TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02313

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7ZQ

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE, SAS

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02313 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7ZQ

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [C] [O] est propriétaire des lots n° 2, 26 et 27 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 22 novembre 2022, une assemblée générale des copropriétaires a été appelée à voter selon un ordre du jour, comprenant divers projets de résolutions portant sur la réalisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble (travaux peinture cage d’escalier, changement de 5 fenêtres de la cage d’escalier, travaux gommage et rejointement murs voûtes dans la cave, travaux maçonnerie cave, etc.).

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 7 février 2023, Madame [C] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société SYNDIC ONE, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 23 octobre 2023, Madame [C] [O] demande au tribunal de :

Vu les articles 17-1 A, 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 15 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 ;

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer Madame [C] [O] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

Annuler les résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à régler à Madame [C] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

Dispenser Madame [C] [O] de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Camille IVARS par application des dispositions de l’article 699 du code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2022 formée par la Madame [C] [O] :

Madame [C] [O] estime que les résolutions litigieuses sont affectées d’irrégularités qui justifient leur annulation.

Elle soutient en substance, s’agissant de sa demande d’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21, que :

— les résolutions dont il est demandé l’annulation ont pour objet : la réalisation de travaux de réfection de la peinture de la cage d’escalier, le changement de 5 fenêtres de la cage d’escalier de l’immeuble, la réalisation de travaux de gommage et rejointement des murs voûtés en cave, la réalisation de travaux de maçonnerie en cave, la souscription d’un contrat d’assurance-ouvrage, la délégation à donner au conseil syndical pour la désignation d’un maître d’œuvre pour le suivi des travaux, et enfin l’habilitation à donner au syndic pour initier une procédure à l’encontre de Madame [O],

— lors de l’assemblée litigieuse, il n’a pas été procédé à l’élection d’un second scrutateur, alors même que le règlement de copropriété l’exige expressément (article 15 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967) et qu’il est de jurisprudence constante que, dès lors que le règlement de copropriété comporte des dispositions particulières concernant la désignation de scrutateurs, en fixant par exemple leur nombre, ces dispositions doivent être respectées, leur non-respect entraînant la nullité de l’assemblée générale sans qu’il soit besoin pour le demandeur de justifier de l’existence d’un grief,

— ensuite, aucun formulaire de vote par correspondance n’était annexé à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires (en violation des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967).

S’agissant, spécifiquement, de résolutions n° 6, 8, 9 et 12, portant sur la réalisation de travaux affectant les parties communes, elle souligne que :

— seul un devis était annexé à la convocation de l’assemblée générale,

— or, il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 11 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, qu’une mise en concurrence de tous les contrats autres que le contrat de syndic s’impose.

S’agissant, spécifiquement, de la résolution n° 15 (« L’Assemblée Générale fait suite au vote des résolutions travaux et décide de faire appel à un maitre d’œuvre. Le Maitre d’œuvre (MOE) est la personne chargée par le maitre d’ouvrage de la réalisation des travaux. Il est le garant des délais, des coûts et du respect du cahier des charges. L’Assemblée Générale donne délégation au conseil syndical pour un montant maximum de …. Euros TTC afin d’étudier les propositions et désigner le maître d’œuvre. Le coût total des travaux sera réparti entre les copropriétaires suivant les clés de répartition des travaux. Les appels de provisions hors budget destinés à financer ces travaux sont réalisés aux dates d’exigibilité suivants : quoiqu’il arrive, et notamment s’il y a du retard dans la réalisation des travaux, les dates d’exigibilité resteront celles indiquées ci-dessus. Le conseil syndical rendra compte à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission », elle fait valoir que pour qu’une telle délégation soit valable, la résolution doit notamment expressément préciser l’objet de la délégation et le montant maximal des sommes susceptibles d’être engagées, au titre de cette délégation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant de la résolution n° 21, qui a été adoptée en ces termes : « l’Assemblée Générale rappelle que chaque copropriétaire est tenu d’entretenir les bouches d’aération de ses lots. Chaque copropriétaire peut être tenu responsable des désordres provoqués par un défaut d’entretien. Il a été constaté un défaut d’aération naturelle des caves 11,1 et 2. L’Assemblée Générale demande à Mme [O] de rétablir une aération naturelle au niveau de ses caves. A défaut d’action, l’Assemblée Générale décide d’engager une action judiciaire devant toute juridiction à l’encontre de Mme [O] pour les motifs suivants : défaut d’entretien des aérations naturelles provoquant des dommages au sein de la copropriété. L’Assemblée générale mandate le syndic aux fins d’introduire l’action, tant en référé que devant le juge du fond, avec pouvoir notamment de signer tout acte, de participer à toute expertise, de faire toute déclaration, de se faire assister par l’avocat de son choix, d’un avoué s’il y a lieu ou tout autre conseil. L’Assemblée Générale prend acte que les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque Assemblée Générale. L’Assemblée Générale confirme que le syndic sera rémunéré, au titre de la gestion de ce dossier, sur la base des conditions de son contrat et l’autorise à procéder aux appels de fonds nécessaires », elle relève que :

— la jurisprudence impose une triple exigence pour que l’habilitation soit valable, notamment la précision dans la résolution quant à la nature de la procédure autorisée, aux personnes concernées par cette procédure et à l’objet de la demande,

— or, en l’espèce, l’objet de la demande apparait particulièrement flou, puisque la résolution fait état d’un prétendu « défaut d’entretien des aérations naturelles », de sorte que l’habilitation ne précise pas l’objet de la demande.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires (réitération des décisions par une assemblée générale ultérieure), Madame [C] [O] oppose que :

— contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, sa demande n’est pas dépourvue d’objet, quand bien même l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2023 a de nouveau approuvé lesdites décisions,

— doit être rappelé le principe de l’autonomie de chaque assemblée générale, de sorte que chacune d’elle est susceptible de recours en annulation,

— une action en annulation des résolutions d’une assemblée générale demeure recevable et conserve un intérêt né et actuel, nonobstant leur réitération par une assemblée générale ultérieure, dès lors que cette assemblée générale de régularisation est elle-même contestée,

— en l’occurrence, Madame [O] se réserve le droit de contester l’assemblée générale du 26 septembre 2023, le délai n’étant pas, au jour de la signification des présentes, expiré.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] répond que l’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 a été votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 26 septembre 2023, de sorte que les demandes de Madame [C] [O] sont sans objet.

***

1-1 Sur la recevabilité de la demande d’annulation de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2022 formée par Madame [C] [O] :

Il est constant que l’intérêt à agir doit être apprécié au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256, 9 novembre 2006, n° 05-13.484, 8 décembre 2010, n° 09-70.636, 27 janvier 2015, n° 13-27.703).

L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d’autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

Néanmoins, si la survenance de la nouvelle assemblée générale annulation les résolutions querellées rend la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale précédente sans objet, elle n’a pas pour effet de priver le demandeur d’un intérêt à agir qui en cette matière doit s’apprécier au jour de l’introduction de sa demande.

Par ailleurs, lorsque la demande d’annulation est fondée sur la violation des règles de forme de convocation ou de tenue de l’assemblée générale (scrutateur, formulaire de vote par correspondance, etc.), l’annulation par une résolution ultérieure des mêmes résolutions n’est pas de nature à priver d’intérêt à agir celui qui demande d’abord la sanction de la violation de ces règles d’ordre public, et ne rend pas non plus sa demande sans objet.

En l’espèce, au moment de l’introduction de l’assignation de Madame [C] [O], celle-ci avait parfaitement intérêt à agir car les résolutions querellées n’avaient pas encore été annulées, tandis que c’est à cette date que s’apprécie l’intérêt à agir (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 20 mars 2017, n° RG 15/01840).

Par ailleurs, il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073), ce qui est le cas en l’espèce de Madame [C] [O], qui était présente lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 novembre 2022 et qui a voté contre les résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14,15 et 21, qui ont été adoptées.

Le moyen de défense du syndicat des copropriétaires tiré du défaut d’intérêt à agir ne pourra donc qu’être rejeté.

1-2 Sur le moyen tiré du défaut de désignation d’un second scrutateur :

L’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, « s’il y a lieu », un ou plusieurs scrutateurs, de sorte que la désignation d’un scrutateur n’est que facultative (Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-19858), sauf stipulation du règlement de copropriété imposant un nombre déterminé de scrutateurs (Civ. 3ème, 11 octobre 2005, n° 04-16.894).

Le règlement de copropriété peut ainsi comporter des dispositions particulières concernant la désignation de scrutateurs en en fixant par exemple le nombre. Ces dispositions doivent être respectées, sous réserve qu’elles soient licites (Cour d’appel de Paris, pôle 4, 2ème ch., 26 mars 2014, n° 12-03.421).

Si tel est le cas, les dispositions du règlement de copropriété doivent être respectées et la nullité de l’assemblée peut être prononcée sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un grief (ex. : Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-19.042), sauf en cas d’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur lors de l’élection des membres du bureau, faute de candidats en nombre suffisant (ex. : Civ. 3ème, 30 septembre 2015, n°14-19.858, premier moyen).

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] (pièce n° 1 produite par Madame [O], page 34, Article 3, e) : Composition du bureau) prévoit que : « Il sera formé un bureau composé du Syndic, Président de droit, de deux assesseurs et d’un secrétaire.

En l’absence de syndic, l’Assemblée élira son Président ».

Or, en l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 novembre 2022 qu’un seul scrutateur, en la personne de Mme [V] [S], a été désigné, sans qu’il ne soit allégué ni justifié d’une quelconque impossibilité de désigner un second scrutateur, en l’absence de candidats en nombre suffisant.

1-3 Sur le moyen tiré de l’absence d’annexion à la convocation d’un formulaire de vote par correspondance :

En droit, l’article 17-1A, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires « peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté ».

L’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 précise que le « formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation ».

Les dispositions de l’article 9 alinéa du décret du 17 mars 1967, dans leur version issue du décret n° 2020-834 applicables au jour de l’assemblée générale du 22 novembre 2022, sont d’ordre public, conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Leur violation doit entraîner la nullité de l’assemblée générale en son intégralité, l’absence de fourniture du formulaire ayant nécessairement empêché les copropriétaires d’user de ce mode d’expression de leur vote.

En l’espèce, il ressort de l’examen de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2022 (pièce n° 2 produite par Madame [O]), des « documents joints » à la convocation, qui y sont annexés (pouvoir avec consignes de vote, ordre du jour élaboré avec le conseil syndical, texte des projets de résolutions, ainsi que les annexes n° 1 à 15), qu’aucun formulaire n’a été adressé aux copropriétaires en vue de ladite assemblée, les privant ainsi de cette modalité de vote, alors que :

— cinq copropriétaires étaient absents ou non représentés à ladite assemblée (pièce n° 3 produite par Madame [O], procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 novembre 2022, page 2/63),

— tout copropriétaire doit pouvoir faire usage, s’il le souhaite, de son droit de voter par correspondance, en amont de l’assemblée générale, qui se distingue de celui de donner un pouvoir à un autre copropriétaire.

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02313 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7ZQ

Au regard des éléments précités, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par Madame [C] [O] au soutien de sa demande, il convient de prononcer l’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 22 novembre 2022.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € à Madame [C] [O] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Camille IVARS.

Madame [C] [O], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [C] [O] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autre demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],

Dit que les demandes formées par Madame [C] [O] ne sont pas sans objet,

Prononce l’annulation des résolutions n° 6, 8, 9, 12, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 22 novembre 2022,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Camille IVARS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Madame [C] [O] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [C] [O] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Madame [C] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025

La Greffière Le Président