TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/13460

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CLE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

13 Octobre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B] [Z] [G]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Madame [P] [X] [U] épouse [G]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tous deux représentés par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707

DEFENDERESSES

Madame [K] [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [A] [S] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

toutes deux représentées par Maître Georges-Henri CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1395

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 6 décembre 2005, M. [O] [T] a donné à bail à Mme [K] [F] et Mme [A] [V] (ci-après « les preneurs ») des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2005 pour se terminer à pareille époque de l’année 2014, moyennant un loyer annuel de 8.940 euros, hors taxes et hors charges, dont la destination est « tous commerces, sauf restauration, et plus particulièrement exposition et salon de thé ».

Les locaux sont composés de :

« Au rez-de chaussée, une boutique avec arrière-boutique et une chambre sur cour à la suite

Au sous-sol une cave avec trappe de descente ».

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance.

Par acte extrajudiciaire du 3 janvier 2022, les consorts [T] ont notifié aux preneurs leur décision de vendre le local au prix de 300.000 euros et leur droit de préemption dans un délai d’un mois.

Par courrier reçu en mains propres à étude d’huissier le 2 février 2022, Mme [V] a accepté l’offre d’achat en précisant son intention de recourir à un prêt.

Par acte authentique du 7 juin 2022, M. [I] [G] et Mme [P] [G] née [U] (ci-après « les époux [G] ») ont acquis les lots de copropriété des consorts [T] situés au [Adresse 3] et sont venus aux droits de ces-derniers dans le bail du 6 décembre 2005.

Par actes des 3, 8, 9 et 17 août 2022, Mme [V] a assigné les consorts [T] et les époux [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de nullité de la vente du 7 juin 2022 au profit des époux [G] et de constatation de la vente des locaux à son profit.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/10937 devant la 18ème chambre du tribunal.

Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2022, les époux [G] ont délivré aux preneurs un congé avec offre de renouvellement, à effet du 30 juin 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 20.000 euros, hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 décembre 2022, les preneurs ont accepté le principe du renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2023, mais ont refusé le montant du loyer proposé.

Par mémoire préalable, régulièrement notifié le 6 juillet 2023, les époux [G] ont sollicité la fixation le loyer du bail renouvelé à un montant annuel en principal de 20.000 euros, hors charges, à compter du 1er juillet 2023 et, par acte du 13 octobre 2023, ils ont assigné Mme [F] et Mme [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 30 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer formée par les preneurs dans l’attente de l’issue du litige pendant devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire,

— constaté le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2023,

— constaté que le bail avait duré plus de douze ans et que la règle du plafonnement devait être écartée en application des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

— avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise confiée à M. [L] [D].

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2023, à 15.750 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée envoyée le 28 juillet 2025 et non réclamée selon justificatif de la Poste du 8 août 2025, les époux [G] demandent au juge des loyers de :

— à titre principal, fixer le loyer des locaux commerciaux composés des lots 1, 43 et 70 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à la somme annuelle en principal de 19.000 euros hors taxe hors charge,

— à titre subsidiaire, fixer le loyer des locaux objet du bail à la somme annuelle en principal de 15.750 euros hors taxe hors charge,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [F] et Mme [V] à leur régler le montant du nouveau loyer à effet du 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal et anatocisme,

— juger que les comptes seront à faire entre parties puisque les preneurs ont continué de régler pendant la procédure le loyer sur la base de son ancienne valeur,

— condamner les défenderesses à leur régler une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant la procédure de demande de sursis à statuer dont elles ont été déboutées,

— les condamner in solidum en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir et l’ordonner en conséquence.

Ils font valoir en substance :

— que les locaux sont en bon état d’entretien, qu’ils se situent à [Localité 11] et dans un quartier dans lequel un processus de gentrification s’est mis en place,

— qu’au regard des estimations immobilières, le prix pour se loger dans l’immeuble dont dépendent les locaux n’est pas négligeable, de sorte que la population ne peut être considérée comme dépourvue de pouvoir d’achat,

— que l’environnement du local n’est pas dépourvu de commercialité même s’il n’y a pas d’enseigne nationale ; qu’en tout état de cause, le rapport aux chalands a changé avec les nouveaux modes de communication sur internet et les réseaux sociaux,

— que la pondération proposée par l’expert est acceptée et les contestations des preneuses ne sont pas fondées,

— que la valeur locative unitaire devrait être retenue à minima à hauteur de 350 euros/m²P compte tenu des références retenues par l’expert, aucune référence ne se situant en dessous de 316 euros/m²P, soit, après ajout du coefficient de majoration pour la large destination, une valeur de renouvellement de 19.000 euros HT/HC par an,

— qu’il convient, à titre subsidiaire de retenir l’évaluation de l’expert judiciaire.

Aux termes de leur mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée envoyée le 12 septembre 2025 et non réclamée selon justificatif de la Poste du 2 octobre 2025, Mme [F] et Mme [V] demandent au juge des loyers de :

— à titre principal, débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— en conséquence, fixer le loyer des locaux commerciaux composés des lots 1, 43 et 70 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] au montant de 10.753,20 euros HC/HT par an,

— en tout état de cause, les condamner in solidum à leur payer chacune la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles exposent pour l’essentiel :

— que les références locatives proposées dans le rapport de M. [M], établi à la demande des bailleurs, ne sont pas pertinentes car concernent des commerces sans rapport avec celui objet du litige ; que les références invoquées par les bailleurs concernent des commerces qui ne sont en rien comparables avec le leur,

— que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment pris en considération la localisation du local dans une zone très déshéritée, souffrant d’insécurité chronique, sur une voie de commercialité secondaire sans aucune enseigne ; qu’il s’agit d’une zone dont le Préfet de police a alerté sur les commerces servant au blanchiment de fonds provenant d’activités illicites,

— qu’elles contestent le coefficient de pondération de 0,50 retenu pour la 2ème zone de la boutique au regard de sa faible luminosité et de sa faible praticité,

— que la surface pondérée retenue doit être de 37,08 m²P, à laquelle il peut être appliqué la valeur locative brute proposée par l’expert de 290 euros, soit une valeur locative de 10.753,20 euros qui doit être retenue.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 30 mai 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2023.

Le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l’article L.145-34, avant-dernier alinéa du code de commerce.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés dans le quartier de la Chapelle, qui est encadré par les voies de chemin de fer des Gares de l’Est et du Nord, à 270 m du métro « [Localité 10] », dans une portion de rue à sens unique et stationnement limité côté impair, avec quelques rares boutiques en pied des immeubles seulement côté impair. L’expert recense également [Adresse 12] deux résidences universitaires, un hôtel sans classement, une école primaire, un centre d’activités de jour. Il relève que les locaux sont à l’écart des pôles principaux commerçants situés, au nord, aux abords du métro Marx Dormoy et, au sud, au métro [Localité 10].

L’expert conclut que pour l’exploitation d’une galerie d’art à vocation sociale, c’est un emplacement :

— « au sein d’un quartier populaire, à très faible pouvoir d’achat, et souffrant d’insécurité (square au pied du métro occupé par des migrants, présence de points de deal…),

— sur une voie de commercialité très secondaire et sans aucune enseigne, donc de faible attractivité pour le chaland, et à l’écart des pôles commerciaux du quartier,

— proche d’un métro, donc correctement desservi ».

Mme [F] et Mme [V] estiment que l’expert n’a pas suffisamment tenu compte du caractère très déshérité et à faible pouvoir d’achat de la zone des locaux litigieux, alors que ces caractéristiques sont expressément citées par l’expert, de sorte que cette critique n’est pas fondée.

Les époux [G] estiment que le quartier serait en cours de gentrification mais l’expert relève que dans le secteur précis du local considéré, aucun commerce de type « bobo » qui accompagne généralement l’embourgeoisement des quartiers populaires n’est recensé. A l’inverse, l’expert relève que le quartier demeure populaire, à faible pouvoir d’achat et même défavorisé, ce qui est confirmé par son analyse de la commercialité environnante. Ces caractéristiques ressortent également du rapport d’expertise amiable établi par M. [M] à la demande des bailleurs, lequel ne fait pas état d’une gentrification de la zone dans laquelle est implantée le local considéré. Les bailleurs n’apportent aucun élément pour étayer la « gentrification » dont il font état et contredire les caractéristiques locales relevées par les deux rapports d’expertise.

Les locaux loués dépendent, selon les constatations de l’expert, non contredit sur ce point par les parties, d’un immeuble ancien (fin XIXème siècle ou début XXème siècle), élevé sur sous-sol, un rez-de-chaussée en boutiques, et six étages droits. La façade sur rue est en pierre de taille pour les principaux niveaux, et maçonnerie enduite et peinte pour le dernier étage et présente un bon état de ravalement.

Les locaux se composent de deux niveaux reliés :

— au rez-de-chaussée : une boutique, développant un linéaire de façade de 5,10 m, avec une porte d’accès en bois vitrée à deux vantaux, encadrée de deux vitrines, l’ensemble protégé par un rideau de fer extérieur, avec une zone de vente d’un seul tenant sur une profondeur d’environ 8,50 m, avec léger rétrécissement au fond, sol ciment, murs peints, faux plafond ; suivie d’une arrière-boutique principalement établie dans une aile à simple rez-de-chaussée sur cour, composée d’un dégagement, une cuisine aveugle simplement équipée d’un évier en inox et sol ciment, des WC avec sol carrelé, un bureau éclairé par une large baie fixe avec barreaudage extérieur et sol plastique,

— au sous-sol interdit d’accès à la clientèle, relié depuis la boutique via une trappe et un simple escalier en bois à claire-voie et plutôt raide, une cave en sol ciment, voûtins brique et solivage fers peints, avec une hauteur correcte de 2,30 m.

L’expert retient que les locaux bénéficient d’un effet d’enseigne correct, avec une zone de vente d’un seul tenant et une arrière-boutique complétant utilement la zone de vente, l’ensemble étant en état d’usage. Il note que le sous-sol est modestement relié par trappe mais d’une hauteur sous plafond correcte, et sans aménagement particulier.

La description matérielle et de situation faite par M. [L] [D] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.

Les parties s’accordent sur la surface totale des locaux qui s’établit à 85,75 m².

La surface pondérée a été retenue par l’expert judiciaire à 51,75 m²P, comme suit :

Niveau

Type

Zone

Surface

Coefficient de pondération

Surface utile pondérée

Rez-de-chaussée

Boutique

1 sur 5 m

25 m²

1,00

25,00 m²p

Boutique

2

14,48 m²

0,90

13,03 m²p

Arrière-boutique (dégagement, WC, cuisine, bureau)

27,15m²

0,40

10,86 m²p

Sous-sol

Cave reliée par trappe

19,12 m²

0,15

2,86 m²p

Total

85,75 m²

Pondérés à

51,75 m²p

Les bailleurs indiquent être d’accord avec les pondérations retenues par M. [D].

Mme [F] et Mme [V] critiquent expressément la pondération retenue pour 2ème zone de vente estimant qu’elle devrait être de 0,50 au vu de sa faible luminosité, et la pondération de l’arrière-boutique qui devrait être de 0,20 au regard de sa faible luminosité et praticité. Outre ces explications, elles proposent les chiffrages suivants :

Niveau

Type

Zone

Surface

Coefficient de pondération

Surface utile pondérée

Rez-de-chaussée

Boutique

1 sur 5 m

25 m²

0,90

22,50 m²p

Boutique

2

14,48 m²

0,50

7,24 m²p

Arrière-boutique (dégagement, WC, cuisine, bureau)

27,15m²

0,20

5,43 m²p

Sous-sol

Cave reliée par trappe

19,12 m²

0,10

1,91 m²p

Total

85,75 m²

Pondérés à

37,08 m²p

Il convient de relever que les preneuses proposent des pondérations différentes de celles de l’expert pour la 1ère zone de vente et pour la cave reliée sans apporter aucune explication sur ces différences.

Au regard des pondérations proposées par la Charte des Experts Judiciaires en Estimations de Fonds de Commerce et Valeurs Locatives pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre-ville, applicable aux locaux considérés, il y a lieu de retenir les pondérations proposées par M. [D] pour la 1ère zone de vente et la cave qui est reliée à la zone de vente.

S’agissant de la 2ème zone de vente, cette zone se trouve dans le prolongement de la première, sans aucun obstacle, elle profite de l’éclairement de la façade, même si plus faible que la première zone de vente, de sorte qu’au regard des pondérations usuellement retenues pour ce type de locaux, la pondération de 0,90 proposée par l’expert est adaptée, celle de 0,50 proposée par les preneuses n’étant pas justifiée.

S’agissant de l’arrière-boutique, elle permet d’abriter des annexes complémentaires et utiles à la boutique, directement reliées à celle-ci, justifiant le coefficient de 0,40, la faible luminosité invoquée par les locataires n’étant pas pertinente pour des locaux annexes et la faible praticité invoquée n’étant pas argumentée.

Il sera donc retenu une surface pondérée de 51,75 m²p.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « tous commerces, sauf restauration, et plus particulièrement exposition et salon de thé ».

L’expert propose une majoration de 5 % au regard de la très large destination, généralement appréciée dans une fourchette de 5 % à 10 %, mais la limitant ici à 5 % au regard de l’environnement peu attractif et de l’absence de cession libre du droit au bail.

Les parties ne développent pas de moyens pour s’opposer à cette majoration, bien que les preneuses ne la retiennent pas dans leur évaluation.

Au regard de la très large destination proposée dans le bail, il y a lieu de retenir une majoration mais de la limiter à 5 %, tel que proposé par l’expert, compte tenu de l’environnement peu attractif des locaux.

Sur les obligations respectives des parties

Le preneur a la charge des réparations locatives et d’entretien et le bailleur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

La sous-location est interdite à défaut d’accord préalable du bailleur.

La cession est interdite si ce n’est en totalité à l’acquéreur du fonds de commerce.

Il n’existe donc pas de clause exorbitante aggravant les obligations du preneur, ce qui n’est d’ailleurs pas soutenu en l’espèce.

Sur les références de comparaison

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert a retenu les références suivantes :

S’agissant des nouvelles locations : 6 références dont la plus ancienne (2016) est cependant peu pertinente.

Les références concernant des baux conclus entre le troisième trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2021 font état d’une valeur locative unitaire qui se situe dans une fourchette de 316 euros/m²p à 750 euros/m²p.

A l’exception de la plus faible référence à 316 euros/m²p, les autres références sont situées sur des voies commerçantes ou à proximité immédiate d’une voie commerçante.

S’agissant des baux en renouvellement : 3 références dont une qui concerne un bail de janvier 2013 qui sera écartée, comme étant temporellement trop éloignée de la date du bail renouvelé au 1er juillet 2023.

Les 2 références restantes concernent des baux conclus au 4ème trimestre 2020 et au 2ème trimestre 2021 et les valeurs locatives sont de 528 et 571 euros m²p pour des locaux situés sur des voies commerçantes.

S’agissant des loyers fixés judiciairement : 2 références avec des valeurs de 440 et 475 euros/m²p cependant anciennes comme étant relatives à des renouvellements en 2014 et 2016, pour des emplacements qualifiés de commerçants.

M. [D] a retenu une valeur locative brute de 290 euros/m²p.

Les preneuses, qui avaient contesté la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire, ont adopté la valeur locative proposée par M. [D].

Les bailleurs estiment cette valeur trop faible au regard des autres références locatives retenues par l’expert judiciaire ainsi que par l’expert amiable qu’ils ont sollicité, la plus faible référence de l’expert judiciaire étant à 316 euros/m²P. Il ressort cependant du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés sur une voie à commercialité très secondaire et sans aucune enseigne, de faible attractivité pour le chaland, alors que les autres références sont situées sur des voies commerçantes, la plus faible référence étant sur une « voie faiblement commerçante ». Le rapport d’expertise amiable de M. [M] relève également que les locaux sont situés dans un quartier souffrant d’un déficit d’image, sur une artère à faible commercialité, avec la présence de points de deal sur la place face aux locaux loués.

Au regard de ces éléments, en l’absence de référence locative pertinente invoquée pour contrebalancer les références proposées par l’expert judiciaire, étant rappelé que l’évaluation de la valeur locative ne consiste pas en une moyenne ou une médiane des références locatives proposées, les époux [G] ne justifient pas d’éléments permettant de nuancer l’appréciation de l’expert judiciaire.

En l’espèce, au regard de toutes les observations sus visées, de l’ensemble des références proposées, de la localisation des locaux dans un environnement populaire, à faible pouvoir d’achat, dans une zone à faible commercialité et souffrant d’insécurité, mais correctement desservie et bénéficiant d’un effet d’enseigne correct grâce à son linéaire de façade, correctement aménagés et bénéficiant d’une destination très large, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 290 euros/m²p au 1er juillet 2023.

La valeur locative brute est donc de 15.000 euros (290 euros x 51,75 m²p) à laquelle il convient d’ajouter la majoration au titre de la large destination, soit 750 euros (5 %), soit une valeur locative fixée à la somme de 15.750 euros HT HC/an.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer sont dus par Mme [F] et Mme [V] depuis le 1er juillet 2023, à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus au moins pour une année seront capitalisés.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 13 octobre 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner les preneurs à payer aux bailleurs la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 15.750 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 portant sur le local situé [Adresse 6],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 13 octobre 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 13 octobre 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343- 2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11], le 28 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES