N° RG 25/00074 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DFKC

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Y] [G] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julie CASTOR, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représenté par Maître Elise MICHEL TASTET, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 14 Avril 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Mai 2026

copie délivrée à Me [A]

Me [F] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de DAX a adjugé à Monsieur [Y] [K] le bien immobilier situé [Adresse 4] à DAX (40100), cadastré section AD n° [Cadastre 1], soumis au statut de la copropriété et grevé d’un bail en cours au profit de Monsieur [L] [Z].

Le loyer n’étant plus payé depuis le mois de mai 2022, Monsieur [Y] [K] a fait délivrer à Monsieur [L] [Z], le 2 septembre 2024, un commandement de payer une somme principale de 6 822 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers arrêté au 29 février 2024, outre 165,99 euros de frais.

Le 2 octobre 2024, Monsieur [Y] [K] a proposé à Monsieur [L] [Z] un plan d’apurement de sa dette locative qui n’a rencontré aucun écho.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées, Monsieur [Y] [K] a assigné Monsieur [L] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 19 février 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et des articles 1729 et 1743 du Code civil, 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

être déclaré recevable et bien fondé en son action engagée à l’encontre de Monsieur [L] [Z], locataire défaillant,

juger que le défaut de paiement des loyers par Monsieur [L] [Z] constitue un manquement suffisamment grave pour fonder une demande en résiliation judiciaire du bail les liant,

EN CONSÉQUENCE

ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], [Adresse 6], appartement n° 31 à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

juger que le sort des meubles, biens et effets trouvés sur place sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [Z],

condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 12 432 euros correspondant au montant de sa dette locative,

condamner Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros, outre intérêts au taux légal, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer.

Monsieur [Y] [K] explique que le contrat de bail ne lui a pas été remis dans le cadre de l’adjudication et que l’ancien propriétaire n’en a conservé aucune trace, affirme néanmoins que le montant du loyer convenu s’élevait, provision sur charges de 70 euros incluse, à 520 euros, précise que l’allocation de logement sociale (ALS) attribuée au défendeur lui était directement versée et certifie que celui-ci n’a pas souscrit d’assurance contre les risques locatifs.

Maître Elise MICHEL TASTET, conseil de Monsieur [L] [Z], a pris en réplique des écritures tendant à voir le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles 834, 696 et 700 du Code de procédure civile:

juger irrecevable l’action de Monsieur [Y] [K] en raison de contestations sérieuses,

débouter Monsieur [Y] [K] de l’intégralité de ses demandes,

condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer une somme de 1 300 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens.

Monsieur [L] [Z] assure qu’aucun élément ne permet de connaître le montant exact du loyer qu’il doit régler, une difficulté sérieuse dirimante à la recevabilité de l’action engagée à son encontre en référé, fait valoir que son bailleur n’a jamais justifié le montant de la provision sur charges dont il excipe ni procédé à la régularisation annuelle des charges, prétend indécent le bien litigieux en s’appuyant sur le procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2025 par un commissaire de justice et stigmatise la mauvaise foi du demandeur, notamment en produisant l’attestation d’assurance contre les risques locatifs qu’il a souscrite le 15 décembre 2023.

Après deux renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 2 septembre 2025.

Représenté par Maître [J] [A], Monsieur [Y] [K] a soutenu ses dernières conclusions pour entendre le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance:

être déclaré recevable et bien fondé en son action engagée à l’encontre de Monsieur [L] [Z], locataire défaillant,

juger que le défaut de paiement des loyers par Monsieur [L] [Z] constitue un manquement suffisamment grave pour fonder une demande en résiliation judiciaire du bail les liant,

EN CONSÉQUENCE

ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], [Adresse 6], appartement n° 31 à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

juger que le sort des meubles, biens et effets trouvés sur place sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [Z],

condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 15 313,26 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir,

condamner Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros, outre intérêts au taux légal, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [L] [Z] à produire son attestation d’assurance habitation en cours de validité sous astreinte, au-delà d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de 50 euros par jour de retard,

condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 2 septembre 2024.

Monsieur [Y] [K] rappelle que Monsieur [L] [Z], qui ne conteste ni leur relation locative ni la matérialité de sa dette, ne règle plus le loyer depuis le mois de mai 2022 sans expliquer les raisons de sa défaillance, fustige sa mauvaise foi dès lors qu’il n’a querellé le montant de l’arriéré locatif et qu’il n’a soulevé une exception d’inexécution liée à l’indécence du logement qu’une fois assigné, précise que les sommes qui lui ont été directement versées par la CAF au titre de l’ALS étaient variables et ne couvraient pas l’intégralité du loyer, enfin précise que certains travaux ont été arrêtés en raison du défaut de paiement des loyers et que d’autres n’ont pu être effectués parce que le défendeur a refusé l’accès aux artisans qui en étaient chargés.

Maître Elise MICHEL TASTET, conseil de Monsieur [L] [Z], a sollicité le bénéfice intégral de ses conclusions primitives.

Par jugement avant dire droit du 4 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 février 2026 afin de permettre à Monsieur [Y] [K] de produire l’attestation de loyer adressée à la CAF des Landes dans le cadre de l’étude des droits de Monsieur [L] [Z] en matière d’aide au logement, ou tout autre document qui établirait avec certitude le montant du loyer et charges contractuellement fixé lors de la prise à bail, enjoint à Monsieur [Y] [K] de communiquer en temps utile à Monsieur [L] [Z] tout document qu’il entendrait produire à cet égard et réservé, dans l’attente, les droits des parties et les dépens.

Lors de l’audience de jugement du 14 avril 2026, Monsieur [Y] [K], représenté par Maître [J] [A], a soutenu ses dernières écritures tendant à voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’assignation :

être déclaré recevable et bien fondé en son action engagée à l’encontre de Monsieur [L] [Z], locataire défaillant,

juger que le défaut de paiement des loyers par Monsieur [L] [Z] constitue un manquement suffisamment grave pour fonder une demande en résiliation judiciaire du bail les liant,

EN CONSÉQUENCE

ordonner la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], [Adresse 6], appartement n° 31 à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

juger que le sort des meubles, biens et effets trouvés sur place sera réglé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [Z],

condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 15 313,26 euros correspondant au montant de sa dette locative,

condamner Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 520 euros, outre intérêts au taux légal, jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [L] [Z] à produire son attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir,

débouter Monsieur [L] [Z] de toutes ses prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires,condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer,

ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il verse aux débats différentes pièces dont la déclaration de loyer initialement établie le 27 août 2016 par Monsieur [E] [C] qui prouve que le montant du loyer était de 430 euros le 1er mai 2016 puis de 420 euros à partir du 1er juillet 2016, indique cependant ne pas être en mesure de justifier le montant précis du loyer et charges convenu avec Monsieur [L] [P] et s’en est remis.

Représenté par Maître [B] [F] [R], Monsieur [L] [Z] a maintenu l’intégralité de ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;

Conformément à l’article 848 du même code, dans sa version applicable le jour de la conclusion du contrat liant les parties, dans tous les cas d’urgence le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Monsieur [Y] [K] sollicite du juge des référés qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail le liant à Monsieur [L] [Z] pour défaut de paiement du loyer et charges convenu, expulse le défendeur et le condamne à produire sous astreinte une attestation d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’à payer l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle, des frais irrépétibles et les dépens ;

Monsieur [L] [Z] réfute la compétence du juge des référés pour connaître du litige en faisant part d’une contestation sérieuse, en l’occurrence l’incertitude entourant le montant du loyer et charges mensuellement mis à sa charge et, corrélativement, celui de sa dette locative ;

Monsieur [Y] [K] et Monsieur [L] [Z] ne produisent ni l’un ni l’autre le contrat de bail d’habitation les liant et Monsieur [Y] [K] n’a pas été en mesure de produire, comme le jugement avant dire droit du 4 novembre 2025 l’y invitait, l’attestation de loyer communiquée à la caisse d’allocations familiales dans le cadre du calcul des droits de Monsieur [Z] en matière d’aides au logement, échouant dès lors à justifier le montant du loyer et charges de 520 euros qu’il allègue et qu’aucune des dernières pièces qu’il verse aux débats ne démontre ;

Il s’évince cependant du récapitulatif de sa déclaration de loyer 2023 que la CAF des [Localité 2] a adressé le 13 mars 2024 à Monsieur [Y] [K], que le montant du loyer était bien de 510 euros puisque la liste des impayés des mois de mai 2022 à février 2024 démontre que Monsieur [L] [Z] lui restait redevable, au titre de celui des mois de décembre 2023, janvier et février 2024, d’une somme de 510 euros, et que Monsieur [Y] [K] a lui-même complété cette liste en inscrivant sur ce récapitulatif et de sa main, au titre des impayés de chacun des mois de mars 2024 à janvier 2025, une somme de 510 euros portant sa créance locative, arrêtée au 23 janvier 2025, à 12 432 euros ;

Par ailleurs, le plan d’apurement rempli et signé le 2 octobre 2024 par Monsieur [Y] [K] confirme que le loyer dû par Monsieur [L] [Z] était de 510 euros, un montant consigné à deux reprises sur ce document et qui réduit à néant, par voie de conséquence, sa prétention de le voir fixé à 520 euros ;

Dès lors le tribunal constate que le montant du loyer était de 510 euros, faute pour Monsieur [Y] [K] de prouver qu’il était différent, et permet comme il sera ultérieurement exposé, de calculer la dette de Monsieur [L] [Z].

