TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENOIS

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BENOIS, M^e DAUGY

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0684

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [U] [X], née [J]

Chez [H] [J]: [Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [H] [J],

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par Maître Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0042

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°30 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Par exploits de commissaires de justice signifiés les 3 et 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] a fait assigner M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 20 avril 2023. Il s’agit de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2023, M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] ont délivré assignation en intervention forcée à la société Foncia Agence Centrale aux fins d’appel en garantie de toutes condamnations prononcées à leur encontre. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/01387.

Aux termes de ses dernières conclusions dans le cadre de la présente instance, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-5 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER l’indivision [J] composée de Monsieur [M] [J], Madame [U] [X] et Monsieur [H] [M] [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 186,32 euros au titre du remboursement des frais,

— CONDAMNER l’indivision [J] composée de Monsieur [M] [J], Madame [U] [X] et Monsieur [H] [M] [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER l’indivision [J] composée de Monsieur [M] [J], Madame [U] [X] et Monsieur [H] [M] [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de l’indivision [J] composée de Monsieur [M] [J], Madame [U] [X] et Monsieur [H] [M] [P] [J],

— CONDAMNER l’indivision [J] composée de Monsieur [M] [J], Madame [U] [X] et Monsieur [H] [M] [P] [J] aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, et au visa des articles 1992 et suivants, 1231-1 à 1231-7 du code civil, M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] demandent au tribunal de :

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle introduite par les concluants contre FONCIA AGENCE CENTRALE et pendante devant cette juridiction sous le numéro de RG23/01387.

— Condamner FONCIA AGENCE GÉNÉRALE à garantir et relever Monsieur [M] [J], Madame [U] [X], et Monsieur [H] [J] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux à la demande du Syndicat, au titre des frais de procédure, dommages-intérêts éventuels, frais de relance et coûts des actes de sommation, ou encore au titre de l’article 700 du Code procédure civile ou au titre des dépens.

— Condamner FONCIA AGENCE GÉNÉRALE à payer à Monsieur [M] [J], à Madame [U] [X], et à Monsieur [H] [J] chacun une somme de 2 000,00 € de dommages intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils subissent à raison de

l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires.

— Condamner enfin FONCIA AGENCE GÉNÉRALE à payer à Monsieur [M] [J],Madame [U] [X], et Monsieur [H] [J] chacun une indemnité de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction est requise au profit de M^e Vincent DAUGY par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Constater que la somme principale due par Monsieur [M] [J], Madame [U] [X], et Monsieur [H] [J] au titre des charges de copropriété de l’immeuble au SDC de l’immeuble [Adresse 5] a été acquittée le 8 mars 2023 et

constater le désistement du Syndicat de sa demande en paiement de ces charges.

— Débouter le SDC de l’immeuble du [Adresse 5] de toute demande de dommages intérêts, faute de justification d’un quelconque autre préjudice que le retard de paiement.

— Statuer ce que de droit sur les demandes du Syndicat en paiement des frais de relance, coût des actes de sommation ou encore article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Le 24 octobre 2024, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à jonction avec le dossier enregistré sous le numéro RG 23/01387.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins d’actualisation de sa créance.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande de révocation de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose « Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption ».

Selon l’article 803 du même code, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En l’espèce, au soutien de sa demande de révocation, le syndicat fait valoir que si les défendeurs ont réglé leur dette en cours de procédure, justifiant qu’il renonce à sa demande en paiement de charges de copropriété impayées dans ses conclusions du 8 septembre 2023, un impayé subsiste désormais et qu’il n’a pas été en mesure de transmettre un décompte actualisé compte tenu de la clôture intervenue le 30 janvier 2025.

Toutefois, l’actualisation de la dette de charges de copropriété n’est pas une cause grave de révocation de la clôture. Enfin, la révocation de l’ordonnance de clôture imposerait une nouvelle réouverture des débats, ce qui n’est pas dans l’intérêt d’une bonne justice.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée et les conclusions notifiées postérieurement à la clôture seront donc rejetées.

2- Sur la demande de jonction avec l’instance enrôlée sous le n° RG 23/01387

Cette demande, qui a déjà été rejetée par le juge de la mise en état le 24 octobre 2024 sera rejetée, étant au surplus relevé que l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/01387 a fait l’objet d’un sursis à statuer par ordonnance du 5 septembre 2025.

3 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions du 8 septembre 2023 signifiées antérieurement à la clôture et suite aux règlements intervenus, le syndicat des copropriétaires indique ne pas maintenir sa demande de paiement.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 186,32 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

Les frais exposés pour une relance adressée le 8 mars 2022, soit antérieurement à la première mise en demeure adressée le 12 avril 2022, ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Le syndicat sera débouté de la demande formée à ce titre.

Seuls seront retenus les frais de signification du commandement de payer délivré le 8 juillet 2022, ceux-ci étant bien postérieurs à la mise en demeure et antérieurs à l’assignation.

En conséquence, M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156,32 euros euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires indivis, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que l’indivision [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement qui a été constaté, ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant au surplus relevé que la dette a été réglée dans le cadre de la présente procédure.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.800 euros à ce titre au regard des frais justifiés.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3G

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par le réseau privé des avocats le 4 et le 10 septembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner la jonction avec le RG 23/01387 ;

Condamne M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] les sommes de :

—  156,32 euros au titre des frais de recouvrement

—  2.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [M] [J], Mme [U] [X] née [J] et M. [H] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente