TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e NELSOM (B0966)

M^e NOEL (A0880)

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18° chambre

2ème section

N° RG 21/05251

N° Portalis 352J-W-B7F-CUGY6

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA (INTEREXCO) (RCS de PARIS n°344 360 466)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0966, M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [Adresse 1] (RCS de PARIS n°850 484 387)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Arthus NOEL de la SELEURL AN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0880

Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/05251 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGY6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 novembre 2018, la société SARL D’AMEUBLEMENT, aux droits de laquelle se trouve la société SCI [Adresse 1], a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA (INTEREXCO) (ci-après la société INTEREXCO) des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018, l’exercice de l’activité ainsi désignée « pour un usage de bureaux de la profession d’expert comptable et activités connexes et commissariat aux comptes » et un loyer annuel de 45 269,84 euros hors taxes et hors charges.

Après son acquisition de l’immeuble en 2019, la société SCI [Adresse 1] a fait procéder à différents travaux de rénovation des parties communes.

La société INTEREXCO s’est plaint de nuisances liées aux travaux et de modifications des lieux loués.

Par ordonnance en date du 03 mars 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société INTEREXCO de remise en état du vasistas de la chambre de service et de condamnation sous astreinte de la société SCI [Adresse 1] à lui laisser libre accès à la chambre de service.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 09 avril 2021, la société INTEREXCO a assigné la société SCI [Adresse 1] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 juin 2023), la société INTEREXCO demande au tribunal de :

« Condamner la société [Adresse 1] à remettre les lieux en l’état en mettant en œuvre, dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], un ascenseur dont la cabine intérieure soit de la taille du précédent, et pouvant transporter 4 personnes ou 3 personnes avec valises, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à partir de la signification du jugement à intervenir, est précisé que cette astreinte provisoire courra pendant 12 mois.

Condamner la société [Adresse 1] à rétablir les lieux en leur état initial en supprimant l’escalier qu’elle a créé en 2021 entre le cinquième et le sixième étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à partir de la signification du jugement à intervenir, est précisé que cette astreinte provisoire courra pendant 12 mois.

Condamner la société [Adresse 1] à rétablir les lieux en leur état initial en remettant en état le vasistas de la chambre de service de la société INTEREXCO au 6eme étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à partir de la signification du jugement à intervenir, est précisé que cette astreinte provisoire courra pendant 12 mois.

Déclarer non écrite la clause suivante du bail du 5 novembre 2018 :

En conséquence, le PRENEUR ne pourra exiger aucune remise en état, aucun travaux de réfection ni aucune réparation de quelque nature et de quelque importance que ce soit, adjonction d’équipements supplémentaires (notamment en matière de sécurité, d’accessibilité ou de mise en conformité par rapport à la réglementation administrative ou aux textes légaux) ni d’autres travaux. En conséquence, le BAILLEUR ne garantit ni l’état des constructions, ni les vices de toute nature apparents ou cachés, ni l’adaptation des lieux loués à l’activité du PRENEUR et ce, même si les travaux nécessaires résultent d’une injonction administrative d’application immédiate auquel cas ils seront réalisés par le PRENEUR et ce tant lors de l’entrée dans les locaux loués que pendant toute la durée du bail et ses renouvellements éventuels.

Condamner la société [Adresse 1] à payer à la SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA (INTEREXCO), une somme de 40.000 € de dommages-intérêts.

Condamner la société [Adresse 1] à rembourser à la SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA (INTEREXCO), le changement de la chaudière, soit 4.484,16 €.

Condamner la société [Adresse 1] à payer à la SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA (INTEREXCO), une somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens, comprenant le coût des procès-verbaux d’huissier des distraits au profit de Maître NELSOM, sur sa due affirmation de droit.-

Débouter la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.»

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le04 août 2023), la société SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

« A titre principal

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO de condamnation du bailleur à remettre les lieux en l’état en mettant en œuvre un ascenseur de la taille du précédent et pouvant transporter quatre personnes, sous astreinte ;

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO de condamnation du bailleur à rétablir les lieux en leur état initial en supprimant l’escalier qu’il a créé en 2021 entre le cinquième et le sixième étage de l’immeuble, sous astreinte ;

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO de condamnation du bailleur à rétablir les lieux en leur état initial en remettant en état le vasistas de la chambre de service, sous astreinte ;

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO visant à voir déclarer non écrite la clause du bail visée dans son dispositif ;

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO de condamnation du bailleur à lui payer des dommages et intérêts ;

— Rejeter la demande de la société INTEREXCO de condamnation du bailleur à lui payer le coût du changement de sa chaudière individuelle ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société INTEREXCO ;

A titre subsidiaire sur la demande d’indemnisation

— Si par extraordinaire une indemnisation était attribuée au locataire, la limiter à une somme raisonnable correspondant aux préjudices réels éventuellement subis par le locataire ;

En tout état de cause

Condamner la société INTEREXCO à payer à la société [Adresse 1] une somme de 6.030,24 €, montant de la dette locative ;

Condamner la société INTEREXCO à payer à la société [Adresse 1] une somme de 10.000 € pour procédure abusive ;

Condamner la société INTEREXCO aux entiers dépens ;

Condamner la société INTEREXCO à payer à la société [Adresse 1] une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 05 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 février 2025.

Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/05251 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGY6

MOTIFS

1- Sur les demandes de remise en état de la société INTEREXCO

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1723 du code civil dispose que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Les dispositions de l’article 1723 du code civil ne sont pas d’ordre public de sorte que qu’il peut y être dérogé par des conventions particulières.

Il est de principe que le bailleur ne peut, sans le consentement du preneur, faire des changements à l’état des locaux loués ainsi qu’à leurs dépendances ou accessoires. Le changement de forme s’entend d’une modification substantielle, définitive et défavorable au preneur. Est interdite en particulier toute atteinte aux avantages, utilités et agréments sur lesquels le preneur a pu compter.

En outre, aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

a) Sur la demande de la société INTEREXCO de remplacement de l’ascenseur

Sur le fondement de l’article 1723 du code civil, la société INTEREXCO expose que la société SCI [Adresse 1] a fait procéder au remplacement de l’ascenseur et soutient que le nouvel ascenseur, mis en service le 22 juillet 2020, fait 40 cm de moins que le précédent et ne peut plus transporter que trois personnes serrées les unes contre les autres, sans valises, ce qui lui est préjudiciable car elle reçoit souvent des clients arrivant de l’étranger avec leurs valises. Elle précise que les dimensions de la cabine intérieure ont été réduites d’environ 30 cm en largeur et 40 cm en longueur et déclare vouloir que ses salariés et ses clients puisse bénéficier d’un ascenseur ayant la même capacité de transport en nombre de personnes et en bagages que le précédent. Elle prétend que la clause du bail aux termes de laquelle le locataire renonce à tout recours en cas de suppression d’un service ne saurait être étendue à une modification définitive défavorable d’un élément accessoire indispensable de la chose louée et que le bail ne déroge pas à l’article 1723 du code civil. Elle ajoute que le remplacement de l’ascenseur n’était pas mentionné au contrat de bail dans l’état prévisionnel des travaux à venir.

La société SCI [Adresse 1] explique que le remplacement de l’ascenseur par un nouvel ascenseur aux normes de sécurité actuelles était indispensable. Elle soutient que ses dimensions n’ont pas été réduites mais, au contraire, légèrement agrandies et que la charge est restée exactement la même. Elle prétend que la société INTEREXCO ne rapporte pas la preuve d’une diminution de la taille de l’ascenseur. Elle soutient qu’il est en tout cas établi en jurisprudence qu’une modification des lieux loués ne peut être reprochée au bailleur, et éventuellement justifier une demande de remise en état, que si elle est substantielle ou s’il s’agit d’une modification définitive de la chose louée ou de ses accessoires défavorable au preneur. Elle prétend également que le remplacement relevait de son obligation d’assurer une jouissance paisible aux locataires de l’immeuble. Elle souligne que le fait que ce remplacement n’ait pas été indiqué dans l’état prévisionnel des travaux donné dans le bail ne saurait lui être reproché puisque cet état n’a pas pour effet d’interdire au bailleur d’effectuer des travaux non encore prévus au moment de la signature du bail et rappelle que le bail a été signé avec le précédent propriétaire.

