TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nadia HAMMAMI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UBL

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS [Localité 4] – [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442

DÉFENDERESSE

S.C.I. [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nadia HAMMAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0569

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06635 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UBL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K] est propriétaire du lot n°77 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 6/10008ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [Localité 4] en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI [K], par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1451,64 euros au titre des charges de copropriété au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 3], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, préalablement signifiées à la SCI [K] le 29 juillet 2025 à étude, par lesquelles il a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 589,91 euros au 23 juillet 2025 et a porté sa prétention au titre des frais irrépétibles à 2500 euros.

La SCI [K] a été représentée à l’audience utile par son conseil et a sollicité oralement le rejet de la demande indemnitaire adverse, ainsi que la prétention au titre des dépens. Elle a indiqué que le gérant de la SCI [K] était décédé ce qui avait généré des problèmes de versements par la succession.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif, s’agissant notamment des frais de recouvrement.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 77, indiquant la répartition des tantièmes (6/10008èmes), l’extrait Kbis de la SCI ayant pour gérant associé Madame [K] [D], désormais sa succession depuis son décès le 25 mars 2025, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [K],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025,

l’historique du compte du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 589,91 euros (en ce inclus 24,40 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 7 mars 2017, 12 mars 2018, 28 mars 2019, 15 janvier 2021, 12 décembre 2022, 19 juin 2023, 13 juin 2024 et 3 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2016 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2018 à 2026,fonds travaux 2017 à 2025,vote des travaux ou opérations suivantes : plan pluriannuel de travaux, audit énergétique (assemblée générale du 7 mars 2017, résolution 9, 10), réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse (assemblée générale du 12 mars 2018, résolution 19), réfection de la façade, rénovation des pierres de soubassement, réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses (assemblée générale du 28 mars 2019, résolution 18, 19), rénovation des parties communes, ravalement de la façade (assemblée générale du 12 décembre 2022, résolution 28, 30, 31), installation de caméras, ravalement du pavillon (assemblée générale du 19 juin 2023, résolution 24, 26), étanchéité des balcons (assemblée générale du 13 juin 2024, résolution 24), remplacement de la platine interphone, remplacement des centrales vigik, remplacement des ballons d’eau chaude (assemblée générale du 3 juin 2025, résolution 24, 25, 29),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 1136,58 euros adressée le 26 octobre 2023 à la SCI [K] (signée le 28 octobre 2023), la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2024,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 589,91 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 24,40 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 565,51 euros (589,91-24,40).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 28 octobre 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI [K] présente, de manière récurrente depuis 2018, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI [K]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [K] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS [Localité 4] :

— la somme de 565,51 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2023,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI [K] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS [Localité 4], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.