Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 4 décembre 2025, n° 24/07966

TJ Paris 4 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Créance de charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la somme réclamée avait été réglée par la SCI, rendant la demande sans objet.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a jugé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement et que la SCI n'a pas agi de mauvaise foi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 4 déc. 2025, n° 24/07966
Numéro(s) :	24/07966
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile LEMAISTRE BONNEMAY
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 3 ] c/ S.C.I [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Copie certifiée conforme à :

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07966

N° Portalis 352J-W-B7I-C5CE6

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 10] EST SAS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07966 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CE6

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] est propriétaire de divers lots de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement de:

— la somme de 22.129 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation ;

— la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi ;

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure, la SCI [Adresse 1] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022, 29 septembre 2022 et 10 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2021 à 2022, fixé le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 03 mars 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 1], déduction faite des frais de recouvrement, était débiteur de la somme de 22.129 euros au 27 mai 2024 (2ème appel provisionnel de l’exercice 2024 inclus) et que cette somme a été réglée le 03 juillet 2024.

La demande principale du syndicat des copropriétaires est donc désormais sans objet.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07966 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CE6

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI [Adresse 1] sera par conséquent condamnée au paiement des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur la somme de 2.468,16 euros et de l’assignation pour le surplus, et ce jusqu’au règlement intervenu le 03 juillet 2024.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 1] de ses obligations.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 1] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 1], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 22.129 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris:

— les intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur la somme de 2.468,16 euros et de l’assignation pour le surplus, et ce jusqu’au règlement intervenu le 03 juillet 2024 ;

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus annuellement ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente