TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/13622

N° Portalis 352J-W-B7H-C27OI

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ZIDOR

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J134

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [S] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 12]

S.A.S. RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA

[Adresse 1]

[Localité 11]

Tous deux représentés par M^e Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0641

Décision du 03 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/13622 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27OI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 10 février 2022, la SCI ZIDOR a donné à bail commercial à Monsieur [G] [S] [Y], des locaux sis [Adresse 1] à Paris dans le 17ème arrondissement, à compter du 15 février 2022. Le bail renvoie à des conditions particulières qui spécifient la durée de celui-ci, sans que celles-ci n’aient été produites en procédure.

La destination est la suivante : restaurant à emporter et sur place.

Par courrier du 6 septembre 2022, la SCI ZIDOR a communiqué à Monsieur [G] [S] [Y] un décompte locatif qui fait état d’une dette de 37.517,09 euros arrêtée au 13 septembre 2022.

Les parties sont convenues d’un échéancier pour régler la dette d’un montant de 38.397,10 euros aux termes d’un document signé, mais non daté.

Par courrier électronique du 9 janvier 2023, le syndic de copropriété de l’immeuble dont dépendent les locaux pris à bail a informé le bailleur de nuisances sonores occasionnées par l’exploitation commerciale des locaux (musique, cris, disputes entre minuit et 2h30 du matin), ainsi que de la présence d’encombrants déposés dans la cave par le preneur.

Par courrier du 10 janvier 2023, la SCI ZIDOR a relancé Monsieur [G] [S] [Y] relativement aux impayés échelonnés.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2023, la SCI ZIDOR a fait délivrer à Monsieur [G] [S] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ayant pour cause la somme de 38.397,10 euros au titre de la dette locative, 800 euros au titre de frais de débarrassage d’encombrants dans la cave et 271,62 euros au titre du coût de l’acte.

Par constat de commissaire de justice du 17 mars 2023 dressé à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], il a été constaté, en substance, de la saleté au sol, et un encombrement des parties communes des caves par des équipements de cuisine, et divers objets.

Par ordonnance du 29 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire ; et

— condamné Monsieur [G] [S] [Y] au paiement de la somme de 52.817,09 euros au titre d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers, taxes et charges arrêtés au 14 mars 2023, échéance du 2ème trimestre incluse.

Par exploits de commissaire de justice du 18 et du 20 octobre 2023, la SCI ZIDOR a fait respectivement assigner Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des occupants et leur condamnation à un arriéré locatif.

Par courrier du 21 novembre 2023, le syndic de copropriété a signalé une fuite non réparée provenant vraisemblablement d’une alimentation ou d’une évacuation passant par un coffrage au droit des sanitaires de l’exploitation de Monsieur [G] [S] [Y]. Il déplore en outre la persistance des nuisances, et de la saleté.

Par arrêté préfectorale, le restaurant a fait l’objet d’une fermeture administrative de 3 semaines à partir du 19 février 2024.

Par conclusions notifiées le 14 mars 2024, la SCI ZIDOR demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 10 février 2022 à effet du 15 février 2022, entre la SCI ZIDOR et Monsieur [G] [S] [Y] portant sur un restaurant sis [Adresse 3] Paris [Adresse 10], au jour du prononcé du jugement ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA à lui payer la somme de 32.411,68 euros au titre des loyers, taxes et charges avec l’échéance du 2ème trimestre 2024 incluse ;

— condamner la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA, à lui payer l’arriéré de loyer au 14 mars 2023, soit la somme de 46.197,09 euros au titre des loyers, charges, frais de débarrassage avec l’échéance du 2ème trimestre 2023 incluse ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [S] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis [Adresse 5];

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la société SCI ZIDOR et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résolution judiciaire du bail au montant du dernier loyer contractuel augmenté de la provision pour charges ;

— condamner Monsieur [G] [S] [Y] à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— condamner Monsieur [G] [S] [Y] à payer à la SCI ZIDOR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût des extraits Kbis et des états d’endettement ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ZIDOR énonce :

— que le preneur n’est pas à jour du paiement de son loyer ; que le juge des référés a constaté ce manquement et l’a condamné au versement d’une provision, mais que depuis sa condamnation, il n’a effectué qu’un seul versement à hauteur de 7.500 euros de sorte qu’il ne respecte toujours pas ses obligations contractuelles ;

— que l’ensemble des doléances du syndic relativement aux nuisances du preneur ont été notifiées au preneur par courrier électronique du 11 janvier 2023 ; que celles-ci n’ont pas pour autant cessé, et de nouvelles nuisances se sont en outre manifestées ; que ces manquements contractuels présentent une gravité suffisante de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial ; que le cumul du non-respect de ses obligations par le preneur est de nature à caractériser la gravité des violations contractuelles ;

— que bien que seul Monsieur [Y] apparaisse sur le bail ou l’échéancier de paiement, il est manifeste qu’il a organisé son activité commerciale par le recours à une structure sociétaire qui constitue une cession déguisée ; que de ce fait la condamnation au paiement de l’arriéré locatif doit faire l’objet d’une condamnation in solidum ;

— que s’agissant des désordres allégués par le preneur, ils trouvent leur origine dans le comportement du preneur.

Par conclusions notifiées le 17 janvier 2014, Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger les demandes formulées par la SCI ZIDOR à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ;

— débouter la SCI ZIDOR de sa demande de résiliation judiciaire du bail relatif aux locaux sis [Adresse 2] ;

— accorder à Monsieur [G] [S] [Y] un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative par 24 mensualités égales ;

— débouter la SCI ZIDOR de toutes ses demandes ;

Subsidiairement,

— débouter la SCI ZIDOR de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 2] ;

— accorder à Monsieur [G] [S] [Y] et à la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de la dette locative par 24 mensualités égales ;

— débouter la SCI ZIDOR de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA énoncent :

— que les demandes adressées à la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA sont irrecevables, celle-ci n’étant pas liée au bail ;

— que les impayés sont liés au fait qu’il a dû effectuer des dépenses de rénovation des locaux qui étaient dans un état déplorable ; qu’il est de bonne foi et peut honorer sa dette si un délai lui est accordé ;

— que s’agissant des nuisances, elles ont eu lieu alors qu’il était à l’étranger et ne sont pas de son fait.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 4 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 31 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la fin de non-recevoir

Il résulte du 6° de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la demande d’irrecevabilité des demandes de la SCI ZIDOR à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA relevait de la compétence du juge de la mise en état. Cette demande sera donc déclarée irrecevable devant le tribunal. Au surplus, la demande d’expulsion peut concerner tout occupant des lieux, dès lors le bailleur n’est pas dépourvu d’intérêt à agir à l’encontre d’une occupante présumée des lieux.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que Monsieur [G] [S] [Y] est redevable d’une dette locative de 78.609,24 euros au 1er avril 2024, compte étant tenu d’un versement de 7.500 euros effectué par celui-ci le 16 janvier 2024. Monsieur [G] [S] [Y] ne justifie d’aucun paiement depuis le versement précité.

La SCI ZIDO produit un Kbis qui fait apparaître que Monsieur [G] [S] [Y] assure la présidence de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA dont l’établissement déclaré se situe au [Adresse 4] dans le 17ème arrondissement, soit à l’adresse des lieux pris à bail. Les statuts de la société concernée ont été signés le 2 novembre 2022 par l’intéressé.

L’objet statutaire de ladite société dont l’activité a démarré au 10 novembre 2022, soit moins de neuf mois après l’entrée en jouissance dans les lieux de Monsieur [G] [S] [Y], prétendument pour son compte et en son nom propre est : « restauration de type traditionnel, plats à emporter et à consommer sur place, livraison à domicile, traiteur, la vente de boissons sans alcool, salon de thé, tout type d’événements tels que l’organisation d’anniversaires, de baptêmes, de mariages, de soirées à thèmes entre amis ». Cette activité entre dans le champ de la destination du bail conclu par Monsieur [G] [S] [Y], prétendument pour son compte et en son nom propre.

Il résulte en outre de l’arrêté préfectoral de fermeture temporaire des lieux du 16 février 2024 que celui-ci a été pris à l’encontre de l’établissement dénommé « CHEZ ANELKA » sis [Adresse 1] à [Localité 13] dans le [Localité 6], et non à l’encontre de Monsieur [G] [S] [Y], ès qualités d’entrepreneur individuel. Le nom de l’établissement est un court extrait de la dénomination sociale de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA.

Il ressort de l’ensemble de ce qu’il précède qu’il y a lieu de considérer que si Monsieur [G] [S] [Y] a débuté son exploitation en qualité d’entrepreneur individuel, celle-ci s’est poursuivie par le recours à la technique sociétaire via la création de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA, ce qui suppose qu’une cession du bail commercial est intervenue au bénéfice de ladite société dont il assure la présidence.

C’est donc à raison que la SCI ZIDO estime qu’une cession du bail est intervenue entre Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA, les défenderesses étant au demeurant silencieuses sur ce point.

Or, le bail stipule à son article 10 (A) que :" Le preneur ne pourra céder ou apporter son droit au présent bail, qu’au successeur dans l’intégralité de son fonds de commerce, le bailleur étant appelé à concourir à l’acte sous peine de nullité. Toute autre cession devra recueillir l’accord préalable, par écrit, du bailleur. Le preneur restera garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs ou successeurs, du paiement des loyers et charges échues ou à échoir et de l’exécution des conditions du présent bail […] ".

Monsieur [G] [S] [Y] qui n’a pas appelé le bailleur dans la cession est redevable de la somme de 78.609,24 euros conjointement avec le cessionnaire, la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA. Néanmoins, le bailleur sollicite le paiement de somme de 78.608,77 euros (32.411,68 + 46.197,09 = 78.608,77), le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, la condamnation portera sur cette somme.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA à payer à la SCI ZIDOR la somme de 78.608,77euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2024.

Sur le délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ni Monsieur [G] [S] [Y], ni la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA ne justifient de leur situation comptable et financière, de sorte que leur demande de délai de paiement ne peut être que rejetée.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il résulte de l’article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant que le manquement à l’obligation de paiement des loyers et des charges, première obligation du locataire constitue un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, comme cela a été précédemment énoncé, Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA sont conjointement redevables d’un impayé locatif à hauteur de 78.609,24 euros, et ce, nonobstant l’échéancier convenu entre Monsieur [G] [S] [Y] et le bailleur, et la condamnation de Monsieur [G] [S] [Y] à payer au bailleur une provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, échéance du 2ème trimestre incluse.

Ce manquement est à lui seul suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire. S’y ajoutent de surcroît, l’occupation illicite des parties communes qui ressort du constat de commissaire de justice du 17 mars 2023 et les nuisances provoquées par l’exploitation des lieux, telles qu’attestées par les courriers du syndic et la fermeture administrative temporaire des lieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la résiliation judiciaire du bail du 10 février 2022 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à Paris dans le 17ème arrondissement mis en location par la SCI ZIDOR, à compter de la date du présent jugement à minuit.

Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA se trouvant sans droit, ni titre, à compter du 3 juillet 2025 à 00h00 seront expulsés.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation forfaitaire mensuelle, dont est redevable Monsieur [G] [S] [Y] à compter du 4 juillet 2025, au tiers du deuxième trimestre 2025 des loyers, outre les provisions pour charges.

Monsieur [G] [S] [Y] sera donc condamné à payer à la SCI ZIDOR ladite somme jusqu’à libération effective des lieux. Il est relevé qu’aucune demande de condamnation in solidum n’est formée à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] [Y] ayant succombé dans ses demandes sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des extraits Kbis et des états d’endettement. Il est relevé qu’aucune demande de condamnation in solidum n’est formée à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA au titre des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [S] [Y] à payer à la SCI ZIDOR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il est relevé qu’aucune demande de condamnation in solidum n’est formée à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déclare irrecevables devant le tribunal la demande tendant à l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI ZIDOR à l’encontre de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA ;

— Condamne in solidum Monsieur [G] [S] [Y] et la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA à payer à la SCI ZIDOR la somme de 78.608,77 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er avril 2024 ;

— Rejette les demandes de délai de paiement de Monsieur [G] [S] [Y] et de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA ;

— Ordonne la résiliation judiciaire du bail du 10 février 2022 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à Paris dans le 17ème arrondissement mis en location par la SCI ZIDOR, à compter du présent jugement ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 13] dans le [Localité 6], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [G] [S] [Y], de la SAS RESTAURANT AFRO DES BOURGEOIS CHEZ ANELKA et de tout occupant de leur chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixe l’indemnité d’occupation forfaitaire mensuelle, dont est redevable Monsieur [G] [S] [Y] à l’égard de la SCI ZIDOR à compter du 4 juillet 2025, au tiers du deuxième trimestre 2025 des loyers, outre les provisions pour charges ;

— Condamne Monsieur [G] [S] [Y] à payer à la SCI ZIDOR de ladite indemnité d’occupation ;

— Condamne Monsieur [G] [S] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des extraits Kbis et des états d’endettement ;

— Condamne Monsieur [G] [S] [Y] à payer à la SCI ZIDOR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 03 Juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON