Minute n° 25/6569

Dossier n° RG 22/02860 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RARW / JAF Cab 10

Nature de l’affaire : Demande en partage, ou contestations relatives au partage

Jugement du 13 novembre 2025 (prorogé du 29 octobre 2025)

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

“A U N O M D U P E U P L E F R A N Ç A I S”

____________________________________________________________

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JUGEMENT

Le 13 Novembre 2025

Jean-Luc ESTÈBE, vice-président, assisté par Frédérique DURAND, greffier,

Statuant à juge unique en vertu de l’article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire,

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2025, a prononcé le jugement contradictoire suivant par mise à disposition au greffe, dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

M. [U] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 443

et

DEFENDERESSE

Mme [O] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fatiha AFKIR, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 60

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/16130 du 21/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

FAITS ET PROCÉDURE

[U] [N] et [O] [G], qui ont vécu en concubinage, ont conclu un pacte civil de solidarité le 6 juin 2013, qu’ils ont modifié le 31 mai 2017, avant de se séparer et de procéder à sa dissolution le 18 mars 2022.

Ils n’ont pu partager amiablement leur bien immobilier indivis, situé à [Adresse 2], Section B n° [Cadastre 3].

Le 29 juin 2022, [U] [N] a fait assigner [O] [G] en partage devant le Tribunal judiciaire de Toulouse.

[O] [G] a constitué avocat, puis elle a saisi le juge de la mise en état lequel, par ordonnance du 13 juillet 2023, a :

— ordonné une consultation et désigné pour y procéder [F] [M] pour déterminer la valeur du bien immobilier situé à [Adresse 2], Section B n° [Cadastre 3], et sa valeur locative,

— ordonné à [U] [N] de verser par provision au consultant une avance de 1 000 euros sur sa rémunération,

— joint les dépens de l’incident à ceux de la procédure de partage,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

L’expert a déposé son rapport le 5 janvier 2024.

La procédure a été clôturée le 5 mai 2025.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE PARTAGE

L’article 815 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et que le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, il convient d’ordonner le partage de l’indivision.

SUR LA DÉSIGNATION DU NOTAIRE ET DU JUGE

L’article 1364 du Code de procédure civile dispose que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, la complexité du partage justifie la désignation d’un notaire pour y procéder et d’un juge pour en surveiller le cours.

Il convient de désigner à cette fin Maître [X] [V], notaire à Castanet Tolosan, et le juge du Tribunal judiciaire de Toulouse en charge des partages.

SUR LES DÉPENSES D’ACQUISITION FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE L’UN DES CO PARTAGEANTS

Selon l’article 815-13 du code civil, un indivisaire peut prétendre à une indemnité à l’encontre de l’indivision lorsqu’il a, à ses frais, amélioré l’état d’un bien indivis ou fait de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation de ce bien.

Ce texte ne s’applique pas aux dépenses d’acquisition (Civ 1re, 26 mai 2021, n° 19-21 302).

Il en résulte qu’un indivisaire qui finance par un apport de ses deniers personnels, la part de son coindivisaire dans l’acquisition d’un bien indivis ne peut invoquer une créance à l’encontre de l’indivision.

Pour ces dépenses, il faut chercher dans le droit commun le fondement de la créance à l’encontre du coindivisaire : subrogation légale, prêt, accession immobilière, enrichissement injustifié, gestion d’affaires, par exemple.

Il résulte des articles 1543, 1479 et 1469 al. 3 du Code civil que lorsque la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de l’indivision, dans le patrimoine emprunteur, la créance est égale à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant, conformément au droit des récompenses, sauf convention contraire.

En l’espèce, le 14 septembre 2017, [U] [N] et [O] [G] ont acheté en indivision une maison située [Adresse 2] à [Localité 5], dont ils ont réparti les droits à hauteur respectivement de 60 % et de 40 %, sans préciser dans l’acte d’achat ni dans leurs conclusions devant le tribunal les raisons de cette inégalité.

[U] [N], qui a payé les frais de cette acquisition, se prévaut d’une créance de 10 331,55 euros envers l’indivision, évaluée selon les règles de l’article 1543 du code civil. À l’appui de sa demande, il fait valoir que, s’il ne peut revendiquer une créance sur le fondement de l’article 815-13, la jurisprudence lui reconnait une créance évaluée selon les règles des articles 1543, 1479 et 1469 du code civil.

Subsidiairement, si “le tribunal ne retenait pas les règles des articles 1543, 1479 et 1469 du Code civil”, il convient selon lui de considérer que [O] [G] a bénéficié d’un enrichissement injustifié dont elle lui doit le remboursement sur le fondement de l’article 1 303 du code civil.

Les articles 1543, 1479 et 1469 al. 3 du Code civil permettent de chiffrer le montant d’une créance, mais ils n’en constituent jamais le fondement, contrairement à ce que les termes de la demande subsidiaire sous-entendent, de sorte que le bien fondé de la créance d'[U] [N] reste à établir.

Il ne peut se prévaloir de l’article 815-15 du code civil, ce qu’il ne conteste pas, ni plus généralement d’aucune créance envers l’indivision, mais il n’en dirige pas moins sa demande contre cette dernière, au prix d’une contradiction qu’il faut considérer comme résultant d’une maladresse, de sorte que c’est envers [O] [G] qu’il forme sa demande, puisque lui même reconnaît qu’il ne peut en être autrement.

Contrairement à ce qu’il soutient, il n’a subi aucun appauvrissement en payant les frais d’acte, puisque ce paiement a eu pour contrepartie les droits dont il a fait l’acquisition.

En outre, il n’a jamais rien réclamé s’agissant de ce paiement à [O] [G], ni après l’achat ni au cours de la vie commune, et aujourd’hui, il n’explique aucunement ce qui a pu le conduire à payer tous les frais, de sorte que c’est à juste titre que [O] [G] prétend qu’en agissant ainsi, il a été animé par une intention libérale.

Sa demande sera donc rejetée.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : DÉPENSES FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS D'[U] [N]

[U] [N] et [O] [G] ont financé l’achat de leur bien immobilier au moyen d’un prêt de 130 000 euros consenti par le [4].

[U] [N] revendique une créance envers l’indivision au titre de ses remboursements du prêt, du paiement de différents travaux d’amélioration et de la taxe foncière.

Il convient de distinguer selon que les dépenses d'[U] [N] sont intervenues au cours du PACS ou après sa dissolution, intervenue le 18 mars 2022.

a) Jusqu’au 18 mars 2022

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 2 du Code civil, il est tenu compte à chaque indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis encore qu’elles ne les aient pas améliorés.

L’article 515-4 du Code civil oblige les partenaires liés par un pacte civil de solidarité à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n’en disposent pas autrement, l’aide matérielle est proportionnée à leurs facultés respectives.

Il résulte de ces dispositions que le partenaire qui a fourni une aide matérielle proportionnée à ses facultés est privé de la créance envers l’indivision qu’il tire de l’article 815-13 du Code civil, et qu’il n’en demeure créancier que pour la part de ses dépenses excédant son obligation de contribuer aux charges communes à proportion de ses ressources.

En l’espèce, [U] [N] se prétend créancier de 43 130,19 euros au titre du remboursement des mensualités, de la taxe foncière et des autres dépenses d’amélioration et de conservation qu’il a payées au cours du PACS.

Il lui appartient d’établir le montant des revenus respectifs des indivisaires, celui de leurs dépenses de la vie courante et ce que chacun d’entre eux a payé, cela pour toute la durée du PACS, l’appréciation de leur participation aux dépenses de la vie commune devant se faire de manière globale, puisqu’une surcontribution plus ou moins durable peut avoir été compensée par une sous-contribution antérieure ou postérieure.

Or, il ne fait rien de tel, se bornant à faire valoir qu’il ressort des justificatifs de [O] [G] qu’en dépit de l’augmentation de ses revenus en 2020 et en 2021, la participation de cette dernière au remboursement d’emprunt est restée minime.

En outre, il ne dit rien de ce qui explique l’inégalité des droits et, notamment si elle ne résulte pas d’une inégalité à venir des remboursements et des paiements relatifs au bien.

Les demandes seront donc rejetées.

b) Après le 18 mars 2022

En vertu de l’article 515-7 du Code civil, la dissolution du pacte civil de solidarité, lorsqu’elle intervient par déclaration, unilatérale ou conjointe, prend effet, dans les rapports entre les partenaires, à la date de son enregistrement.

À compter de cette date, les règles de l’indivision des articles 815 et suivants du Code civil trouvent à s’appliquer sans plus être affectées par les conséquences du Pacs.

En l’espèce, [U] [N] demande au tribunal de dire qu’il est créancier envers l’indivision pour les sommes qu’il a “réglées seul” depuis le 18 mars 2022 au titre des mensualités d’emprunt, des taxes foncières et des cotisations d’assurance.

En faisant porter sa demande sur les sommes qu’il a “réglées seul”, il a sans doute voulu exprimer simultanement deux chefs de demande, à savoir que :

— il est créancier pour les sommes qu’il a réglées,

— lui a payé seul toutes les mensualités, les taxes foncières et l’assurance.

Il ne fait pas de doute qu’il est créancier des sommes en cause en vertu de l’article 815-13, ce que personne ne conteste.

[O] [G] reconnaît dans ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2025 n’avoir rien payé au titre des mensualités et de la taxe foncière postérieures au 13 avril 2022, si bien qu’en l’absence de poursuites engagées par le prêteur ou le Trésor public, il n’est pas douteux que ces différentes sommes, dont personne ne précise le montant, l’ont été par [U] [N].

Il n’apparait pas sur les relevés bancaires d'[U] [N] que des mensualités, les taxes foncières et l’assurance de la maison ont été payées par lui entre le 18 mars et le 13 avril 2022, et les relevés bancaires de 2025 ne sont pas communiqués.

Il sera donc jugé qu'[U] [N] a réglé les mensualités d’emprunt, les taxes foncières et l’assurance de la maison entre le 13 avril 2022 et le 21 janvier 2025, à parfaire pour la période postérieure.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : DÉPENSES FINANCÉES PAR LES DENIERS PERSONNELS DE [O] [G]

[O] [G] revendique une créance de 10 184,60 euros au titre des travaux qu’elle a payés avant la séparation du couple et la dissolution du PACS. Elle ne prétend ni ne justifie que, ce faisant, elle a surcontribué aux dépenses communs.

Sa demande sera donc rejetée.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : GESTION DU BIEN INDIVIS

Selon l’article 815-12 du code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il résulte de ces textes que l’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à conserver ou à améliorer le bien ne peut être assimilée à une dépense dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 et que la plus-value de l’immeuble accroît à l’indivision, l’indivisaire pouvant seulement prétendre à une rémunération de son activité conformément à l’article 815-12 (Civ. 1re, 15 septembre 2021, 19-24.014).

L’indivisaire peut demander au juge de fixer la rémunération de son activité. Cette somme n’étant pas payable par année ou par termes successifs, la prescription prévue par l’article 2224 du Code civil ne s’applique pas à la créance (Civ 1re, 19 décembre 1995, 93-19.800).

L’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis ne constitue pas une dépense d’amélioration, dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 du Code civil. (Civ 1re, 23 juin 2010, n° 09-13 688).

En l’espèce, [U] [N] revendique une créance de 67 622,28 euros au titre de la rémunération de son activité personnelle pour avoir réalisé divers travaux dans la maison. Il ne résulte toutefois d’aucune des attestations qu’il a communiquées que [O] [G] n’a pas participé comme lui à l’exécution des travaux.

L’indemnité de gestion lui revenant étant compensée par celle identique que revient à [O] [G], sa demande sera rejetée.

SUR LE COMPTE D’INDIVISION : FAITS DE JOUISSANCE PRIVATIVE

Il résulte de l’article 815-9 du Code civil que l’indivisaire, qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, il résulte des échanges de SMS entre [O] [G] et [U] [N] qu’elle n’a pu rentrer dans le bien sans l’accord de ce dernier à partir du 13 mai 2022, de sorte que c’est à compter de cette date qu'[U] [N] a bénéficié de la jouissance exclusive de la maison.

La valeur locative a été estimée à 900 euros par mois, d’une manière d’autant plus convaincante qu’elle conduit à une valeur du bien par capitalisation égale à celle obtenue par comparaison.

C’est à tort qu'[U] [N] revendique, du fait de la précarité alléguée de son occupation, l’application d’un abattement sur la valeur locative du bien immobilier pour chiffrer l’indemnité qu’il doit à l’indivision.

En effet, cette indemnité répare le préjudice subi par l’indivision résultant de la privation des loyers du fait de l’occupation des lieux par [U] [N], de sorte que les conditions de cette occupation importent peu, puisque ce n’est pas un service que ce dernier rémunère mais un préjudice qu’il indemnise, égal au montant des loyers que l’indivision n’a pu percevoir, de sorte qu’aucun abattement ne doit être appliqué à la valeur locative pour chiffrer le préjudice de l’indivision.

Ainsi, dans la mesure où il ne fait aucun doute que le bien indivis pouvait être mis en location moyennant un loyer conforme au prix habituellement pratiqué, aucun abattement ne peut être appliqué à la valeur locative pour chiffrer le préjudice de l’indivision.

La somme mensuelle de 900 euros sera donc portée au débit du compte d’indivision de [U] [N], à compter du 13 mai 2022.

SUR LA VALEUR DU BIEN IMMOBILIER

L’expert a chiffré la valeur du bien immobilier à 245 000 euros.

[U] [N] lui reproche d’avoir considéré le garage, la véranda et l’abri voiture comme des surfaces habitables, et d’avoir ainsi surévalué le bien.

Il n’est pas discutable que ces éléments participent de la valeur du bien dans son ensemble et corrélativement que la valorisation qu’ils lui apportent est moindre que celle résultant des pièces véritablement habitables, mais pour en tenir compte, l’expert, comme cela se pratique habituellement, a pris en compte la surface de la véranda, du garage et de l’abri voiture, en les affectant de coefficients de pondération eu égard à leur situation, à leur état et à leur utilité, soit respectivement 0,6, 04 et 0,2, de sorte qu’elle les a valorisés de manière exacte.

Ni la valeur du m² (2 147 euros le m²) ni celle du coefficient de vétusté qu’elle y a appliqué (8 %) ne sont critiquées, de même que, plus générajement le reste de son rapport si bien que sa recherche de la valeur par comparaison, qu’elle a doublée d’une évaluation par capitalisation qui aboutit à un résultat identique, lui a permis de chiffrer avec certitude la valeur du bien à 245 000 euros.

Il sera donc statué en ce sens.

SUR L’ATTRIBUTION PRÉFÉRENTIELLE

Les articles 515-6 et 831-2 du Code civil permettent au partenaire d’un pacte civil de solidarité de demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque de la dissolution du PACS, et du mobilier le garnissant.

En l’espèce, [U] [N] justifie être en mesure de payer une soulte ne dépassant pas 20 000 euros.

L’indemnité d’occupation est supérieure aux mensualités (569 euros) qu’il rembourse depuis la séparation. Or, même en considérant que ces mensualités équilibrent l’indemnité d’occupation, la soulte s’élève à plus de 50 000 euros ([(245 000 – 100 000) : 2] x 40 %).

La demande d’attribution sera donc rejetée.

SUR LA VENTE

L’article 815-5 du Code civil dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

En l’espèce, [O] [G] demande l’autorisation de vendre seule le bien, mais sans justifier du péril de l’intérêt commun. En effet, le bien est occupé, les mensualités et la taxe foncière payées par [U] [N], lequel doit une indemnité d’occupation à l’indivision. La demande sera donc rejetée.

SUR LA LICITATION

L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R 221-33 à R221-39 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, la maison n’est pas partageable en nature, eu égard aux droits respectifs des parties. Compte tenu de sa valeur, il convient donc d’ordonner sa licitation, sur une mise à prix de 200 000 euros.

Il est rappelé que la licitation n’interdit pas aux parties une vente amiable, si elles s’accordent sur ce point, ou aux indivisaires de participer aux enchères.

Par ailleurs, en raison de l’occupation du bien, il convient d’autoriser [O] [G] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le PV de description et assurer les visites du bien, selon les modalités précisées plus bas.

SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS DU PARTAGE

Les frais du partage judiciaire incluent les dépens de l’instance tels qu’énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile, et notamment la rémunération des techniciens.

En l’espèce, il n’est pas nécessaire de passer les dépens en frais de partage, dans lesquels ils sont déjà compris par l’effet de la loi. Il n’y a pas lieu non plus de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens.

SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de rejeter les demandes formées à ce titre.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

DÉCISION

Par ces motifs, le tribunal,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— ordonne le partage de l’indivision entre [U] [N] et [O] [G],

— désigne pour y procéder Maître [X] [V], sous la surveillance du juge du Tribunal judiciaire de Toulouse en charge des partages,

— dit que le notaire pourra interroger le FICOBA,

— rappelle que les parties devront remettre au notaire toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— rappelle que le notaire devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an suivant la licitation, et qu’une prorogation du délai, ne pouvant excéder un an, pourra être accordée en raison de la complexité des opérations par le juge chargé de la surveillance du partage,

— dit que le notaire financera son travail sur les fonds indivis, avec l’accord des parties, et qu’à défaut elles lui verseront les provisions et les émoluments dus pour son travail,

— rejette la demande d'[U] [N] relative aux frais d’achat du bien immobilier,

— rejette les demandes d'[U] [N] relatives à ses créances envers l’indivision pour la période antérieure au 18 mars 2022,

— porte au crédit du compte d’indivision d'[U] [N] les mensualités échues du 13 avril 2022 au 21 janvier 2025, la taxe foncière et l’assurance de 2022 à 2024, à parfaire pour les périodes postérieures,

— rejette la demande de [O] [G] relative à sa créance au titre des travaux,

— rejette la demande d’indemnité de gestion d'[U] [N],

— inscrit une indemnité d’occupation de 900 euros au débit du compte d’indivision d'[U] [N], à compter du 13 mai 2022,

— chiffre à 245 000 euros la valeur du bien immobilier indivis,

— rejette les demandes d’attribution préférentielle et de vente de la maison indivise,

— ordonne la licitation du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la barre du Tribunal judiciaire de Toulouse, sur une mise à prix de 200 000 euros abaissable d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères,

— dit que les tiers seront admis à l’adjudication,

— autorise [O] [G] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le PV de description et assurer les visites du bien à l’exclusion des dimanches et jours fériés, et pour établir les diagnostics techniques, à charge pour eux de prévenir les occupants trois jours à l’avance,

— ordonne à [U] [N], sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, de laisser entrer le commissaire de justice et le cabinet d’expertise,

— dit que la vente aura lieu après accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles R 322-30 à R 322-38 du Code des procédures d’exécution,

— dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Maître Fatiha AFKIR, et à défaut par Maître Aimé DIAKA,

— rejette les autres demandes,

— dit n’y avoir lieu de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens, et rappelle que les dépens sont compris dans les frais du partage judiciaire.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Frédérique DURAND Jean-Luc ESTÈBE