La contestation de Monsieur [L] [Z], qui ne peut nier ni contester être redevable envers Monsieur [Y] [K] d’un loyer mensuel ni que le montant dudit loyer était de 510 euros, n’est manifestement pas sérieuse ;

La fin de non-recevoir qu’il soulève sera donc rejetée.

Sur le respect du formalisme légal

Aux termes de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payers délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Selon le paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux d’habitation en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification étant effectuée par voie électronique ;

Monsieur [Y] [K] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 3 septembre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [L] [Z] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [Y] [K] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

Il est loisible de constater qu’aucun contrat de bail d’habitation n’est versé auxs débats, ni par Monsieur [Y] [K] ni par Monsieur [L] [Z] ;

Cependant, la preuve de la matérialité d’un contrat de bail d’habitation peut être rapportée par tous moyens et le versement d’un loyer par le locataire, même de façon aléatoire, ainsi que son acceptation par le propriétaire, constituent des présomptions concordantes de son existence, ce qui est bien le cas de l’espèce ;

En l’absence de contrat écrit le tribunal ne peut toutefois constater l’acquisition de plein droit d’une quelconque clause résolutoire et le juge des référés, par ailleurs, ne peut prononcer, conformément à l’article 484 du Code de procédure civile, la résiliation d’un contrat de bail ;

Cette demande sera par conséquent rejetée, de même que celles relatives à l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [Z] et de tous occupants de son chef du bien immobilier de Monsieur [Y] [K] situé [Adresse 7], appartement n° 31 à [Localité 1], au sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer et l’assignation, démontrent que Monsieur [L] [I] est défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes convenus depuis le mois de mai 2022 ;

Le dernier état de la créance de Monsieur [Y] [K] arrêtée le 31 juillet 2025, prouve d’une part que le montant du loyer et charges mensuel a toujours été, depuis le 1er janvier 2022, de 510 euros soit 440 euros pour le loyer et 70 pour les charges, d’autre part que la caisse d’allocations familiales n’a plus versé la moindre somme à Monsieur [Y] [K] au titre de l’aide personnalisée au logement dont Monsieur [L] [Z] bénéficiait jusque-là, et enfin que la dette locative de ce dernier, charges incluses et arrêtée au 31 juillet 2025, s’élève à 15 313,26 euros, une somme qui agrège 1922,96 euros, 3 519,20 euros, 6 034,86 euros et 3 836,24 euros au titre respectif de son arriéré des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

La somme de 15 313,26 euros réclamée par Monsieur [Y] [K] à Monsieur [L] [Z] est ainsi parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [L] [Z] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [Y] [K], au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme provisionnelle de 15 313,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur celle de 6 822 euros, du 19 février 2025 sur celle de 12 432 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est tout autant imputable à Monsieur [Y] [K] qui a agi devant le juge des référés en résiliation de bail sans produire le contrat de bail d’habitation le liant au défendeur, qu’à Monsieur [L] [Z] qui a été gravement défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire de régler le loyer et charges convenu ;

Aucune équité, dès lors, ne commande de faire application des dispositions du Code de procédure civile relatives aux frais irrépétibles ;

Monsieur [Y] [K] et Monsieur [L] [Z] seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de celles de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Monsieur [Y] [K] et Monsieur [L] [Z] sont à la fois parties gagnantes et parties perdantes;

Ils conserveront donc l’un et l’autre la charge de leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par Monsieur [L] [Z], tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés.

Déclare Monsieur [Y] [K] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Déboute Moniseur [Y] [K] de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail.

Rappelle que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail.

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande de résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation le liant à Monsieur [L] [Z] et de celles relatives à l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et de tous occupants de son chef, au sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [Y] [K], au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2025, une somme provisionnelle de QUINZE MILLE TROIS CENT TREIZE EUROS et VINGT-SIX CENTIMES (15 313,26 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur celle de 6 822 euros, du 19 février 2025 sur celle de 12 432 euros et de cette décision pour le surplus.

Déboute Monsieur [Y] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute Monsieur [L] [Z] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.