 16] ont été pris en compte mais qu’il a retenu une valeur locative inférieure de 50 % ; cela est pertinent compte tenu, notamment, de la situation bien plus favorable de leurs locaux (meilleure commercialité, meilleure visibilité) et de la différence d’activité qui ont été relevées.

De même, il a bien indiqué dans ses réponses aux dires des parties que les références dans le centre commercial Beaugrenelle, plus récent et plus attractif, n’ont été citées qu’à titre indicatif, compte tenu de la rareté des grandes surfaces dans [Localité 24], un prix unitaire inférieur ayant été retenu.

Concernant la valeur locative des locaux du magasin MONOPRIX situé à proximité des locaux expertises, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a estimé que, s’agissant de surfaces situées pour la plupart en sous-sol, et d’une activité de supermarché qui n’est pas comparable à celle de prêt-à-porter (même si le supermarché a une importante aire de vente de vêtements), il convenait de retenir un prix unitaire plus élevé pour les locaux de C&A.

Ainsi, le juge des loyers constate que l’expert a procédé de façon pertinente à une comparaison avec une large palette d’éléments de référence dont les différences avec les locaux loués ne justifiaient pas l’exclusion mais qu’il y soit appliqué des correctifs ou qu’ils soient cités à titre simplement indicatif.

Par ailleurs, il convient de constater que la valeur locative unitaire des locaux loués peut être, au jour du renouvellement du bail, supérieure à ce qu’elle était au moment de la signature dudit bail douze ans plus tôt, alors que le centre commercial n’était pas encore déserté, puisque, accessibles de l’extérieur, ils n’en sont pas totalement dépendants et ont été considérés par l’expert judiciaire au regard de leur environnement extérieur.

Enfin, s’agissant du ratio entre chiffre d’affaires et loyer, l’expert judiciaire a noté qu’il était élevé (15 % du chiffre d’affaires de 13.178.000 € en 2019, 27 % du chiffre d’affaires de 6.984.000 € en 2020 et 22 % du chiffre d’affaires de 8.696.000 € en 2021) mais que les chiffres d’affaires apparaissent faibles.

Si monsieur [N] [E], dans sa note du 28 janvier 2025, conclut que ce ratio montre que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire est trop élevé, et que la baisse du chiffre d’affaires fait suite au départ des locomotives du centre commercial, il y a lieu néanmoins de relever que le taux d’effort communément admis en matière de commerces d’équipement de la personne, de 20 %, n’a été excédé qu’en 2020 et 2021, années exceptionnellement difficiles pour les commerces jugés non « nécessaires », compte tenu de la baisse de fréquentation des magasins résultant des fermetures et restrictions administratives et, plus généralement, de la pandémie de covid 19, au profit des commerces sur internet ; l’incohérence reprochée à l’expert judiciaire n’est donc pas fondée.

Dans ces conditions, l’évaluation de la valeur locative unitaire des locaux par l’expert judiciaire apparaît justifiée et sera retenue.

*Sur la valeur locative des locaux après correctifs

Selon l’article R.145-8 du code de commerce :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. (…) »

L’expert judiciaire a proposé d’effectuer un abattement de 4 % en faveur de la locataire, correspondant à hauteur de 2 % à sa prise en charge de l’assurance de l’immeuble et à hauteur également de 2 % au titre des travaux de mise en conformité qu’elle supporte, aboutissant à une estimation de la valeur locative en renouvellement des locaux loués à :

1.995.000 € – 4 % = 1.915.000 €.

La locataire soutient qu’une minoration de la valeur locative est justifiée par :

— un montant de charges qu’elle juge « astronomique », à plus forte raison pour un centre commercial à l’abandon, qui selon elle devrait donner lieu à un abattement de l’ordre de 10 %,

— une clause figeant la pondération des surfaces au-delà de ce qui serait fixé selon le droit commun,

— une durée du bail de douze ans écartant le principe du plafonnement,

— la refacturation de toutes taxes, notamment foncières, supportées par le bailleur dans les parties communes,

— travaux de mise en conformité à la charge du preneur,

— refacturation au preneur de l’assurance du bailleur et des honoraires du syndic.

La bailleresse conteste l’application d’un abattement au titre de la charge des travaux de conformité, que l’expert a retenu « sous réserve de leur montant », dès lors que la locataire n’a pas produit d’élément à ce sujet.

Elle fait également valoir que la locataire, qui a initié une procédure devant le tribunal judiciaire pour contester le montant des régularisations de charges qui lui sont facturées, et demande dans ce cadre la restitution d’une importante somme à ce titre, ne peut d’un côté tirer argument du montant des charges pour revoir à la baisse le montant de son loyer et d’un autre contester le montant de ces charges pour en obtenir restitution.

Sur ce,

Le juge des loyers constate en premier lieu que les stipulations du bail afférentes à sa durée écartant le principe du plafonnement et à la pondération des surfaces empêchant une appréciation judiciaire sur ce point, qui sont certes exorbitantes du droit commun, ne constituent ni des restrictions de jouissance des locaux, ni une décharge sur le preneur d’obligations du bailleur, ni des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages au sens de l’article R.145-8 du code de commerce ; il n’y a pas lieu d’appliquer de minoration à ce titre, ces éléments pouvant simplement être pris en compte par l’expert dans l’estimation de la valeur locative des locaux avant correctif.

En deuxième lieu, il est constaté que, comme l’objecte la bailleresse, la locataire n’a fourni aucun élément pour justifier de l’abattement au titre des travaux de mise en conformité mis à sa charge ; l’abattement prévu par l’expert à ce titre ne sera donc pas appliqué.

En revanche, et en troisième lieu, il convient de constater que le caractère excessif des charges de copropriété supportées par la locataire n’est pas en lui-même contesté, la bailleresse ne s’opposant à la demande d’abattement à ce titre qu’au motif d’une procédure judiciaire qui est en cours à ce sujet, alors que ce contentieux ne porte pas sur les charges que la locataire doit lui rembourser mais sur la justification du montant qu’elle lui a facturé dans le cadre de régularisations de 2018 à 2020.

Si l’expert judiciaire n’a pas appliqué d’abattement à ce titre dans son estimation de la valeur locative de renouvellement des locaux loués, il a, dans ses réponses aux dires des parties, constaté que la provision pour charges trimestrielles du 1er juillet 2021 représentait 36,51 % du loyer et proposé, considérant qu’elle est effectivement élevée, d’appliquer un abattement de 30 €/m², soit 126.000 €, à déduire de la valeur locative annuelle.

Cet abattement, qui paraît justifié, sera retenu.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, le prix du bail renouvelé sera fixé à :

1.995.000 € – 2 % (abattement au titre de l’assurance de l’immeuble) – 126.000 € (abattement pour charges excessives supportées par le preneur) = 1.829.100 €/an, HT et HC, au 1er juillet 2021.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.N.C [Adresse 40] et la S.C.S C&A FRANCE, portant sur des locaux situés dans le centre commercial MAINE-MONTPARNASSE à [Localité 25], à la somme de un-million-huit-cent-vingt-neuf-mille-cent euros (1.829.100 €) par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2021 ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés, sauf les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [M] [H] qui seront supportés par moitié entre elles ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 24], le 04 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA