TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JESSEL,

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MILLOT, M^e SPIRA, M.[Z]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01974 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CYW6I

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 26 Juin 2025

DEMANDERESSE

La SCI DES 299 ANTONIENS, prise en la personne de son gérant en exercice,

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #B811

DEFENDEURS

La Société BISTROT 33, SARL, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 12]

[Localité 15]

Représentée par Maître Patrick MILLOT de l’ASSOCIATION LECHLER BERNARDY, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0107

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BLANKENBERG JOBARD, SASU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représenté par Maître Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0252

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 13 mai 2025 , avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 26 Juin 2025.

ORDONNANCE

Prononcée en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI des 299 ANTONIENS est propriétaire, dans l’immeuble situé [Adresse 8] à Paris 11ème soumis au statut de la copropriété, d’un local commercial, exploité par la société BISTROT 33 qui y exerce une activité de bar-restaurant sous l’enseigne “Mémère [G]”.

Une consommation excessive d’eau a été constatée dans l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires a désigné une société de plomberie, la société C.P. Etoile, qui est intervenue dans l’immeuble les 21 décembre 2021, les 4 janvier 2022 et 17 octobre 2022.

Le syndic de l’immeuble, la société Blankenberg, a, par courrier du 26 septembre 2022, refacturé à la SCI des 299 ANTONIENS, copropriétaire, l’eau entre l’année 2018 et le 3ème trimestre 2022, “suivant le préjudice estimé par le SD.C dans la fuite non traitée et non réparée par votre locataire”, pour un montant de 42.349,65 euros.

Par actes de commissaires de justice du 8 février 2023, la SCI des 299 ANTONIENS a assigné, devant ce tribunal, la société BISTROT 33 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à Paris 11ème aux fins de :

— condamner la société BISTROT 33 à lui régler la somme de 11.965,52 euros, sauf à parfaire, au titre des arriérés de charges et des taxes foncières non réglées au 31 décembre 2022,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne peut lui imputer le paiement de la somme de 42.349,65 euros au titre de la surconsommation d’eau constatée,

— condamner le syndicat des copropriétaires à “faire disparaître” la somme de 42.349,65 euros au titre de son décompte de charges de copropriété et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où elle n’obtiendrait pas cette condamnation,

— condamner la société BISTROT 33 à lui régler la somme de 42.349,65 euros au titre de la surconsommation d’eau du local pris à bail suivant un décompte arrêté à la date du 31 décembre 2022,

En tout état de cause,

— condamner la société BISTROT 33 à faire réaliser les travaux nécessaires à faire cesser l’origine de la surconsommation d’eau constatée,

— assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 600 euros par jour de retard décompté sans limitation de temps, à compter de la date de la décision de justice à intervenir,

— la condamner à lui régler la somme de 42.349,65 euros au titre de la surconsommation d’eau du local pris à bail,

— condamner in solidum la société BISTROT 33 et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

***

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre la SCI des 299 ANTONIENS et la société BISTROT 33

* de communication sous astreinte de la police d’assurance responsabilité civile,

* aux fins de mettre un terme aux fuites existant dans leur lot,

* de condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 52.271,49 euros,

— rejeté la demande de garantie formée par la SCI des 299 ANTONIENS à l’encontre de la société BISTROT 33,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

***

Par conclusions d’incident devant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions d’incident devant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

Vu les articles 789 du code de procédure civile, 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil,

— ordonner une mesure d’expertise, l’Expert ayant pour mission de :

*se rendre sur les lieux, [Adresse 7],

* se faire remettre tous documents relatifs aux surconsommations d’eau, par rapport aux consommations d’eau antérieures, aux interventions d’un plombier…,

* rechercher l’origine des surconsommations,

* donner son avis sur les travaux éventuels à entreprendre pour mettre un terme pérenne aux surconsommations,

* chiffrer le coût prévisible des travaux de remise en état,

* fournir au Tribunal tous éléments de nature à lui permettre de déterminer le préjudice subi par le Syndicat, les frais entrepris et/ou engagés,

— fixer la provision à consigner et le délai donné à l’Expert pour déposer son rapport,

— dire que l’Expert pourra s’adjoindre tout sapiteur et se fera communiquer par les parties tous devis chiffrés de travaux,

— du tout dresser rapport dans un délai de quatre mois de la consignation,

— mettre la consignation qui sera ordonnée à la charge des deux défendeurs solidairement,

subsidiairement, pour le cas où ladite consignation ne serait pas effectuée dans le délai prescrit,

— condamner les défendeurs solidairement à titre provisionnel à en verser le montant au syndicat, qui devrait en faire l’avance,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

***

La SCI des 299 ANTONIENS, aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 26 février 2025, demande au juge de la mise en état de :

— recevoir les protestations et réserves de la SCI DES 299 ANTONIENS sur la demande de désignation d’un expert judiciaire présentée par le syndicat de copropriétaires,

— laisser à la charge du syndicat de copropriétaires la consignation éventuelle sur frais d’expertise,

— réserver les dépens du présent incident.

***

La société BISTROT 33, aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 789 5° du code de procédure civile,

— recevoir ses plus expresses protestations et réserves sur la demande de désignation d’un expert judiciaire présentée par le syndicat de copropriétaires;

— juger que le syndicat de copropriétaires devra faire l’avance de la consignation sur frais d’expertise,

— réserver les dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires, de la SCI des 299 ANTONIENS et de la société BISTROT 33 pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du juge de la mise en état du 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de désignation d’un expert :

En vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction”.

La SCI des 299 ANTONIENS et la société BISTROT 33 ne s’opposent pas à l’organisation d’une mesure d’instruction sollicitée par le syndicat des copropriétaires concernant la surconsommation d’eau constatée dans l’immeuble. En tout état de cause, cette mesure apparaît nécessaire à la solution du litige, les parties s’opposant sur les causes de cette consommation excessive d’eau dans l’immeuble.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires dans les termes prévus au dispositif de la décision.

Demandeur à la mesure d’expertise et sachant que celle-ci a pour objet d’éclairer le tribunal sur les causes de la consommation excessive d’eau et partant sur l’imputation des factures d’Eau de Paris sur laquelle les parties s’opposent, la consignation à valoir sur les frais de l’expert sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de la procédure au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

Donnons acte des protestations et réserves formulées par la SCI des 299 ANTONIENS et la société BISTROT 33 ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [N] [Z]

BATIMENT EXPERTISE

[Adresse 4]

[Localité 17]

☎ : [XXXXXXXX01]

✆ : 06.61.65.20.26

✉ : [Courriel 18]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 5] à [Localité 21] après y avoir convoqué les parties ;

— se faire remettre tous documents relatifs aux consommations d’eau et la surconsommation alléguée, notablement entre les années 2018 à 2022, par rapport, notamment, aux consommations d’eau antérieures et aux interventions des professionnels dans l’immeuble,

— rechercher l’origine des surconsommations,

— donner son avis sur les travaux éventuels à entreprendre pour mettre un terme pérenne aux surconsommations,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux éventuels propres à remédier à la surconsommation, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— fournir tous éléments de nature à permettre au tribunal d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation de la consommation d’eau et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— apporter tout élément utile à la solution du litige ;

Disons que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en informant les parties de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux éventuelles interventions forcées et/ou extensions de missions nécessaires,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations,

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

Fixons à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à Paris 11ème au plus tard le 19 septembre 2025, de préférence par virement bancaire, à LA RÉGIE DU TRIBUNAL

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,

[Localité 16]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX019] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou de demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au Greffe de la Chambre des charges de copropriété dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation qui lui sera adressé par le greffe, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile,

Disons qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

Désignons le juge de la mise en état de la Chambre des charges de copropriété pour connaître de toutes difficultés relatives à l’exécution de la mesure d’expertise,

Dans l’attente du rapport d’expertise,

Ordonnons le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties ;

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond ;

Renvoyons l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 5 novembre 2025 à 13h35 pour vérification du versement de la consignation ;

Faite et rendue à [Localité 20] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état