Sur ce,

La société SCI [Adresse 1] ne conteste pas avoir procédé au remplacement de l’ascenseur de l’immeuble, ce qui constitue une modification d’un accessoire des parties communes de l’immeuble dont bénéficient les locaux loués.

Cependant, il n’est pas établi que le nouvel ascenseur comporterait une cabine aux dimensions inférieures à la précédente, de l’ordre de 30 cm en largeur et 40 cm en longueur ainsi que l’indique la société INTEREXCO, de sorte que sa capacité d’accueil serait inférieure.

Les photographies présentées par la société INTEREXCO dans ses conclusions ne le prouvent pas, d’autant que sur la photographie de l’ancien ascenseur la porte est fermée ce qui ne permet pas d’apprécier les dimensions et le volume de la cabine intérieure.

En outre, les différents témoignages produits par la société INTEREXCO ne révèlent que des appréciations personnelles, les dimensions parfois indiquées n’étant confirmées par aucun élément technique extérieur, étant relevé que l’ancien gardien de l’immeuble indique qu’il lui semble que l’habillage intérieur a réduit l’espace de la cabine ce qui montre qu’il n’a aucune certitude à ce sujet.

De surcroît, en produisant le contrat d’entretien de l’ancien ascenseur et le plan d’installation du nouvel ascenseur, la société SCI [Adresse 1] prouve que la capacité de charge n’a pas été modifiée.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu qu’il y a eu une modification substantielle de la chose louée défavorable à la société INTEREXCO.

La demande de remise en état de la société INTEREXCO sera rejetée.

b) Sur la demande de la société INTEREXCO de suppression de l’escalier entre le 5e et le 6e étage

La société INTEREXCO expose bénéficier d’un escalier pour se rendre du cinquième étage où se trouve son local principal, au sixième étage où se situe sa chambre de service, qui lui sert de local d’archivage. Elle explique que la société SCI [Adresse 1] a réalisé un escalier surnuméraire, reliant le cinquième et le sixiéme étage, qui est si proche de l’ascenseur et de la porte d’entrée du local principal qu’une personne descendant l’escalier risque de bousculer une personne sortant de l’ascenseur ou sortant de ses locaux. Elle ajoute que la création à l’étage supérieur d’appartements qui sont occupés en permanence, aux lieu et place de chambres de service dans lesquelles les passages étaient très rares constitue une modification définitive défavorable pour son activité en raison des allées et venues des personnes se rendant ou quittant le sixième étage et des nuisances consécutives à un nouvel étage supérieur habité en permanence.

La société SCI [Adresse 1] souligne que la société INTEREXCO bénéficie désormais de l’escalier principal pour se rendre au sixième étage alors qu’auparavant elle devait emprunter l’escalier de service très exigu. Elle prétend qu’il n’y a aucune dangerosité et que l’utilisation de l’escalier pour le sixième étage constitue un usage normal des parties communes. Elle soutient qu’il ne peut lui être interdit de créer des appartements dans les anciennes chambres de services et précise que deux appartements ont été créés aux lieu et place d’une douzaine de chambres de service. Elle en conclut que le prolongement de l’escalier ne constitue pas une modification substantielle de la chose louée puisqu’il ne modifie en rien les conditions d’exercice de l’activité du preneur, ni les conditions d’accès à ses locaux, sauf en améliorant l’accès à la pièce située au sixième étage.

Sur ce,

La création d’un escalier reliant les cinquième et sixième étages constitue une modification substantielle des parties communes de l’immeuble dont bénéficient les locaux loués à la société INTEREXCO.

Le risque pour les représentants de la société INTEREXCO et de ses clients de bousculer ou d’être bousculés par les usagers de l’escalier en sortant de l’ascenseur ou des locaux loués ne peut être considéré comme de nature à rendre la création de cet escalier défavorable à la société INTEREXCO dès lors qu’il demeure incertain et qu’il n’est nullement établi qu’il serait de nature à nuire à son activité.

Il en est de même en ce qui concerne la création, au sixième étage, d’appartements à la place des chambres de service. La société SCI [Adresse 1], qui n’est pas contredite à ce sujet par la société INTEREXCO, explique en effet que deux appartements ont été créés à la place d’une douzaine de chambres de service, ce qui est de nature à réduire la fréquence des déplacements dans les parties communes et d’utilisation de l’escalier. S’agissant des nuisances qui proviendraient de ces appartements situés au-dessus des locaux loués, la société INTEREXCO n’en rapporte pas la preuve.

Par conséquent, il ne peut être retenu qu’il y a eu une modification substantielle de la chose louée défavorable à la société INTEREXCO.

La demande de remise en état de la société INTEREXCO sera rejetée.

c) Sur la demande de la société INTEREXCO de remise en état du vasistas

La société INTEREXCO explique que la société SCI [Adresse 1] a déposé et bouché le vasistas de la chambre de service utilisée en local d’archivage alors qu’il était prévu contractuellement. Elle indique que l’éclairage naturel lui permettait de consulter les archives et que l’ouverture du vasistas permettait l’aération nécessaire à la bonne conservation des archives.

Elle soutient que cette modification n’était nullement nécessaire aux travaux réalisés par la société SCI [Adresse 1]. Elle précise que le bail autorise l’exercice de la profession d’expert-comptable y compris dans la chambre de service et que la suppression d’un élément aussi essentiel que l’unique fenêtre et point d’aération ne permet pas de l’exercer dans cette pièce.

La société SCI [Adresse 1] indique avoir déposé le vasistas en mauvais état dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle a entrepris et notamment des travaux de rénovation de la toiture qui étaient indispensables pour assurer l’étanchéité de la chambre de service. Elle soutient que la société INTEREXCO et son personnel n’ont aucun bureau ou poste de travail dans cette pièce et qu’en conséquence la modification apportée n’empêche pas cette dernière de continuer à utiliser la pièce. Elle en conclut qu’il n’y a eu aucune modification substantielle ni défavorable Elle souligne que le bail contient une clause imposant au bailleur de supporter tous travaux et aménagements quelles que soient leur nature et leur durée, sans indemnité ni diminution de loyer par dérogation aux articles 1723 et 1724 du code civil. Elle considère que la mention du vasistas au bail permet de contractualiser un inconvénient et signifie que la pièce ne peut que bénéficier de ce vasistas et non de fenêtres comme le reste des locaux.

Sur ce,

L’article 26 des conditions particulières du contrat de bail, relatif à la désignation des biens donnés à bail, stipule : « Les biens immobiliers donnés à bail sont situés dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et comprennent au 5ème étage une antichambre, 5 pièces principales, un cabinet de toilette, une cuisine, un wc, au 6ème étage une chambre de service, éclairée par un vasistas dans le brisis sur cour et au sous-sol une cave.»

L’article 7 des conditions générales prévoit notamment que « Le PRENEUR devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction et aménagements, que le BAILLEUR serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les biens immobiliers objets des présentes, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excèderait-t-elle vingt et un jours, et ce, par dérogation expresse à l’article 1724.»

La société SCI [Adresse 1] ne conteste pas avoir supprimé le vasistas de la chambre de service du sixième étage lors des travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble.

Il ressort des photographies produites et des explications de la société INTEREXCO, qui ne sont pas contestées par la société SCI [Adresse 1], que le vasistas supprimé était situé sur le toit et constituait l’unique ouverture de la pièce sur l’extérieur, une tige métallique munie d’un crochet permettant de manoeuvrer le système d’ouverture et de fermeture depuis le sol.

Il est constant que la présence d’une ouverture permettant la pénétration de la lumière et de l’air extérieurs dans une pièce contribue à assurer une occupation décente du local.

Si la société INTEREXCO utilise la pièce dénommée « chambre de service » pour le stockage de ses archives, il demeure que la lumière naturelle et l’aération sont utiles à la consultation et la conservation des archives.

En outre, ainsi que les pièces principales du local, la pièce est destinée à l’exercice de l’activité de la profession d’expert-comptable, de sorte que la société INTEREXCO aurait pu décider d’y installer un bureau ou lui donner tout autre usage nécessaire à son activité et conforme à la destination prévue au contrat, qui nécessitait la présence d’une ouverture sur l’extérieur ou qui en aurait profité.

Si le contrat de bail mentionne l’existence d’un vasistas, ce peut être, ainsi que le soutient la société SCI [Adresse 1], afin de constater expressément un inconvénient et signifier que la pièce ne peut pas bénéficier de fenêtre, mais aussi afin de constater un avantage dans une unique pièce qui, située sous le toit, pourrait ne pas comporter d’ouverture. La société SCI [Adresse 1] ne rapportant pas la preuve de la commune intention des parties à ce sujet, et dans le doute, la description doit s’interpréter en faveur de la société INTEREXCO en application des articles 1188 et 1190 du code civil.

Par ailleurs, la société SCI [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve que la suppression de l’ouverture était nécessaire afin d’assurer l’étanchéité de la pièce ainsi qu’elle le soutient.

Enfin, la société SCI [Adresse 1] ne peut invoquer la clause de souffrance stipulée au contrat ce bail car celle-ci ne permet de l’exonérer de son obligation de délivrance et de son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux qu’au cours de l’exécution des travaux.

Dès lors, il doit être retenu que la suppression de l’ouverture et du vasistas constituent une modification substantielle et définitive défavorable à la société INTEREXCO.

La société SCI [Adresse 1] sera donc condamnée à remettre en place le vasistas de la pièce dénommée « chambre de service » du sixième étage, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard durant trois mois.

2- Sur la demande de la société INTEREXCO de voir déclarer non écrit l’article 8 alinéa 3 du contrat de bail

La société INTEREXCO demande que l’article 8 alinéa 3 du bail soit déclaré non écrit au motif qu’il est contraire aux articles 1170 et 1721 du code civil car il prive de sa substance une obligation essentielle du bailleur qui est l’obligation de garantie.

La société SCI [Adresse 1] soutient que l’article 1721 du code civil n’étant pas d’ordre public, les clauses dérogatoires sont autorisées mais écartées lorsque le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance en cessant d’assurer au preneur la possibilité d’exploiter les locaux, ce qui n’est pas caractérisé en l’espèce. Il en conclut que la clause est valable et doit recevoir application.

Sur ce,

Selon l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

L’article 1721 du même code dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est acquis que l’article 1721 du code civil n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail stipule :

« Le PRENEUR prendra les Locaux Loués dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, ainsi qu’il sera constaté dans le procès-verbal d’état des lieux d’entrée visé à l’article 4 ci-dessus.

Le PRENEUR reconnaît que l’obligation de délivrance du BAILLEUR est totalement remplie par la livraison des lieux loués en cet état.

En conséquence, le PRENEUR ne pourra exiger aucune remise en état, aucun travaux de réfection ni aucune réparation de quelque nature et de quelque importance que ce soit, adjonction d’équipements supplémentaires (notamment en matière de sécurité, d’accessibilité ou de mise en conformité par rapport à la réglementation administrative ou aux textes légaux) ni d’autres travaux. En conséquence, le BAILLEUR ne garantit ni l’état des constructions, ni les vices de toute nature apparents ou cachés, ni l’adaptation des lieux loués à l’activité du PRENEUR et ce, même si les travaux nécessaires résultent d’une injonction administrative d’application immédiate auquel cas ils seront réalisés par le PRENEUR et ce tant lors de l’entrée dans les locaux loués que pendant toute la durée du bail et ses renouvellements éventuels.»

La société INTEREXCO sollicite que l’alinéa 3 de l’article 8 (en gras ci-dessus) soit déclaré non écrit.

Cependant, il est acquis qu’une clause de prise de possession des lieux en l’état, interdisant au preneur de demander une remise en état des lieux pour n’importe quelle cause et d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vices cachés ou apparents, défauts ou malfaçons, en dérogeant ainsi à l’article 1721 du code civil, demeure valable dès lors qu’elle ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance et que le preneur conserve la possibilité d’exercer tout recours à son encontre à ce sujet.

Par conséquent, l’alinéa 3 de l’article 8, qui décharge le bailleur de son obligation de garantie sans priver le preneur de tout recours à son encontre pour manquement à son obligation de délivrance, ne prive pas de sa substance l’obligation essentielle de délivrance de la société SCI [Adresse 1].

Dès lors, la demande de la société INTEREXCO de voir déclarer la clause non écrite sera rejetée.

3- Sur la demande de la société INTEREXCO d’indemnisation de son préjudice

En vertu de l’article 1719 du code civil, la société INTEREXCO demande la réparation de son préjudice de jouissance au motif qu’à compter du mois de février 2020, elle a subi des nuisances dues à la campagne de travaux menée par la société SCI [Adresse 1] qui n’a pas tenu compte de son activité. Elle soutient que lors de la rénovation des sols, la circulation se faisait sur des passerelles métalliques, que les couloirs, escaliers et paliers ont été encombrés pendant plusieurs mois, que les travaux de rénovation de la cage d’escalier ont duré pendant près de deux ans au lieu des six mois annoncés, que l’ascenseur a été totalement à l’arrêt pendant quatre mois puis a connu de multiples pannes, et que la société SCI [Adresse 1] a tenté de lui faire libérer la chambre de service alors que ce n’était pas nécessaire.

La société INTEREXCO demande également le remboursement du coût du remplacement de la chaudière à gaz vétuste des locaux loués dont elle a fait l’avance.

La société SCI [Adresse 1] invoque qu’aux termes du bail, la société INTEREXCO a renoncé à tout recours à son encontre pour les nuisances causées par les travaux effectués par le bailleur ainsi que les irrégularités ou interruption de l’ascenseur. Elle soutient également qu’elle ne justifie d’aucun manquement à son obligation de délivrance et qu’elle ne rapporte pas la preuve des manquements allégués ou que certains sont des désagréments ponctuels qui ne l’ont pas empêchée d’exercer son activité dans les locaux.

S’agissant du remplacement de la chaudière à gaz, elle considère qu’il doit demeurer à la charge de la société INTEREXCO en application du bail selon lequel les travaux de réparation, d’entretien et de remplacement, notamment ceux des équipements, sont à la charge du preneur s’ils ne relèvent pas de l’article 606 du code civil.

Sur ce,

— Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières.

L’article 7 des conditions générales prévoit notamment que « Le PRENEUR devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, reconstruction et aménagements, que le BAILLEUR serait amené à faire exécuter en cours de bail dans les biens immobiliers objets des présentes, quelles qu’en soient la nature et la durée, cette dernière excèderait-t-elle vingt et un jours, et ce, par dérogation expresse à l’article 1724.»

L’article 11.3.2. stipule notamment que « Sans préjudice des renonciations à recours prévues ci-dessus et des obligations à la charge du BAILLEUR, le PRENEUR renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le BAILLEUR, le mandataire du BAILLEUR et leurs assureurs respectifs et s’engage à obtenir les mêmes renonciations de son propre assureur pour les cas suivants :

(…)

— en cas d’irrégularités ou d’interruption des ascenseurs (…). Par ailleurs, toute suppression d’un service ne pourra donner lieu à aucune indemnisation ni réduction de loyer pour le PRENEUR.»

En application de ces stipulations contractuelles, il appartient à la société INTEREXCO qui sollicite, nonobstant l’existence de lae clause de souffrance, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance d’établir que le bailleur lui a, par sa faute, occasionné une gêne anormale excédant les prévisions normales d’une telle clause.

Dès lors qu’elle n’invoque aucun manquement à l’obligation de délivrance de la société SCI [Adresse 1], la société INTEREXCO ne peut prétendre à l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle prétend avoir subi en raison des travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble entrepris par la société SCI [Adresse 1] et de l’interruption du service de l’ascenseur

Surabondamment, il est relevé que la société INTEREXCO ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle aurait subi.

La demande de la société INTEREXCO de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui payer une somme de 40 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

— Sur le remboursement du coût du remplacement de la chaudière

L’article 7 du contrat de bail indique que « Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le PRENEUR s’engage à tenir les Locaux Loués et leurs éléments d’équipements en très bon état d’entretien et de réparations de toutes espèces, à l’exception des seules grosses réparations de l’article 606 du Code civil lesquelles s’entendent contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières, et les gros murs porteurs. Toutes les autres réparations et remplacement non visées dans les exclusions ci-dessus restent, suivant accord des parties, à la charge du PRENEUR.»

Selon l’article 8 du contrat, « Dans les limites ci-dessus fixées, le PRENEUR sera ainsi tenu d’effectuer ou de supporter, à ses frais, toutes les réparations, le remplacement et tout l’entretien, de quelque nature et de quelque importance qu’ils soient, nécessaires au maintien du bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté des locaux loués et des éléments d’équipement privatifs. Il en supportera, si nécessaire, le remplacement à l’identique, quelle qu’en soit la raison. »

Il ressort également de l’annexe 5 du contrat que les travaux de remise en état des équipements sont à la charge du preneur.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il en ressort que les travaux de remplacement de la chaudière individuelle, qui ne concernent pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la chaudière constituant en outre un équipement, sont à la charge de la société INTEREXCO.

Dès lors, la demande de la société INTEREXCO de condamnation de la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 494,16 euros en remboursement du coût de la chaudière sera rejetée.

4- Sur la demande reconventionnelle de la société SCI [Adresse 1] en paiement d’un arriéré de loyer et charges

La société [Adresse 1] demande la condamnation de la société INTEREXCO à lui payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6 030,24 euros qui ne lui a pas été réglé malgré ses relances.

La société INTEREXCO ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort en outre de l’article 1728 du même code, que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte de loyer et charges arrêté au 30 janvier 2023 produit par la société SCI [Adresse 1] que la société INTEREXCO reste lui devoir une somme de 6 030,24 euros.

La société INTEREXCO ne conteste ni le montant ni l’exigibilité de cette somme.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la société [Adresse 1] la somme de 6 030,24 euros au titre des loyer et charges dus selon décompte arrêté au 30 janvier 2023.

5- Sur la demande reconventionnelle de la société SCI [Adresse 1] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

La société SCI [Adresse 1] demande la condamnation de la société INTEREXCO à lui payer une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive au motif que ses demandes relatives au remplacement de l’ascenseur et à la destruction de l’escalier sont parfaitement inutiles et contraires à ses intérêts, et sa demande d’indemnisation disproportionnée et excessive. Elle ajoute que certains propos de l’assignation et des conclusions sont inadmissibles. Elle considère que la société INTEREXCO fait preuve d’une volonté de lui nuire qui doit être sanctionnée.

La société INTEREXCO ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages-intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive.

Dès lors qu’il a été fait droit pour partie aux demandes de la société INTEREXCO, il ne peut être jugé que la procédure qu’elle a engagée est abusive.

La demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation de la société INTEREXCO à lui payer une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune en leur prétentions et moyens, elle conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposés en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de rejeter leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de condamnation sous astreinte de la société SCI [Adresse 1] à remettre les lieux en l’état en mettant en œuvre dans l’immeuble un ascenseur avec cabine intérieure de la taille de celle du précédent ascenseur, et pouvant transporter quatre personnes ou trois personnes avec valises ;

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de condamnation sous astreinte de la société SCI [Adresse 1] à rétablir les lieux en leur état initial en supprimant l’escalier qu’elle a créé entre le cinquième et le sixième étage de l’immeuble ;

Condamne la société SCI [Adresse 1] à remettre en place le vasistas de la pièce dénommée « chambre de service », située au sixième étage de l’immeuble sis à [Adresse 1], dépendant des locaux donnés à bail à la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard durant trois mois ;

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de voir déclarer non écrit l’article 8 alinéa 3 du contrat de bail conclu avec la société SCI [Adresse 1] ;

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui payer une somme de 40 000 euros de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 4 494,16 euros en remboursement du coût de la chaudière ;

Condamne la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 6 030,24 euros (six mille trente euros et vingt quatre centimes) au titre des loyer et charges dus selon décompte arrêté au 30 janvier 2023 ;

Rejette la demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA à lui payer une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rejette la demande de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA de condamnation de la société SCI [Adresse 1] à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation de la société SOCIETE FIDUCIAIRE INTERNATIONALE D’EXPERTISE COMPTABLE ET DE CONSEIL SA à lui payer une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER